Standoff Dividen: Realty Income vs. NNN REIT – REIT Ritel AS Mana yang Layak untuk Investasi Anda?

Kisah Kebangkitan yang Tidak Terduga

Para skeptis telah lama menganggap REIT ritel tidak berharga, yakin bahwa e-commerce dan kenaikan suku bunga akan menjadi kehancuran mereka. Tetapi inilah yang sebenarnya terjadi: selama sembilan bulan pertama tahun 2025, REIT yang fokus pada ritel memberikan rata-rata imbal hasil sebesar 6,9%, menurut Asosiasi Nasional Perwalian Investasi Real Estat (Nareit). Narasi telah berubah. Apa yang terlihat seperti hukuman mati bagi pemilik toko fisik berubah menjadi cerita pemulihan yang nyata. Pertanyaan paling mendesak saat ini bukanlah apakah akan berinvestasi di REIT ritel—tetapi mana yang harus dipilih.

Realty Income (NYSE: O) dan NNN REIT (NYSE: NNN) keduanya berdiri sebagai raksasa di bidang ini, menguasai ribuan properti ritel di seluruh AS. Namun, mereka beroperasi dari buku pedoman yang sangat berbeda. Untuk memahami mana yang layak untuk investasi Anda, kita perlu menggali angka-angka yang benar-benar penting.

Realty Income: Skala dan Kestabilan

Mari kita mulai dengan masalah yang jelas: Realty Income memiliki lebih dari 15.540 properti, menjadikannya raksasa real estat ritel. Sekitar 80% dari pendapatan sewa berasal dari penyewa ritel—toko dolar dan outlet kenyamanan saja menyumbang 21% dari portofolio. Nama-nama besar mendominasi daftar penyewa: Dollar General, Walgreens, Home Depot, dan Walmart semuanya tampil menonjol.

Uji nyata dari kualitas penyewa terlihat pada tingkat hunian. Realty Income mempertahankan tingkat hunian 98,7% sambil memperbarui sewa dengan tarif sewa 3,5% lebih tinggi. Ini bukan hanya bertahan; ini adalah ekspansi di dalam properti yang ada.

Gambar dividen menceritakan kisah yang sama menariknya. Dana yang disesuaikan dari operasi (AFFO)—metrik yang menentukan berapa banyak uang tunai yang dapat didistribusikan oleh REIT—tumbuh 2,9% dari tahun ke tahun menjadi $1,09 per saham yang terdilusi. Dengan manajemen memproyeksikan $4,25 hingga $4,27 dalam AFFO tahunan per saham, dividen tahunan saat ini sebesar $3,23 tertutupi dengan nyaman. Pembayaran bulanan, yang baru-baru ini dinaikkan pada bulan Oktober menjadi $0,2695 per saham, mencerminkan lebih dari tiga dekade peningkatan tahunan berturut-turut sejak IPO 1994.

Dengan imbal hasil 5,7%, Realty Income menawarkan pendapatan dividen yang menarik bagi pencari pendapatan institusional dan ritel.

Namun ada kompromi yang tersemat dalam skala ini. Ketika Anda sudah memiliki lebih dari 15.000 properti, menemukan kesepakatan yang secara signifikan menggerakkan pertumbuhan menjadi jauh lebih sulit. Pengembalian yang berlipat ganda mencapai titik jenuh. Investor Realty Income pada dasarnya mendaftar untuk apresiasi yang lambat dan dapat diprediksi dengan cek pendapatan bulanan—yang sangat cocok untuk beberapa portofolio dan membuat yang lain menginginkan lebih.

NNN REIT: Lebih Kecil, Lebih Lapar, Lebih Terfokus

NNN REIT mengoperasikan portofolio yang lebih ramping dengan 3.700 properti, tetapi batasan ini menjadi keuntungan. Basis penyewanya mencakup toko serba ada, pusat layanan otomotif, restoran, dan tempat hiburan keluarga—campuran ritel yang terdiversifikasi tanpa penyebaran yang luas.

Metrik operasional mengesankan. Tingkat hunian 97,5% di Q3 sebanding dengan kinerja Realty Income. Yang lebih penting, AFFO per saham kuartalan naik dari $0,84 menjadi $0,86, menandakan momentum positif bahkan dalam lingkungan yang menantang.

