Comparaison des actions à dividendes : Comprendre les différences stratégiques entre deux grands SIIC

Pourquoi les REITs sont importants pour les investisseurs en revenu

Les sociétés d’investissement immobilier (REITs) sont devenues de plus en plus populaires parmi ceux qui recherchent des flux de revenus stables. La structure sous-jacente d’un REIT impose la distribution d’au moins 90 % du revenu imposable aux actionnaires, créant ainsi un avantage en matière de revenu intégré pour les investisseurs.

Le fonctionnement est simple : les REITs acquièrent des propriétés, les louent à des locataires et perçoivent les paiements de loyer. Bien que ce modèle fonctionne dans diverses catégories de propriétés — industrielles, de bureaux, résidentielles — un segment a particulièrement attiré l’attention et suscité le débat : les propriétés commerciales.

L’histoire de la reprise des REITs retail

Les REITs axés sur le retail ont rencontré d’importants vents contraires ces dernières années. La pandémie de COVID-19 a suscité des inquiétudes quant à la cannibalisation du commerce physique par le e-commerce, tandis que l’environnement de taux d’intérêt 2022-2023 a fait grimper les coûts d’emprunt, impactant directement la rentabilité des opérations immobilières.

Cependant, le récit a changé. Au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs retail ont affiché un rendement moyen de 6,9 %, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Beaucoup ont réussi à naviguer ces défis avec succès et opèrent désormais depuis des positions de force relative.

Deux approches contrastées de l’immobilier retail

Realty Income (NYSE: O) et NNN REIT (NYSE: NNN) représentent deux philosophies différentes dans l’espace des REITs retail. Les deux se sont imposés comme leaders, mais leurs échelles opérationnelles et leurs stratégies diffèrent sensiblement.

Realty Income : Échelle et diversification

Realty Income gère un portefeuille étendu de plus de 15 540 propriétés. Environ 80 % des revenus locatifs proviennent de locataires retail, avec des concentrations notables dans l’alimentation (11%) et le commerce de proximité (10%). La société entretient des relations importantes avec de grands opérateurs : Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart figurent parmi ses principaux locataires.

La diversification va au-delà du retail pur — environ 15 % proviennent de propriétés industrielles, le reste étant réparti entre le gaming et d’autres segments.

Les indicateurs financiers soulignent une stabilité opérationnelle. Le taux d’occupation a atteint 98,7 % récemment, tandis que les renouvellements de bail ont été effectués avec une augmentation de 3,5 % des loyers. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO), la principale métrique de trésorerie pour la couverture des dividendes, ont augmenté de 2,9 % en glissement annuel pour atteindre 1,09 $ par action diluée.

Le discours sur le dividende est particulièrement attrayant. La société a augmenté ses distributions trimestrielles depuis plus de trois décennies (en étant cotée depuis 1994), avec des distributions mensuelles généralement augmentées plusieurs fois par an. La récente activité montre que la distribution mensuelle est passée de 0,269 $ à 0,2695 $ par action. Avec une prévision de la direction de 4,25 à 4,27 $ d’AFFO par action pour l’année, les distributions annuelles actuelles de 3,23 $ par action bénéficient d’une couverture confortable.

Le rendement actuel du dividende s’établit à 5,7 %.

Une considération pour les investisseurs axés sur la croissance : la taille du portefeuille crée un défi mathématique. Ajouter significativement aux gains lorsque vous possédez déjà plus de 15 000 propriétés nécessite des déploiements de capital de plus en plus importants. Cela limite le potentiel de croissance à venir.

NNN REIT : Expansion ciblée

NNN REIT opère à une échelle différente — environ 3 700 propriétés concentrées dans le secteur retail. Les magasins de proximité, centres de services automobiles, restaurants et lieux de divertissement familial dominent le portefeuille.

L’exécution opérationnelle semble solide. Le taux d’occupation du troisième trimestre a été de 97,5 %, légèrement inférieur à Realty Income mais toujours robuste. La trajectoire de l’AFFO par action s’est améliorée, passant de 0,84 $ à 0,86 $ trimestriellement, montrant une dynamique positive.

La fiabilité du dividende est profonde. La société a prolongé sa série d’augmentations annuelles consécutives à 36 ans, la dernière augmentation (en août) ayant porté la distribution trimestrielle à 0,60 $ par action, en hausse de 3,4 %. La prévision de la direction pour l’AFFO annuel est de 3,41 à 3,45 $ par action, soutenant facilement le taux de distribution accru.

Le rendement du dividende est actuellement de 5,9 %.

Paradoxalement, la taille constitue un avantage pour NNN REIT. Les acquisitions de propriétés individuelles et les déploiements de capital impactent encore significativement la croissance — une dynamique inaccessible à des concurrents beaucoup plus grands. Cela positionne la société pour des opportunités d’expansion potentiellement plus dynamiques.

Le cadre de décision d’investissement

Choisir entre ces deux REITs implique de peser des avantages concurrents. Les deux ont démontré leur résilience face à un environnement retail difficile en concentrant le capital sur des activités locataires montrant une immunité économique relative. Les antécédents de dividendes sur trois décennies soulignent la qualité de la gestion. La différence de rendement reste minime.

La distinction repose finalement sur une préférence philosophique : privilégiez-vous la portée diversifiée et établie que fournit Realty Income, ou le potentiel de croissance concentrée (même avec moins de diversification) inhérent à la plateforme retail plus petite et axée sur les États-Unis de NNN REIT ?

D’un point de vue purement axé sur la croissance, la capacité de la petite REIT à se développer significativement à chaque acquisition suggère des rendements potentiellement supérieurs, malgré un risque de concentration accru dans le processus.