فهم خصومات ضريبة رسوم جمعية الملاك (HOA): متى وكيف يمكنك المطالبة بها

رسوم HOA هي مصروفات شائعة لمالكي المنازل في المجتمعات المخططة، لكن مسألة خصم الضرائب غالبًا ما تثير حيرة مالكي العقارات. على الرغم من أن معظم مالكي المنازل الذين يعيشون في مسكنهم الرئيسي لا يمكنهم خصم هذه الرسوم، إلا أن هناك استثناءات مهمة للعقارات المؤجرة والأعمال المنزلية. فهم قواعد الضرائب لعام 2025 وتداعيات قاعدة أوجوستا على رسوم HOA يمكن أن يساعدك في تعظيم الخصومات المشروعة.

ماذا تغطي رسوم HOA؟

جمعيات مالكي المنازل تجمع رسومًا شهرية أو سنوية لإدارة وصيانة ممتلكات المجتمع. عادةً ما تمول هذه التقييمات:

• خدمات الصيانة والإصلاح
• تنسيق الحدائق وصيانة الأراضي
• إدارة المناطق المشتركة والتأمين
• أنظمة أمن وسلامة المجتمع
• فعاليات المجتمع والمرافق المجدولة

بالنسبة لمعظم مالكي المنازل، تعتبر هذه نفقات شخصية مباشرة. ومع ذلك، يجب على المستثمرين العقاريين والأفراد العاملين لحسابهم الخاص الانتباه بشكل أكبر للفوائد الضريبية المحتملة.

القاعدة الأساسية: متى لا يمكن خصم رسوم HOA

إذا كنت تسكن منزلك كمقر سكن رئيسي ولا تولد دخلًا منه، تصنف مصلحة الضرائب الأمريكية رسوم HOA كمصاريف شخصية. ينطبق هذا على:

• مالكي المنازل الذين لا يؤجرون أي جزء من ممتلكاتهم
• المنازل لقضاء العطلات المستخدمة حصريًا للاستخدام الشخصي
• مالكي المنازل الذين لا يحتفظون بمكتب منزلي مؤهل

في هذه الحالات، لا يمكنك المطالبة بخصم رسوم HOA على إقرارك الضريبي الفيدرالي، بغض النظر عن المبلغ المدفوع.

العقارات المؤجرة: سيناريوهات الخصم الكاملة والجزئية

تتغير الحالة بشكل كبير عندما يولد العقار دخلًا من الإيجار. هنا تصبح اعتبارات الضرائب وفقًا لقاعدة أوجوستا وترتيبات الإيجار الحديثة ذات صلة.

خصم كامل للاستخدام الحصري للإيجار

إذا قمت بتأجير عقار بالكامل ولم تستخدمه شخصيًا، يمكنك خصم مبلغ رسوم HOA بالكامل كمصروف تشغيلي. وفقًا للمؤهلين من المدربين الماليين المعتمدين، تعتبر هذه الرسوم تكاليف صيانة ضرورية مرتبطة مباشرة بالعقار المولد للدخل. قم بالإبلاغ عن هذه الخصومات في الجدول E (نموذج 1040) عند تقديم إقرارك الضريبي السنوي.

خصم جزئي للعقارات ذات الاستخدام المختلط

عندما تؤجر عقارًا لمدة جزء من العام وتستخدمه شخصيًا خلال فترات أخرى، يصبح الخصم نسبياً. تحدد مصلحة الضرائب حدودًا واضحة: يشمل الاستخدام الشخصي أي أيام تقضيها في المنزل لأغراض شخصية، بالإضافة إلى 14 يومًا خلال السنة الضريبية (أو 10% من إجمالي أيام الإيجار بالسعر السوقي، أيهما أكبر).

حساب المثال: يدفع مالك شقة 1200 دولار سنويًا كرسوم HOA ويؤجر العقار لمدة ستة أشهر بينما يقيم هناك الستة أشهر المتبقية. الجزء القابل للخصم يساوي 50% من إجمالي الرسوم، أي 600 دولار.