Narasi dividen mencerminkan ketahanan Realty Income: 36 tahun peningkatan tahunan berturut-turut. Kenaikan terbaru—kenaikan 3,4% menjadi $0,60 per saham pada bulan Agustus—mencerminkan kepercayaan manajemen. Proyeksi AFFO sebesar $3,41 hingga $3,45 per saham memberikan cukup ruang untuk pembayaran yang tinggi, yang berarti yield dividen sebesar 5,9%.

Inilah di mana NNN REIT menemukan keunggulan kompetitifnya: relatif kecil sebenarnya adalah kekuatan supernya. Ketika manajemen menginvestasikan modal ke properti baru, akuisisi tersebut memiliki dampak besar pada metrik pertumbuhan. Investasi $50 juta terlihat berbeda ketika ditambahkan ke portofolio senilai $3,7 miliar dibandingkan dengan portofolio senilai $40 miliar. NNN REIT belum kehabisan jalur untuk investasi properti dengan pengembalian tinggi seperti yang dilakukan oleh pesaing yang lebih besar.

Perbandingan Langsung yang Penting

Kedua perusahaan telah menunjukkan ketahanan yang luar biasa melalui tahun-tahun paling bergolak dalam ritel. Gangguan COVID-19, kenaikan suku bunga akibat inflasi, dan perubahan perilaku konsumen tidak pernah berujung pada default secara luas atau keluarnya penyewa secara massal. Mengapa? Karena mereka secara sengaja menyewakan kepada bisnis dengan permintaan yang tahan lama—penyewa grosir, apotek, restoran layanan cepat—bukan butik fashion atau pengecer spesialis yang rentan terhadap siklus pengeluaran diskresi.

Rekam jejak dividen mereka hampir sejajar: lebih dari 30 tahun peningkatan tahunan, hasil yang serupa berkisar sekitar 5,7-5,9%, dan keduanya baru saja menaikkan pembayaran. Tingkat hunian berada dalam jarak yang mencolok (97,5% vs. 98,7%), menunjukkan keunggulan operasional yang setara.

Pembedanya yang sebenarnya terletak pada satu variabel: potensi pertumbuhan versus stabilitas.

Realty Income mengutamakan konsistensi yang kokoh. Skala besar, basis properti yang terdiversifikasi (15% eksposur industri ), dan penyewa blue-chip memberikan perlindungan dari sisi bawah. Namun, tingkat pertumbuhan akan tetap moderat. Harapkan peningkatan AFFO tahunan yang stabil sebesar 2-3%, bukan percepatan.

NNN REIT tetap berada di fase awal evolusi institusionalnya. Dengan jumlah properti yang lebih sedikit dibandingkan dengan peluang pasar yang tersedia di ritel AS, manajemen dapat menargetkan akuisisi dengan imbal hasil yang lebih tinggi. Pertumbuhan bisa mempercepat. Trade-off-nya: paparan yang terkonsentrasi terhadap properti ritel di area geografis yang lebih sempit membawa risiko idiosinkratik yang lebih tinggi.

Putusan

Bagi para investor yang mencari stabilitas pendapatan maksimum dan kenyamanan psikologis memiliki pemain terbesar di pasar, Realty Income adalah pilihan yang tepat. Ini adalah permainan bagi mereka yang menghargai cek dividen bulanan di atas segalanya dan tidur nyenyak dengan portofolio yang terisi 98,7% dari 15.500 properti.

Bagi para investor yang bersedia menerima risiko konsentrasi yang sedikit lebih tinggi sebagai imbalan untuk prospek pertumbuhan yang lebih baik, NNN REIT menawarkan kesempatan yang lebih menarik. Skala yang lebih kecil tidak berarti kelemahan—itu berarti ruang untuk berkembang. Manajemen memiliki ruang untuk memperbanyak nilai pemegang saham melalui akuisisi strategis di pasar di mana mereka tetap selektif daripada jenuh.

Pilihan pada akhirnya mencerminkan filosofi investasi Anda. Keduanya adalah REIT berkualitas tinggi dengan ketahanan yang terbukti terhadap pandemi dan kenaikan suku bunga. Keduanya tidak akan mengecewakan pencari dividen. Pertanyaannya adalah apakah Anda menginginkan keamanan dari platform terbesar di industri atau potensi pertumbuhan dari penantang yang masih lapar—keduanya diperdagangkan dengan imbal hasil dividen AS yang menarik.