Quels titres à dividendes méritent une place dans votre portefeuille éternel ?

Lorsqu’il s’agit de constituer une richesse grâce à des revenus passifs, les meilleures actions à acheter ne sont pas toujours les plus flashy. Les données historiques racontent une histoire intéressante : selon Ned Davis Research et Hartford Funds, les actions versant des dividendes dans le S&P 500 ont surpassé leurs pairs non versant de dividendes de plus de 2x au cours des cinq dernières décennies. Encore plus convaincant, les entreprises qui augmentent régulièrement leurs distributions ont offert les rendements les plus solides.

Pourquoi les REITs sont les chouchous des dividendes

Les sociétés d’investissement immobilier (REITs) occupent une position unique dans la boîte à outils de l’investisseur axé sur le revenu. Ces instruments distribuent des revenus par conception — ils sont tenus de reverser 90 % du revenu imposable aux actionnaires, ce qui en fait naturellement des véhicules à haut rendement. Dans ce secteur, trois candidats se démarquent par leur capacité à durer, transformant de bons investissements en bâtisseurs de richesse générationnelle.

Extra Space Storage : Le géant de l’auto-stockage en progression constante

Extra Space Storage (NYSE : EXR) domine le marché américain de l’auto-stockage avec une part de marché de 15,3 %. La société gère environ 4 200 installations couvrant plus de 322 millions de pieds carrés louables. Sa structure de propriété est délibérément diversifiée : 48 % détenus en pleine propriété, 11 % via des coentreprises, et 41 % sous contrats de gestion pour d’autres opérateurs.

Ce modèle mixte génère deux sources de revenus. Les propriétés détenues génèrent un revenu locatif croissant, tandis que les propriétés gérées produisent des frais récurrents — une protection contre la volatilité du marché. La société s’est développée de manière agressive par acquisitions, notamment l’achat de 1 milliard de dollars de Life Storage en 2023, des projets de redéveloppement, et une plateforme de prêt relais finançant de nouveaux développements d’auto-stockage.

Le résultat ? Au cours de la dernière décennie, Extra Space Storage a augmenté ses distributions de plus de 110 %, avec un rendement actuel supérieur à 6 %. La solidité de son bilan lui donne les moyens de poursuivre ses acquisitions et ses augmentations de dividendes. Peut-être le plus révélateur, ce candidat aux meilleures actions à acheter a livré un rendement total de plus de 2 400 % en 20 ans — la troisième meilleure performance dans tout le secteur des REITs.

Realty Income : La saga de 112 trimestres consécutifs d’augmentation de dividendes

Realty Income $15 NYSE : O( fonctionne selon une philosophie différente. En tant que sixième plus grand REIT au monde, il possède plus de 15 000 propriétés à l’échelle mondiale, se concentrant exclusivement sur des contrats de location nette à long terme. Cette structure transfère les dépenses d’exploitation — maintenance, taxes, assurances — aux locataires, assurant des flux de trésorerie stables et prévisibles pour le REIT.

Le palmarès parle de lui-même : 112 trimestres consécutifs d’augmentation de dividendes, ce qui représente une croissance annuelle composée de 4,2 % sur trois décennies. Avec un rendement actuel de 5,7 %, les investisseurs reçoivent un revenu immédiat tout en bénéficiant d’une croissance systématique des distributions. Le résultat est un rendement total annuel composé de 13,7 % pour les actionnaires.

Realty Income reste positionné pour une expansion continue avec )trillions de dollars d’opportunités de marché dans l’immobilier en contrat de location nette à l’échelle mondiale. Son bilan solide le classe parmi les plus robustes du secteur, ce qui laisse penser que la croissance des dividendes perdurera.

Rexford Industrial Realty : La pépite du sud de la Californie avec de la dynamique

Rexford Industrial Realty $14 NYSE : REXR( adopte une stratégie géographiquement ciblée — 420 propriétés concentrées dans la base industrielle de 51 millions de pieds carrés du sud de la Californie. Cette spécialisation n’est pas une limitation ; c’est une force. Le sud de la Californie bénéficie de l’un des corridors industriels à la demande les plus élevés sur Terre, combiné à une offre chroniquement tendue.

Le résultat : le taux d’occupation reste élevé tandis que la croissance des loyers s’accélère. Les nouvelles signatures de baux cette année ont été en moyenne 23,9 % au-dessus des taux précédents, avec des escalades annuelles intégrées de 3,6 %. Sur cinq ans, ce candidat aux meilleures actions à acheter a augmenté ses dividendes à un taux annuel composé impressionnant de 15 %. Avec des fondamentaux solides et un bilan robuste, le dividende à 4,2 % semble durablement positionné pour une expansion future.

La conclusion : Les REITs comme moteurs de revenus à vie

Choisir des actions pour le long terme nécessite d’identifier des entreprises disposant d’avantages concurrentiels durables et d’un engagement envers la rémunération des actionnaires. Extra Space Storage, Realty Income et Rexford Industrial Realty illustrent parfaitement cet idéal. Chacun combine :

• Un historique démontré d’augmentation des distributions
• Des vents favorables économiques soutenant la croissance future
• Une solidité du bilan permettant de réinvestir et d’acquérir
• Des modèles d’affaires qui génèrent naturellement des flux de trésorerie en hausse

Pour les investisseurs cherchant les meilleures actions à acheter capables de générer un revenu en croissance fiable sur plusieurs décennies, ces REITs méritent une attention sérieuse.