توزيعات ارباح المواجهة: Realty Income مقابل NNN REIT – أي صندوق استثمار عقاري أمريكي يستحق استثمارك؟

قصة العودة التي لم يتوقعها أحد

لقد كتب المشككون منذ فترة طويلة عن صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة، مقتنعين أن التجارة الإلكترونية وارتفاع أسعار الفائدة ستكون سبب انهيارها. لكن إليكم ما حدث بالفعل: خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على التجزئة عائدًا متوسطًا قدره 6.9%، وفقًا للرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (Nareit). لقد تغيرت السرد. ما كان يبدو وكأنه حكم بالإعدام على مالكي المتاجر تحول إلى قصة انتعاش حقيقية. السؤال الأكثر إلحاحًا اليوم ليس ما إذا كان يجب الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة—بل أي منها يجب اختياره.

ريالتي إنكوم (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN) كلاهما يمثلان عمالقة في هذا المجال، حيث يديران آلاف الممتلكات التجارية عبر الولايات المتحدة. ومع ذلك، فإنهما يعملان من استراتيجيات مختلفة تمامًا. لفهم أيهما يستحق استثمارك، نحتاج إلى التعمق في الأرقام التي تهم حقًا.

دخل العقارات: النطاق والثبات

لنبدأ مع الفيل في الغرفة: تمتلك Realty Income أكثر من 15,540 عقارًا، مما يجعلها عملاقًا في العقارات التجارية. يتدفق حوالي 80% من دخل الإيجار من المستأجرين التجاريين - حيث تمثل متاجر الدولار ومنافذ الراحة وحدها 21% من المحفظة. تهيمن الأسماء البارزة على قائمة المستأجرين: Dollar General و Walgreens و Home Depot و Walmart جميعها تبرز بشكل بارز.

تظهر الاختبارات الحقيقية لجودة المستأجرين في معدلات الإشغال. حافظت Realty Income على معدل إشغال قدره 98.7% بينما كانت تجدد عقود الإيجار بمعدلات إيجار أعلى بنسبة 3.5%. هذه ليست مجرد بقاء؛ بل هي توسع داخل الممتلكات الحالية.

تروي صورة الأرباح قصة مثيرة بنفس القدر. نمت الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) - المقياس الذي يحدد مقدار النقد الذي يمكن أن توزعه REITs فعليًا - بنسبة 2.9% على أساس سنوي إلى 1.09 دولار للسهم المخفف. مع توجيه الإدارة ل4.25 إلى 4.27 دولار في أرباح AFFO السنوية لكل سهم، فإن توزيعات الأرباح السنوية الحالية البالغة 3.23 دولار مغطاة بشكل مريح. تعكس المدفوعات الشهرية، التي تم رفعها مؤخرًا في أكتوبر إلى 0.2695 دولار للسهم، أكثر من ثلاثة عقود من الزيادات السنوية المتتالية منذ الطرح العام الأولي في عام 1994.

بعائد قدره 5.7%، تقدم Realty Income دخل توزيعات الأرباح الذي يجذب الباحثين عن الدخل من المؤسسات والأفراد على حد سواء.

ومع ذلك، هناك تنازلات مضمنة في هذا النطاق. عندما تمتلك بالفعل أكثر من 15,000 عقار، يصبح العثور على صفقات تحرك معايير النمو بشكل ملموس أصعب بشكل متزايد. تصل عوائد المركب إلى ذروتها. يقوم مستثمرون في Realty Income بالتسجيل أساسًا للحصول على تقدير بطيء وقابل للتنبؤ مع شيكات الدخل الشهرية - وهو ما يناسب بعض المحافظ تمامًا ويترك الآخرين يشعرون بالحاجة إلى المزيد.

NNN REIT: أصغر، أكثر جوعًا، وأكثر تركيزًا

تدير NNN REIT محفظة أكثر كفاءة تضم 3,700 عقار، لكن هذه القيود تتحول إلى ميزة. تمتد قاعدة مستأجريها لتشمل متاجر التجزئة الصغيرة، ومراكز خدمات السيارات، والمطاعم، ومراكز الترفيه العائلية - مزيج تجزئة متنوع دون الانتشار الواسع.

ت impress المقاييس التشغيلية. إن معدل الإشغال البالغ 97.5% في الربع الثالث يقارن بأداء Realty Income. والأهم من ذلك، ارتفع AFFO ربع السنوي لكل سهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار، مما يشير إلى زخم إيجابي حتى في بيئة صعبة.