تشمل الترتيبات الحديثة للإيجار — بما في ذلك الإيجارات قصيرة الأمد وترتيبات العقارات لقضاء العطلات — نفس القواعد النسبية. يوصي المهنيون الضريبيون بتتبع الإشغال بعناية والحفاظ على اتفاقيات إيجار مفصلة لدعم مطالبات الخصم.

خصومات المكتب المنزلي: استثناء الاستخدام للأعمال

الأفراد العاملون لحسابهم الخاص وأصحاب الأعمال الصغيرة الذين يعملون من المنزل يمكنهم خصم حصة نسبية من رسوم HOA. يتطلب ذلك استيفاء معايير محددة لمصلحة الضرائب.

متطلبات التأهيل

يجب أن يكون مساحة العمل المخصصة الخاصة بك:

• الموقع الرئيسي الذي تجري فيه مهام الأعمال الإدارية
• منتظمًا وحصريًا للاستخدام التجاري
• إما مكان عملك الرئيسي أو منطقة تخزين لمخزون الأعمال (مع مؤهلات محددة من مصلحة الضرائب)

عادةً، لا يحق لموظفي W-2 الذين يعملون عن بُعد الاستفادة من هذا الخصم، حيث ينطبق بشكل أساسي على الأفراد العاملين لحسابهم الخاص وأصحاب الأعمال.

حساب المبلغ القابل للخصم

نسبة الخصم تتطابق مع نسبة مساحة المكتب المنزلي إلى إجمالي مساحة المنزل.

مثال حسابي: إجمالي رسوم HOA السنوية تساوي 1200 دولار. يشكل المكتب المنزلي المخصص لديك 20% من مساحة المنزل القابلة للاستخدام. المبلغ القابل للخصم = 1200 × 20% = 240 دولار.

قم بتقديم النموذج 8829 (نفقات الاستخدام التجاري للمنزل) مع إقرارك الضريبي وراجع منشور مصلحة الضرائب 587 للحصول على متطلبات وقيود مفصلة.

مرجع الخصم الكامل حسب نوع العقار

التقييمات الخاصة لـ HOA: فئة مختلفة

عادةً، لا تؤهل التقييمات الخاصة لإصلاحات لمرة واحدة أو تحسينات رأس مالية للخصم. ومع ذلك، إذا كانت هذه التقييمات تدعم نشاط الإيجار مباشرة أو تعتبر تحسينات رأس مالية تزيد من أساس تكلفة العقار، فقد تنطبق قواعد مختلفة. استشر متخصصًا في الضرائب حول وضعك الخاص، خاصة فيما يتعلق بتأثيرات ضرائب الأرباح الرأسمالية عند بيع العقار في النهاية.

الأسئلة الشائعة حول معاملة ضرائب رسوم HOA

هل يمكنني خصم رسوم HOA إذا كنت أعمل من المنزل كموظف W-2؟

عمومًا لا. ينطبق خصم المكتب المنزلي بشكل شبه حصري على الأفراد العاملين لحسابهم الخاص وأصحاب الأعمال، وليس على الموظفين الذين يعملون عن بُعد.

ماذا لو قمت بتأجير منزلي لبضعة أشهر فقط في السنة؟

يمكنك خصم رسوم HOA بشكل نسبى بناءً على عدد الأيام التي تم فيها الإيجار مقابل الأيام التي تستخدمها شخصيًا. احتفظ بسجلات دقيقة وسجلات الإشغال.

كيف تؤثر التقييمات الخاصة على ضرائبك؟

التقييمات الخاصة المنتظمة للصيانة غير قابلة للخصم. ومع ذلك، فإن التقييمات الخاصة للتحسينات الرأسمالية قد تزيد من أساس تكلفة العقار، مما يقلل من ضرائب الأرباح الرأسمالية عند البيع. تحقق من غرض التقييم مع وثائق HOA الخاصة بك.

