Dividende Standoff : Realty Income vs. NNN REIT – Quel REIT de vente au détail américain mérite votre investissement ?

L'histoire de retour que personne n'a vu venir

Les sceptiques ont longtemps rejeté les REITs de détail, convaincus que le commerce électronique et la hausse des taux d'intérêt seraient leur perte. Mais voici ce qui s'est réellement passé : au cours des neuf premiers mois de 2025, les REITs axés sur le commerce de détail ont affiché un rendement moyen de 6,9 %, selon la National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit). Le récit a changé. Ce qui semblait être une condamnation à mort pour les propriétaires de magasins physiques s'est transformé en une véritable histoire de reprise. La question la plus pressante d'aujourd'hui n'est pas de savoir s'il faut investir dans des REITs de détail, mais lequel choisir.

Realty Income (NYSE: O) et NNN REIT (NYSE: NNN) se tiennent tous deux comme des titans dans cet espace, commandant des milliers de propriétés de détail à travers les États-Unis. Pourtant, ils opèrent selon des stratégies nettement différentes. Pour comprendre laquelle mérite votre capital, nous devons examiner les chiffres qui comptent réellement.

Realty Income : Échelle et Stabilité

Commençons par l'éléphant dans la pièce : Realty Income possède plus de 15 540 propriétés, ce qui en fait un colosse de l'immobilier commercial. Environ 80 % des revenus locatifs proviennent de locataires de détail, les magasins à un dollar et les points de vente de proximité représentant à eux seuls 21 % du portefeuille. Des noms de premier ordre dominent la liste des locataires : Dollar General, Walgreens, Home Depot et Walmart figurent tous en bonne place.

Le véritable test de la qualité des locataires se manifeste dans les taux d'occupation. Realty Income a maintenu un taux d'occupation de 98,7 % tout en renouvelant des baux à des taux de location supérieurs de 3,5 %. Ce n'est pas juste une survie ; c'est une expansion au sein des propriétés existantes.

La situation des dividendes raconte une histoire tout aussi convaincante. Les fonds ajustés provenant des opérations (AFFO)—la mesure qui détermine combien de liquidités les REIT peuvent réellement distribuer—ont augmenté de 2,9 % d'une année sur l'autre pour atteindre 1,09 $ par action diluée. Avec la direction prévoyant 4,25 $ à 4,27 $ d'AFFO annuel par action, le dividende annualisé actuel de 3,23 $ est confortablement couvert. Le paiement mensuel, récemment augmenté en octobre à 0,2695 $ par action, reflète plus de trois décennies d'augmentations annuelles consécutives depuis l'introduction en bourse de 1994.

Avec un rendement de 5,7 %, Realty Income offre le revenu de dividende qui attire à la fois les investisseurs institutionnels et les particuliers en quête de revenus.

Pourtant, il y a un compromis intégré dans cette échelle. Lorsque vous possédez déjà plus de 15 000 propriétés, trouver des offres qui déplacent significativement l'aiguille de la croissance devient exponentiellement plus difficile. Les rendements composés atteignent un plateau. Les investisseurs de Realty Income s'engagent essentiellement à une appréciation lente et prévisible avec des chèques de revenus mensuels, ce qui convient parfaitement à certains portefeuilles et laisse d'autres en vouloir plus.

NNN REIT : Plus petit, plus affamé, plus concentré

NNN REIT gère un portefeuille plus léger de 3 700 propriétés, mais cette contrainte devient un avantage. Sa base de locataires comprend des magasins de proximité, des centres de service automobile, des restaurants et des lieux de divertissement familial—un mélange de détail diversifié sans l'étalement pur.

Les indicateurs opérationnels sont impressionnants. Un taux d'occupation de 97,5 % au troisième trimestre se classe au même niveau que la performance de Realty Income. Plus important encore, l'AFFO trimestriel par action est passé de 0,84 $ à 0,86 $, signalant un élan positif même dans un environnement difficile.