تتطابق رواية الأرباح مع متانة Realty Income: 36 عامًا من الزيادات السنوية المتتالية. الزيادة الأخيرة - ارتفاع بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم في أغسطس - تعكس ثقة الإدارة. من المتوقع أن يكون AFFO من 3.41 دولار إلى 3.45 دولار للسهم مما يترك تغطية كافية للدفع المرتفع، مما يؤدي إلى عائد أرباح بنسبة 5.9%.

إليك المكان الذي تجد فيه NNN REIT ميزتها التنافسية: الصغر النسبي هو في الواقع قوتها الخارقة. عندما تقوم الإدارة باستثمار رأس المال في عقارات جديدة، فإن تلك الاستحواذات لها تأثير كبير على مقاييس النمو. يبدو أن استثمارًا بقيمة $50 مليون يختلف عندما يُضاف إلى محفظة بقيمة 3.7 مليار دولار مقارنة بمحفظة بقيمة $40 مليار. لم تستنفد NNN REIT أفقها للاستثمارات العقارية عالية العائد كما فعلت المنافسون الأكبر.

المقارنة المباشرة التي تهم

لقد أظهرت الشركتان مرونة ملحوظة خلال أكثر السنوات اضطرابًا في قطاع التجزئة. لم تؤدِ الاضطرابات الناجمة عن COVID-19، وزيادات الأسعار المدفوعة بالتضخم، وتغير سلوك المستهلكين إلىdefaults واسعة النطاق أو مغادرة جماعية للمستأجرين. لماذا؟ لأنهما تؤجران عمدًا للأعمال التجارية التي تتمتع بطلب دائم - مثل محلات البقالة، والصيدليات، ومطاعم الخدمة السريعة - وليس البوتيكات العصرية أو تجار التجزئة المتخصصين المعرضين لدورات الإنفاق التقديرية.

تسجل توزيعات الأرباح الخاصة بهم سجلات متوازية تقريبًا: أكثر من 30 عامًا من الزيادات السنوية، وعوائد مشابهة تتراوح حول 5.7-5.9%، وكلاهما قد زاد للتو من المدفوعات. معدل الإشغال يجلس ضمن مسافة قريبة (97.5% مقابل 98.7%)، مما يشير إلى تميز تشغيلي معادل.

المميز الحقيقي يعتمد على متغير واحد: إمكانات النمو مقابل الاستقرار.

تولي Realty Income أولوية للاتساق القوي. توفر نطاقها الضخم، وقاعدة العقارات المتنوعة (15% تعرض صناعي )، والمستأجرين من الشركات الكبرى حماية من الجانب السلبي. لكن معدلات النمو ستظل متواضعة. توقع زيادات سنوية ثابتة في AFFO بنسبة 2-3%، وليس تسارعاً.

تظل شركة NNN REIT في مرحلة مبكرة من تطورها المؤسسي. مع وجود عدد أقل من الممتلكات مقارنة بالفرص المتاحة في سوق التجزئة الأمريكية، يمكن للإدارة استهداف استحواذات ذات عوائد أعلى. قد يتسارع النمو. المقايضة: التعرض المركّز لممتلكات التجزئة عبر نطاق جغرافي أضيق يحمل مخاطر فردية أعلى.

الحكم

للمستثمرين الذين يسعون إلى أقصى استقرار في الدخل والراحة النفسية من امتلاك أكبر لاعب في السوق، تقدم Realty Income ذلك. إنها الخيار لأولئك الذين يقدرون شيك الأرباح الشهرية فوق كل شيء وينامون براحة وهم يمتلكون محفظة مشغولة بنسبة 98.7% تضم 15,500 عقار.

للمستثمرين المستعدين لقبول مخاطر تركيز مرتفعة بشكل معتدل مقابل آفاق نمو متفوقة، توفر NNN REIT فرصة أكثر إقناعًا. حجمها الأصغر لا يعني الضعف - بل يعني مجال النمو. لدى الإدارة مجال لتضاعف قيمة المساهمين من خلال الاستحواذات الاستراتيجية في سوق لا يزالون فيها انتقائيين بدلاً من أن تكون مشبعة.

إن الاختيار يعكس في النهاية فلسفتك الاستثمارية. كلاهما من صناديق الاستثمار العقاري عالية الجودة مع مرونة مثبتة في مواجهة الجائحة وزيادة أسعار الفائدة. لن يخيب أي منهما آمال الباحثين عن الأرباح. السؤال هو ما إذا كنت تريد أمان أكبر منصة في الصناعة أو إمكانيات النمو لمنافس لا يزال جائعًا - كلاهما يتداول بعوائد أرباح جذابة بالدولار الأمريكي.