هل تحسب رسوم HOA ضمن حسابات الأرباح الرأسمالية؟

الرسوم السنوية العادية لا تؤثر على ضرائب الأرباح الرأسمالية. التقييمات الخاصة المستخدمة لتحسين العقار قد تزيد من أساس التكلفة المعدل، وبالتالي تقلل من مسؤولية الضرائب على الربح عند البيع.

هل يمكنني خصم رسوم HOA على إقراري الضريبي للدولة؟

معظم الولايات تتبع قواعد الضرائب الفيدرالية، مما يسمح بخصم العقارات المؤجرة والمكاتب المنزلية المؤهلة. تحقق من متطلبات ولايتك مع سلطة الضرائب المحلية أو مستشار ضرائب مؤهل.

الإبلاغ الصحيح عن خصومات رسوم HOA

بمجرد تحديد أهليتك، يكون الإبلاغ الصحيح ضروريًا:

• مالكو العقارات المؤجرة: أكمل الجدول E (الدخل الإضافي والخسائر) وأرفقه بـ 1040
• مستخدمو المكتب المنزلي: أكمل النموذج 8829 (نفقات الاستخدام التجاري للمنزل) وأرفقه بـ 1040
• الوثائق: احتفظ بالفواتير والإيصالات واتفاقيات الإيجار وبيانات HOA لمدة تتراوح بين ثلاث إلى سبع سنوات
• الإرشاد المهني: استشر متخصص ضرائب قبل المطالبة بالخصومات، خاصة في الحالات المعقدة

استراتيجيات لتعظيم فوائد خصم رسوم HOA

إذا كنت تملك عدة عقارات أو لديك حالات استخدام مختلطة، فكر في هذه الأساليب:

استراتيجية الإيجار: حتى الإيجار الجزئي لعقار ثانوي قد يفتح فرص خصم ويوفر فوائد ضريبية ثابتة إذا تم هيكلته بشكل صحيح.

تحسين المكتب المنزلي: يجب على الأفراد العاملين لحسابهم الخاص إنشاء مساحات عمل واضحة تفي بمعايير IRS. تأكد من أن مساحة عملك تدعم أنشطة تجارية مشروعة تتجاوز العمل عن بُعد.

الانضباط في التوثيق: حافظ على سجلات منظمة لجميع بيانات HOA وفترات الإيجار واستخدام العقار. تحميك هذه الوثائق أثناء التدقيق وتدعم مطالبات الخصم.

الدعم المهني: يفهم المهنيون الضريبيون السيناريوهات المعقدة والتغييرات الأخيرة في قوانين الضرائب ومعاملة قاعدة أوجوستا. يضمن توجيههم الامتثال ويحدد الخصومات التي قد تفوتها.

الملخص: اتخاذ قرار الخصم الصحيح

بالنسبة لمعظم مالكي المنازل، تظل رسوم HOA نفقات شخصية بدون فائدة ضريبية. ومع ذلك، هناك مساران واضحان للخصم:

1. مالكو العقارات المؤجرة يمكنهم خصم رسوم HOA كاملة أو نسبية اعتمادًا على الاستخدام الشخصي مقابل الإيجار
2. مستخدمو المكتب المنزلي المؤهلون يمكنهم خصم نسبة من رسوم HOA تتوافق مع نسبة استخدامهم للأعمال

قبل المطالبة بأي خصم، راجع منشور مصلحة الضرائب 527 (عقار الإيجار السكني) ومنشور 587 (استخدام الأعمال لمنزلك). يضمن استشارة متخصص ضرائب استيفاء جميع المتطلبات وتجنب الأخطاء المكلفة.

مع التوثيق الصحيح والتوجيه المهني، يمكن لمالكي العقارات المؤهلين تقليل عبء الضرائب بشكل كبير من خلال خصومات رسوم HOA المشروعة. المفتاح هو فهم الفئة التي ينتمي إليها وضعك الخاص والحفاظ على سجلات دقيقة لدعم مطالباتك.