Le récit des dividendes reflète la durabilité de Realty Income : 36 ans d'augmentations annuelles consécutives. La dernière augmentation - une hausse de 3,4 % à 0,60 $ par action en août - reflète la confiance de la direction. Un AFFO projeté de 3,41 $ à 3,45 $ par action laisse une couverture ample pour le paiement élevé, ce qui se traduit par un rendement en dividendes de 5,9 %.

Voici où NNN REIT trouve son avantage concurrentiel : sa relative petitesse est en fait son super pouvoir. Lorsque la direction déploie du capital dans de nouveaux biens, ces acquisitions ont un impact démesuré sur les indicateurs de croissance. Un investissement de $50 millions de dollars semble différent lorsqu'il est ajouté à un portefeuille de 3,7 milliards de dollars par rapport à un portefeuille de $40 milliards de dollars. NNN REIT n'a pas épuisé sa marge de manœuvre pour des investissements immobiliers à haut rendement comme l'ont fait des concurrents plus grands.

La comparaison directe qui compte

Les deux entreprises ont démontré une résilience remarquable à travers les années les plus turbulentes du commerce de détail. Les perturbations causées par le COVID-19, les hausses de taux dues à l'inflation et l'évolution du comportement des consommateurs ne se sont jamais traduites par des défauts généralisés ou des départs massifs de locataires. Pourquoi ? Parce qu'elles louent délibérément à des entreprises ayant une demande durable : des supermarchés, des pharmacies, des restaurants rapides, et non pas des boutiques de mode ou des détaillants spécialisés vulnérables aux cycles de dépenses discrétionnaires.

Leurs antécédents en matière de dividendes sont presque parallèles : plus de 30 ans d'augmentations annuelles, des rendements similaires se situant autour de 5,7-5,9 %, et tous deux viennent d'augmenter leurs paiements. Les taux d'occupation sont proches de (97,5 % contre 98,7 %), suggérant une excellence opérationnelle équivalente.

Le véritable élément différenciateur se résume à une variable : potentiel de croissance par rapport à la stabilité.

Realty Income privilégie une cohérence de type forteresse. Sa massive échelle, sa base immobilière diversifiée (15% d'exposition industrielle ), et ses locataires de premier ordre offrent une protection contre les baisses. Mais les taux de croissance resteront modestes. Attendez-vous à des augmentations annuelles constantes de 2 à 3 % de l'AFFO, sans accélération.

NNN REIT demeure dans une phase antérieure de son évolution institutionnelle. Avec moins de propriétés par rapport aux opportunités de marché disponibles dans le commerce de détail aux États-Unis, la direction peut cibler des acquisitions à rendement plus élevé. La croissance pourrait s'accélérer. Le compromis : une exposition concentrée aux propriétés commerciales sur un périmètre géographique plus étroit comporte un risque idiosyncratique plus élevé.

Le Verdict

Pour les investisseurs à la recherche d'une stabilité maximale des revenus et du confort psychologique de posséder le plus grand acteur du secteur, Realty Income est la solution. C'est le choix pour ceux qui apprécient le chèque de dividende mensuel par-dessus tout et dorment sur leurs deux oreilles en détenant un portefeuille occupé à 98,7 % de 15 500 propriétés.

Pour les investisseurs prêts à accepter un risque de concentration modestement plus élevé en échange de perspectives de croissance supérieures, le NNN REIT représente une opportunité plus convaincante. Sa taille plus petite ne signifie pas faiblesse - cela signifie potentiel. La direction a la possibilité de multiplier la valeur pour les actionnaires grâce à des acquisitions stratégiques dans un marché où elle reste sélective plutôt que saturée.

Le choix reflète finalement votre philosophie d'investissement. Les deux sont des REITs de haute qualité avec une résilience prouvée face à la pandémie et à la hausse des taux. Aucun ne décevra les chercheurs de dividendes. La question est de savoir si vous voulez la sécurité de la plus grande plateforme de l'industrie ou le potentiel de croissance d'un challenger encore affamé — tous deux offrant des rendements de dividendes américains attrayants.