Perbandingan Saham Dividen: Memahami Perbedaan Strategis Antara Dua REIT Utama

Mengapa REIT Penting bagi Investor Pendapatan

Real estate investment trusts (REITs) telah menjadi semakin populer di kalangan mereka yang mencari aliran pendapatan yang stabil. Struktur dasar dari sebuah REIT mewajibkan distribusi setidaknya 90% dari pendapatan kena pajak kepada pemegang saham, menciptakan keunggulan pendapatan bawaan bagi investor.

Mekanismenya sederhana: REIT membeli properti, menyewakannya kepada penyewa, dan mengumpulkan pembayaran sewa. Meskipun model ini berlaku di berbagai kategori properti—industri, kantor, residensial—satu segmen telah menarik perhatian dan perdebatan khusus: properti ritel.

Kisah Pemulihan Retail REIT

REIT yang berfokus pada ritel menghadapi tantangan besar dalam beberapa tahun terakhir. Pandemi COVID-19 memicu kekhawatiran tentang e-commerce yang menggerogoti ritel fisik, sementara lingkungan suku bunga 2022-2023 mendorong biaya pinjaman lebih tinggi, secara langsung mempengaruhi ekonomi akuisisi bagi operator properti.

Namun, narasi ini telah berubah. Melalui sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang berfokus pada ritel memberikan pengembalian rata-rata 6,9%, menurut Asosiasi Nasional Real Estate Investment Trusts (Nareit). Banyak yang berhasil menavigasi tantangan ini dan kini beroperasi dari posisi kekuatan relatif.

Dua Pendekatan Berbeda terhadap Properti Ritel

Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN) mewakili filosofi berbeda dalam ruang REIT ritel. Keduanya telah menetapkan diri sebagai pemimpin, namun skala operasional dan fokus strategis mereka berbeda secara signifikan.

Realty Income: Skala dan Diversifikasi

Realty Income mengelola portofolio luas yang melampaui 15.540 properti. Sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari penyewa ritel, dengan konsentrasi yang signifikan di toko grosir (11%) dan ritel convenience (10%). Perusahaan mempertahankan hubungan yang substansial dengan operator utama: Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart termasuk di antara penyewa teratas.

Diversifikasi ini melampaui ritel murni—sekitar 15% berasal dari properti industri, dengan segmen permainan dan lainnya mengisi sisanya.

Metode keuangan menunjukkan stabilitas operasional. Tingkat hunian mencapai 98,7% dalam periode terakhir, sementara pembaruan sewa terjadi dengan kenaikan tarif sewa sebesar 3,5%. Adjusted funds from operations (AFFO), metrik kas utama untuk cakupan dividen, meningkat 2,9% tahun-ke-tahun menjadi $1,09 per saham terdilusi.

Kisah dividen sangat menarik. Perusahaan telah meningkatkan pembayaran kuartalan selama lebih dari tiga dekade (trading sejak 1994), dengan distribusi bulanan biasanya dinaikkan beberapa kali dalam setahun. Aktivitas terbaru menunjukkan pembayaran bulanan dari $0,269 menjadi $0,2695 per saham. Dengan panduan manajemen ke $4,25-$4,27 AFFO per saham untuk tahun ini, distribusi tahunan saat ini sebesar $3,23 per saham menikmati cakupan yang nyaman.

Hasil dividen saat ini sebesar 5,7%.

Satu pertimbangan bagi investor yang berorientasi pertumbuhan: ukuran portofolio yang besar menciptakan tantangan matematis. Menambah pendapatan secara berarti saat Anda sudah memiliki lebih dari 15.000 properti membutuhkan penempatan modal yang semakin besar. Ini berarti potensi pertumbuhan moderat ke depan.

NNN REIT: Fokus Ekspansi

NNN REIT beroperasi dengan skala berbeda—sekitar 3.700 properti yang terkonsentrasi di sektor ritel. Toko convenience, pusat layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan keluarga mendominasi portofolio.

Eksekusi operasional tampak solid. Tingkat hunian kuartal ketiga sebesar 97,5%, sedikit di bawah Realty Income tetapi tetap kokoh. Trajektori AFFO per saham meningkat dari $0,84 menjadi $0,86 kuartalan, menunjukkan momentum positif.

Keandalan dividen sangat kuat. Perusahaan memperpanjang rekor kenaikan tahunan berturut-turut menjadi 36 tahun, dengan penyesuaian terbaru (Agustus) menaikkan pembayaran kuartalan sebesar 3,4% menjadi $0,60 per saham. Panduan manajemen memperkirakan AFFO tahun penuh sebesar $3,41-$3,45 per saham, dengan mudah mendukung tingkat distribusi yang ditingkatkan.

Hasil dividen saat ini sebesar 5,9%.

Ukuran, secara paradoks, memberikan keuntungan bagi NNN REIT. Akuisisi properti individual dan penempatan modal masih secara berarti mempengaruhi jalur pertumbuhan—dinamika yang tidak tersedia bagi pesaing yang jauh lebih besar. Ini menempatkan perusahaan pada posisi untuk peluang ekspansi yang lebih dinamis.

Kerangka Pengambilan Keputusan Investasi

Memilih antara kedua REIT ini melibatkan penimbangan keunggulan bersaing. Keduanya telah menunjukkan ketahanan dalam menavigasi lingkungan ritel yang menantang dengan memfokuskan modal pada bisnis penyewa yang menunjukkan kekebalan ekonomi relatif. Rekam jejak dividen selama tiga dekade menegaskan kualitas manajemen. Perbedaan hasil tetap minimal.

Perbedaan utama akhirnya terletak pada preferensi filosofi: apakah Anda lebih menyukai keberagaman dan skala yang telah mapan dari Realty Income, atau potensi upside terkonsentrasi (meskipun dengan diversifikasi yang lebih sedikit) yang melekat pada platform ritel kecil NNN REIT yang berfokus di AS?

Dari sudut pandang pertumbuhan murni, kapasitas REIT yang lebih kecil untuk berkembang secara berarti pada setiap akuisisi menunjukkan potensi pengembalian yang lebih unggul, meskipun menerima risiko konsentrasi yang lebih tinggi dalam prosesnya.