Comparación de acciones de dividendos: Comprendiendo las diferencias estratégicas entre dos grandes REITs

Por qué las REITs son importantes para los inversores en ingresos

Las sociedades de inversión inmobiliaria (REITs) se han vuelto cada vez más populares entre quienes buscan flujos de ingresos estables. La estructura subyacente de una REIT exige la distribución de al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas, creando una ventaja de ingreso incorporada para los inversores.

El funcionamiento es sencillo: las REITs adquieren propiedades, las alquilan a inquilinos y recaudan pagos de alquiler. Aunque este modelo funciona en varias categorías de propiedades—industrial, oficinas, residenciales—un segmento ha recibido atención y debate particular: las propiedades minoristas.

La historia de recuperación de las REITs minoristas

Las REITs enfocadas en el retail enfrentaron fuertes vientos en contra en los últimos años. La pandemia de COVID-19 generó preocupaciones sobre el e-commerce que cannibalizaba el venta física, mientras que el entorno de tasas de interés 2022-2023 elevó los costos de endeudamiento, impactando directamente en la economía de adquisición para los operadores inmobiliarios.

Sin embargo, la narrativa ha cambiado. Hasta los primeros nueve meses de 2025, las REITs enfocadas en retail entregaron un rendimiento promedio del 6.9%, según la Asociación Nacional de Sociedades de Inversión Inmobiliaria (Nareit). Muchas han navegado con éxito estos desafíos y ahora operan desde posiciones de relativa fortaleza.

Dos enfoques contrastantes en bienes raíces minoristas

Realty Income (NYSE: O) y NNN REIT (NYSE: NNN) representan diferentes filosofías dentro del espacio de REITs minoristas. Ambos se han establecido como líderes, aunque sus escalas operativas y enfoques estratégicos divergen significativamente.

Realty Income: Escala y Diversificación

Realty Income gestiona una cartera expansiva que supera las 15,540 propiedades. Aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler proviene de inquilinos minoristas, con concentraciones notables en supermercados (11%) y retail de conveniencia (10%). La compañía mantiene relaciones sustanciales con grandes operadores: Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart figuran entre los principales inquilinos.

La diversificación va más allá del retail puro—alrededor del 15% proviene de propiedades industriales, con segmentos de juegos y otros completando el resto.

Las métricas financieras subrayan la estabilidad operativa. La tasa de ocupación alcanzó el 98.7% en períodos recientes, mientras que las renovaciones de contratos ocurrieron con aumentos en las tasas de alquiler del 3.5%. Los fondos ajustados de operación (AFFO), la métrica clave de flujo de caja para la cobertura de dividendos, aumentaron un 2.9% interanual hasta $1.09 por acción diluida.

La narrativa del dividendo es particularmente atractiva. La compañía ha aumentado los pagos trimestralmente durante más de tres décadas (cotizando desde 1994), con distribuciones mensuales que generalmente se incrementan varias veces al año. La actividad reciente muestra que el pago mensual pasó de $0.269 a $0.2695 por acción. Con la dirección de la gerencia apuntando a un AFFO de $4.25-$4.27 por acción para el año, las distribuciones anuales actuales de $3.23 por acción disfrutan de una cobertura cómoda.

El rendimiento por dividendo actual es del 5.7%.

Una consideración para los inversores orientados al crecimiento: el tamaño de la cartera crea un desafío matemático. Añadir de manera significativa a las ganancias cuando ya posees más de 15,000 propiedades requiere despliegues de capital cada vez mayores. Esto se traduce en un potencial de crecimiento moderado en el futuro.

NNN REIT: Expansión enfocada

NNN REIT opera con una escala diferente—aproximadamente 3,700 propiedades concentradas en el sector minorista. Tiendas de conveniencia, centros de servicios automotrices, restaurantes y lugares de entretenimiento familiar dominan la mezcla de la cartera.

La ejecución operativa parece sólida. La ocupación del tercer trimestre fue del 97.5%, ligeramente por debajo de Realty Income pero aún robusta. La trayectoria del AFFO por acción mejoró de $0.84 a $0.86 trimestralmente, demostrando un impulso positivo.

La fiabilidad del dividendo es profunda. La compañía extendió su racha de aumentos anuales consecutivos a 36 años, y el ajuste más reciente (agosto) elevó el pago trimestral en un 3.4% a $0.60 por acción. La orientación de la gerencia estima un AFFO anual de $3.41-$3.45 por acción, apoyando fácilmente la tasa de distribución mejorada.

El rendimiento por dividendo actualmente es del 5.9%.

El tamaño, paradójicamente, presenta una ventaja para NNN REIT. Las adquisiciones individuales de propiedades y los despliegues de capital todavía impactan de manera significativa en la trayectoria de crecimiento—una dinámica que no está disponible para competidores mucho más grandes. Esto posiciona a la compañía para oportunidades de expansión potencialmente más dinámicas.

El marco de decisión de inversión

Elegir entre estas dos REITs implica sopesar ventajas contrapuestas. Ambas han demostrado resiliencia navegando en un entorno minorista desafiante al enfocar capital en negocios de inquilinos que muestran inmunidad económica relativa. Los registros de dividendos que abarcan tres décadas subrayan la calidad de la gestión. La diferencia en rendimiento es mínima.

La distinción, en última instancia, se basa en la preferencia filosófica: ¿prefieres la amplitud diversificada y estable que ofrece Realty Income, o el potencial concentrado de upside (aunque con menos diversificación) inherente a la plataforma minorista más pequeña y centrada en EE. UU. de NNN REIT?

Desde una perspectiva puramente de crecimiento, la capacidad de la REIT más pequeña para expandirse de manera significativa en cada adquisición sugiere retornos potencialmente superiores, aunque aceptando un mayor riesgo de concentración en el proceso.