مقارنة الأسهم الموزعة للأرباح: فهم الاختلافات الاستراتيجية بين اثنين من أكبر شركات العقارات ذات العائد المرتفع (REITs)

لماذا تعتبر REITs مهمة للمستثمرين الباحثين عن الدخل

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) أصبحت تزداد شعبية بين من يسعون إلى تدفقات دخل مستقرة. الهيكل الأساسي لصندوق REIT يلزم توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يخلق ميزة دخل مدمجة للمستثمرين.

الآلية بسيطة: تشتري REITs العقارات، وتؤجرها للمستأجرين، وتجمع مدفوعات الإيجار. بينما يعمل هذا النموذج عبر فئات عقارية متنوعة—صناعية، مكتبية، سكنية—إلا أن قطاع واحد حظي باهتمام ونقاش خاص: العقارات التجارية.

قصة تعافي REITs التجارية

واجهت REITs الموجهة للتجزئة عوائق كبيرة في السنوات الأخيرة. أثارت جائحة COVID-19 مخاوف من أن التجارة الإلكترونية تلتهم التجزئة التقليدية، بينما دفعت بيئة أسعار الفائدة في 2022-2023 تكاليف الاقتراض إلى الأعلى، مما أثر مباشرة على اقتصاديات الاستحواذ لمشغلي العقارات.

ومع ذلك، تغيرت السردية. خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، حققت REITs الموجهة للتجزئة عائدًا متوسطًا قدره 6.9%، وفقًا للجمعية الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (Nareit). نجحت العديد منها في التنقل عبر هذه التحديات وتعمل الآن من مواقف قوة نسبية.

نهجان متباينان للعقارات التجارية

رياليتي إنكوم (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN) يمثلان فلسفتين مختلفتين داخل قطاع REIT التجاري. كلاهما أثبت نفسه كقائد، لكن مقاييس التشغيل والتركيز الاستراتيجي يختلفان بشكل كبير.

###رياليتي إنكوم: الحجم والتنويع

تدير رياليتي إنكوم محفظة واسعة تتجاوز 15,540 عقارًا. حوالي 80% من دخل الإيجار يأتي من المستأجرين التجاريين، مع تركيز ملحوظ في البقالة (11%) والتجزئة السريعة (10%). تحافظ الشركة على علاقات قوية مع مشغلين كبار: داولر جينرال، وولغرينز، هوم ديبوت، وول مارت من بين أكبر المستأجرين.

يمتد التنويع إلى ما وراء التجزئة الصافية—حيث يستمد حوالي 15% من الدخل من العقارات الصناعية، مع وجود قطاعات الألعاب وغيرها من القطاعات التي تشكل الباقي.

تؤكد المقاييس المالية على استقرار العمليات. وصل معدل الإشغال إلى 98.7% في الفترات الأخيرة، في حين حدثت تجديدات العقود بزيادة في سعر الإيجار بنسبة 3.5%. ارتفعت الأموال المعدلة من العمليات (AFFO)، المقياس النقدي الرئيسي لتغطية الأرباح، بنسبة 2.9% على أساس سنوي إلى 1.09 دولار للسهم المخفف.

السردية حول الأرباح الموزعة مثيرة بشكل خاص. زادت الشركة المدفوعات ربع السنوية لأكثر من ثلاثة عقود (تداول منذ 1994)، مع زيادات شهرية عادةً عدة مرات في السنة. تظهر الأنشطة الأخيرة أن المدفوعات الشهرية انتقلت من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم. مع توجيه الإدارة إلى 4.25-4.27 دولار لـAFFO لكل سهم للسنة، فإن التوزيعات السنوية الحالية البالغة 3.23 دولار للسهم تتمتع بتغطية مريحة.

العائد الحالي على الأرباح الموزعة هو 5.7%.

واحدة من الاعتبارات للمستثمرين الباحثين عن النمو: حجم المحفظة الكبير يخلق تحديًا رياضيًا. إضافة أرباح بشكل كبير عندما تمتلك بالفعل أكثر من 15,000 عقار يتطلب استثمارات رأسمالية متزايدة. هذا يترجم إلى إمكانات نمو معتدلة مستقبلًا.

NNN REIT: التوسع المركّز

تعمل NNN REIT بحجم مختلف—حوالي 3,700 عقار مركزة في قطاع التجزئة. تهيمن متاجر الراحة، ومراكز الخدمة السيارات، والمطاعم، وأماكن الترفيه العائلية على مزيج المحفظة.

يبدو أن التنفيذ التشغيلي قوي. قياس معدل الإشغال في الربع الثالث كان 97.5%، وهو أقل قليلاً من رياليتي إنكوم لكنه لا يزال قويًا. تحسن مسار AFFO لكل سهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار ربع سنويًا، مما يدل على زخم إيجابي.

الاعتمادية على الأرباح الموزعة عميقة. مددت الشركة خطها المتواصل لزيادة الأرباح سنويًا إلى 36 سنة، مع آخر تعديل (أغسطس) رفع المدفوعات ربع السنوية بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم. توجيه الإدارة يحدد AFFO للسنة الكاملة بين 3.41 و3.45 دولار للسهم، مما يدعم بسهولة معدل التوزيع المعزز.

العائد على الأرباح الموزعة الحالي هو 5.9%.

الحجم، بشكل متناقض، يمثل ميزة لـ NNN REIT. عمليات الاستحواذ على العقارات الفردية واستثمارات رأس المال لا تزال تؤثر بشكل كبير على مسار النمو—ديناميكية غير متاحة للمنافسين الأكبر بكثير. هذا يضع الشركة في موقع لفرص توسع أكثر ديناميكية محتملة.

إطار قرار الاستثمار

اختيار بين هذين REITs يتطلب وزن المزايا المتنافسة. كلاهما أظهر مرونة في التنقل عبر بيئة تجزئة صعبة من خلال تركيز رأس المال على أعمال المستأجرين التي تظهر مقاومة نسبية للاقتصاد. سجل الأرباح الموزعة الذي يمتد لثلاثة عقود يبرز جودة الإدارة. الفارق في العائدات لا يزال ضئيلًا.

التمييز في النهاية يعتمد على التفضيل الفلسفي: هل تفضل التنوع والانتشار الذي توفره رياليتي إنكوم، أم الإمكانات المحدودة للارتفاع (رغم قلة التنويع) التي يتميز بها منصة NNN التجارية الصغيرة والمركزة في الولايات المتحدة؟

من منظور النمو الصافي، قدرة REIT الصغيرة على التوسع بشكل كبير مع كل استحواذ تشير إلى عوائد محتملة أعلى، على الرغم من قبول مخاطر التركيز الأعلى في العملية.