Dividendo Standoff: Realty Income vs. NNN REIT – ¿Cuál REIT de Retail de EE. UU. Merece Tu Inversión?

La historia de regreso que nadie vio venir

Los escépticos han descartado durante mucho tiempo a los REITs minoristas, convencidos de que el comercio electrónico y el aumento de las tasas de interés serían su perdición. Pero esto es lo que realmente sucedió: a través de los primeros nueve meses de 2025, los REITs enfocados en el comercio minorista entregaron un rendimiento promedio del 6.9%, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Nareit). La narrativa ha cambiado. Lo que parecía una sentencia de muerte para los propietarios de ladrillo y mortero se convirtió en una verdadera historia de recuperación. La pregunta más apremiante de hoy no es si invertir en REITs minoristas, sino cuál elegir.

Realty Income (NYSE: O) y NNN REIT (NYSE: NNN) son titanes en este espacio, controlando miles de propiedades minoristas en EE. UU. Sin embargo, operan desde enfoques notablemente diferentes. Para entender cuál merece tu capital, necesitamos profundizar en los números que realmente importan.

Realty Income: Escala y Estabilidad

Empecemos por el elefante en la habitación: Realty Income posee más de 15,540 propiedades, lo que la convierte en un coloso del inmobiliario minorista. Aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler provienen de inquilinos minoristas; solo las tiendas de dólar y los establecimientos de conveniencia representan el 21% de la cartera. Nombres de primer nivel dominan la lista de inquilinos: Dollar General, Walgreens, Home Depot y Walmart se destacan.

La verdadera prueba de la calidad de los inquilinos se refleja en las tasas de ocupación. Realty Income mantuvo una tasa de ocupación del 98.7% mientras renovaba contratos de arrendamiento a tasas de alquiler un 3.5% más altas. Esto no es solo supervivencia; es expansión dentro de propiedades existentes.

La imagen del dividendo cuenta una historia igualmente convincente. Los fondos ajustados de operaciones (AFFO)—la métrica que determina cuánto efectivo pueden distribuir realmente los REIT—crecieron un 2.9% interanual a $1.09 por acción diluida. Con la dirección de la gerencia apuntando a $4.25 a $4.27 en AFFO anual por acción, el dividendo anual actual de $3.23 se encuentra cómodamente cubierto. El pago mensual, recientemente aumentado en octubre a $0.2695 por acción, refleja más de tres décadas de aumentos anuales consecutivos desde la OPI de 1994.

Con un rendimiento del 5.7%, Realty Income ofrece el ingreso por dividendos que atrae tanto a inversores institucionales como a minoristas en busca de ingresos.

Sin embargo, hay un compromiso incorporado en esta escala. Cuando ya posees más de 15,000 propiedades, encontrar ofertas que muevan significativamente la aguja del crecimiento se vuelve exponencialmente más difícil. Los retornos compuestos se estabilizan. Los inversores de Realty Income esencialmente se comprometen a una apreciación lenta y predecible con cheques de ingresos mensuales, lo que se adapta perfectamente a algunos portafolios y deja a otros deseando más.

NNN REIT: Más pequeño, más hambriento, más enfocado

NNN REIT opera un portafolio más ligero de 3,700 propiedades, pero esta limitación se convierte en una ventaja. Su base de inquilinos abarca tiendas de conveniencia, centros de servicio automotriz, restaurantes y lugares de entretenimiento familiar: una mezcla minorista diversificada sin la expansión desmesurada.

Las métricas operativas impresionan. Una tasa de ocupación del 97.5% en el tercer trimestre se sitúa a la par con el rendimiento de Realty Income. Más importante aún, el AFFO trimestral por acción subió de $0.84 a $0.86, señalando un impulso positivo incluso en un entorno desafiante.

La narrativa del dividendo refleja la durabilidad de Realty Income: 36 años de aumentos anuales consecutivos. El aumento más reciente—un incremento del 3.4% a $0.60 por acción en agosto—refleja la confianza de la dirección. Se proyecta un AFFO de $3.41 a $3.45 por acción, lo que deja una cobertura amplia para el pago elevado, lo que se traduce en un rendimiento de dividendo del 5.9%.

Aquí es donde NNN REIT encuentra su ventaja competitiva: su relativa pequeñez es en realidad su superpoder. Cuando la gerencia invierte capital en nuevas propiedades, esas adquisiciones tienen un impacto desproporcionado en las métricas de crecimiento. Una inversión de $50 millones se ve diferente cuando se agrega a una cartera de $3.7 mil millones frente a una cartera de $40 mil millones. NNN REIT no ha agotado su capacidad para realizar inversiones en propiedades de alto rendimiento como lo han hecho sus competidores más grandes.

La Comparación Directa Que Importa

Ambas empresas han demostrado una notable resiliencia a través de los años más turbulentos del comercio minorista. Las interrupciones causadas por COVID-19, los aumentos de tasas impulsados por la inflación y el cambio en el comportamiento del consumidor nunca se tradujeron en incumplimientos generalizados o salidas masivas de inquilinos. ¿Por qué? Porque alquilan deliberadamente a negocios con demanda duradera: anclas de supermercados, farmacias, restaurantes de servicio rápido, no a boutiques de moda o minoristas especializados vulnerables a los ciclos de gasto discrecional.

Sus historiales de dividendos son casi paralelos: más de 30 años de aumentos anuales, rendimientos similares que rondan el 5.7-5.9%, y ambos acaban de aumentar los pagos. Las tasas de ocupación están al alcance de la mano (97.5% vs. 98.7%), sugiriendo una excelencia operativa equivalente.

El verdadero diferenciador se reduce a una variable: potencial de crecimiento frente a estabilidad.

Realty Income prioriza una consistencia a prueba de balas. Su enorme escala, base de propiedades diversificada (15% de exposición industrial ), y inquilinos de primera clase ofrecen protección ante caídas. Pero las tasas de crecimiento seguirán siendo modestas. Se esperan aumentos anuales de AFFO constantes del 2-3%, no aceleraciones.

NNN REIT se encuentra en una fase anterior de su evolución institucional. Con menos propiedades en relación con las oportunidades de mercado disponibles en el retail de EE. UU., la dirección puede apuntar a adquisiciones de mayor retorno. El crecimiento podría acelerarse. La desventaja: la exposición concentrada a propiedades minoristas en un área geográfica más reducida conlleva un mayor riesgo idiosincrático.

El Veredicto

Para los inversores que buscan la máxima estabilidad de ingresos y la comodidad psicológica de poseer al jugador más grande en el sandbox, Realty Income lo ofrece. Es la elección para aquellos que valoran el cheque de dividendos mensual por encima de todo y duermen tranquilos teniendo una cartera ocupada al 98.7% de 15,500 propiedades.

Para los inversores dispuestos a aceptar un riesgo de concentración modestamente más alto a cambio de perspectivas de crecimiento superiores, NNN REIT presenta una oportunidad más atractiva. Su menor escala no significa debilidad; significa margen de maniobra. La dirección tiene espacio para aumentar el valor para los accionistas a través de adquisiciones estratégicas en un mercado donde siguen siendo selectivos en lugar de estar saturados.

La elección refleja en última instancia tu filosofía de inversión. Ambos son REITs de alta calidad con una resistencia comprobada a la pandemia y al aumento de tasas. Ninguno decepcionará a los buscadores de dividendos. La pregunta es si quieres la seguridad de la plataforma más grande de la industria o el potencial de crecimiento de un retador que aún tiene hambre, ambos con rendimientos de dividendos atractivos en EE. UU.