Aliran Modal Global: Pasar Real Estat Jepang Menarik Investasi Asing di Tengah Perdebatan Kebijakan

Dalam beberapa tahun terakhir, pasar real estat Jepang telah menjadi tujuan signifikan bagi modal internasional, dengan investor dari China, Hong Kong, dan Singapura memanfaatkan kondisi menguntungkan yang diciptakan oleh depresiasi yen dan lingkungan suku bunga rendah di Jepang. Tren investasi ini telah mendorong nilai properti naik di lokasi utama seperti Tokyo, Hokkaido, Osaka, dan Kyoto, menghasilkan perdebatan pasar tentang kebijakan investasi asing dan dampak ekonominya.

Tren Pasar dan Pergerakan Harga

Menurut data pasar terbaru, pasar properti residensial Tokyo terus mengalami pertumbuhan harga yang berkelanjutan. Bloomberg melaporkan bahwa harga rata-rata apartemen baru di Tokyo telah melebihi 100 juta yen ( sekitar $700,000 USD ) selama dua tahun berturut-turut. Di distrik pusat Tokyo, harga apartemen bekas untuk unit 70 meter persegi ( sekitar 21 tsubo ) telah dua kali lipat sejak tingkat pra-pandemi—suatu tingkat apresiasi yang luar biasa di pasar yang secara historis dianggap stabil.

Data terbaru dari Japan Real Estate Institute mengonfirmasi tren ini, menunjukkan bahwa pada Januari 2025, indeks harga properti residensial di Wilayah Metropolitan Tokyo meningkat sebesar 8,14% dibandingkan tahun sebelumnya, menunjukkan kinerja pasar yang kuat meskipun ada ketidakpastian ekonomi global.

Pola Investasi Asing dan Dampak Pasar

Sementara Jepang tidak mempertahankan catatan transaksi real estat berbasis kewarganegaraan secara resmi, sebuah survei oleh Mitsubishi UFJ Trust and Banking mengungkapkan bahwa pembeli asing menyumbang 20% hingga 40% dari pembelian apartemen baru di pusat Tokyo. Kehadiran pasar yang signifikan ini telah menarik perhatian terhadap kerangka investasi properti Jepang yang relatif terbuka.

Berbeda dengan banyak pasar internasional, sistem real estat Jepang saat ini memiliki sedikit hambatan bagi investor asing:

• Tidak ada persyaratan tempat tinggal untuk kepemilikan properti
• Tidak ada pajak tambahan atau biaya materai untuk pembeli asing
• Tidak ada pajak tambahan untuk rumah kedua atau properti liburan
• Tidak ada pembatasan pada pembelian di dekat lokasi sensitif seperti instalasi militer

Penggerak Investasi untuk Modal Cina

Masuknya investasi China ke dalam real estat Jepang berasal dari berbagai faktor ekonomi. Investor China, yang menghadapi pembatasan di pasar properti domestik dan mencari opsi alokasi aset yang stabil, telah menemukan pasar Jepang sangat menarik karena:

1. Stabilitas politik dan sosial
2. Keamanan aset dan struktur kepemilikan yang jelas
3. Nilai relatif dibandingkan dengan pasar properti China
4. Depresiasi yen menciptakan nilai tukar yang menguntungkan

Menurut sumber pasar, jumlah penduduk Tiongkok di Jepang diproyeksikan akan melebihi satu juta pada tahun 2026. Pertumbuhan populasi ini mencerminkan tren yang lebih luas dari aliran modal keluar dari Tiongkok di tengah tantangan ekonomi domestik dan pengendalian yang lebih ketat.

Seorang investor Cina, Sun Zhimin, menyoroti keunggulan komparatif: "Orang Cina tidak dapat membeli tanah di Cina, tetapi di Jepang, bahkan warga negara Cina dapat membeli tanah. Harga properti di Jepang 10% hingga 20% lebih murah dibandingkan di Cina, di mana hanya hak penggunaan tanah yang diperoleh. Untuk investasi jangka panjang, Jepang mewakili nilai yang luar biasa."

Debat Kebijakan dan Respons Lokal

Aktivitas investasi asing yang substansial telah memicu diskusi kebijakan di kalangan pembuat undang-undang Jepang. Pada Mei 2025, Senator Yoshikawa mengungkapkan kekhawatiran tentang keterjangkauan perumahan bagi penduduk setempat, menyarankan peninjauan kembali regulasi pembelian tanah berdasarkan prinsip timbal balik—menyatakan bahwa sementara China membatasi kepemilikan tanah asing, Jepang saat ini tidak memberlakukan batasan serupa.

Perdebatan ini meluas di luar regulasi investasi ke dampak komunitas. Di tujuan wisata seperti Furano, Hokkaido, penduduk setempat melaporkan perubahan signifikan dalam struktur komunitas saat properti beralih dari penggunaan residensial ke komersial. Transformasi ini—yang kadang disebut "hotelifikasi"—telah mengubah dinamika lingkungan saat apartemen mewah menggantikan rumah keluarga tunggal dan penduduk lama menjual properti mereka dengan harga premium.

Data menunjukkan bahwa warga negara China merupakan kelompok terbesar di antara imigran baru di Jepang, dengan 822.000 penduduk China tercatat tahun lalu—peningkatan dari 762.000 tahun sebelumnya dan 649.000 sepuluh tahun lalu. Perubahan demografis ini sejalan dengan tren investasi di pasar properti.

Seiring pasar properti Jepang terus menarik aliran modal global, para pembuat kebijakan menghadapi tantangan untuk menyeimbangkan kebijakan investasi terbuka dengan kebutuhan perumahan lokal—sebuah dilema yang semakin umum di pusat keuangan global yang mengalami pergerakan modal lintas batas.