Memahami HAMP: Bagaimana Program Bantuan Hipotek Pemerintah membantu jutaan pemilik rumah

Ketika krisis perumahan melanda pada tahun 2008, jutaan pemilik rumah Amerika menemukan diri mereka tidak mampu memenuhi kewajiban hipotek mereka. Pemerintah merespons dengan memperkenalkan HAMP—Program Modifikasi Rumah yang Terjangkau—sebuah inisiatif bersejarah yang dirancang untuk mencegah kehilangan rumah secara luas. Memahami bagaimana program ini beroperasi dan alternatif apa yang ada saat ini tetap berharga bagi siapa pun yang menghadapi kesulitan hipotek.

Asal Usul HAMP dan Bagaimana Ia Merespons Krisis Perumahan 2008

Urgensi di balik HAMP menjadi jelas dari statistik penyitaan pada era itu. Sementara tahun 2006 mencatat sekitar 717.000 penyitaan, pada tahun 2008 angka itu melonjak menjadi lebih dari 2,3 juta—lonjakan dramatis yang mendorong intervensi federal. Pemerintah, bekerja sama dengan Departemen Perumahan dan Pembangunan Perkotaan (HUD), mengembangkan HAMP untuk memenuhi arahan Undang-Undang Stabilitas Ekonomi Darurat tahun 2008, yang secara khusus memerintahkan Departemen Keuangan untuk merestrukturisasi hipotek yang bermasalah di mana pun memungkinkan.

Peluncuran awal menghadapi tantangan. Selama tahun pertamanya, hanya 170.000 peminjam yang menerima restrukturisasi pinjaman permanen, meskipun jutaan menghadapi kesulitan. Menyadari kesenjangan ini, regulator federal melonggarkan standar kualifikasi tertentu pada tahun 2012, secara dramatis memperluas kumpulan peserta yang memenuhi syarat. Pada akhir tahun 2016, sekitar 1,8 juta pemilik rumah telah mendapatkan bantuan melalui HAMP dan program pelengkap. Setelah program berakhir, pemerintah mengarahkan Fannie Mae dan Freddie Mac untuk membentuk program Modifikasi Fleksibel bagi peminjam mereka, sementara FHA terus menawarkan opsi modifikasi melalui pelayan pinjaman individu.

Formula Pengurangan Pembayaran HAMP: Metode dan Hasil

Tujuan inti sangat sederhana: mengurangi kewajiban hipotek bulanan peminjam menjadi tidak lebih dari 31% dari pendapatan bulanan kotor mereka. Tujuan ini dicapai melalui satu atau lebih mekanisme berikut:

• Pengurangan suku bunga — Menurunkan suku bunga yang dikenakan pada pinjaman
• Perpanjangan jangka waktu pinjaman — Memperpanjang pembayaran dalam jangka waktu yang lebih lama
• Penangguhan atau penghapusan pokok — Mengurangi jumlah yang sebenarnya terutang

Program itu sendiri terdiri dari empat komponen yang berbeda. Modifikasi utang pertama memungkinkan peminjam untuk menyesuaikan pembayaran pada hipotek utama mereka. Mereka yang memiliki hipotek utang pertama yang memenuhi syarat juga dapat memperoleh modifikasi pada hipotek sekunder melalui modifikasi utang kedua. Alternatif Penyitaan Rumah yang Terjangkau (HAFA) menawarkan penjualan singkat dan opsi akta sebagai jalan untuk menghindari penyitaan. Bagi peminjam yang menganggur, komponen khusus menawarkan penangguhan sementara atas pembayaran pokok.

Dampak finansialnya sangat besar. Menurut data 2014 dari HUD, sebagian besar peserta mengurangi pembayaran hipotek utama mereka hampir 40%, dengan tabungan bulanan median sebesar $541. Beberapa peminjam bahkan menerima hingga $10.000 dalam pengurangan pokok dengan syarat mempertahankan pembayaran tepat waktu. Namun, partisipasi memerlukan periode percobaan tiga bulan selama peminjam menunjukkan bahwa mereka dapat mempertahankan jadwal pembayaran yang dimodifikasi sebelum menerima restrukturisasi pinjaman permanen.

Siapa yang Bisa Memenuhi Syarat: Standar Kelayakan HAMP Dijelaskan

Tidak setiap pemilik rumah memenuhi syarat untuk program ini. Pelamar harus memenuhi kriteria tertentu untuk mendapatkan akses ke bantuan HAMP:

• Kepemilikan dan penghuni properti residensial dengan satu hingga empat unit
• Saldo pokok yang terutang tidak melebihi $729.750 untuk properti rumah tunggal
• Pemberian pinjaman sebelum 1 Januari 2009
• Dokumentasi kesulitan finansial yang nyata yang membuat pembayaran yang ada tidak terjangkau

Penting untuk dicatat bahwa mengajukan aplikasi tidak memberikan jaminan persetujuan. Data statistik dari Januari 2017 mengungkapkan bahwa 2,9 juta permintaan bantuan disetujui dari 9,6 juta total pengajuan—sebuah tingkat persetujuan 30%. Di antara mereka yang disetujui, banyak yang masih gagal beralih ke modifikasi pinjaman permanen, terutama jika mereka tidak dapat mempertahankan pembayaran yang konsisten selama periode percobaan atau jika keadaan mereka berubah secara tak terduga.

Di Luar HAMP: Opsi Modifikasi Pinjaman Saat Ini untuk Pemilik Rumah yang Berjuang

Sejak tanggal berakhirnya HAMP, pemilik rumah yang menghadapi kesulitan hipotek harus menjelajahi jalur alternatif. Beberapa program sekarang melayani fungsi ini:

Modifikasi Fleksibel mirip dengan kerangka kerja HAMP asli dan diluncurkan pada tahun 2017 untuk peminjam dengan hipotek konvensional yang dipegang atau dijamin oleh Fannie Mae dan Freddie Mac. Program ini mengharuskan pelayan untuk secara otomatis memulai rencana pembayaran percobaan setelah peminjam tertinggal 90 hingga 105 hari.

Modifikasi Pemulihan COVID-19 melalui FHA menyediakan opsi restrukturisasi bagi pemegang pinjaman FHA yang tertinggal. Opsi ini termasuk memperpanjang pinjaman hingga 40 tahun, meskipun kelayakan kesulitan meluas di luar keadaan terkait pandemi untuk mencakup berbagai krisis finansial.

Dana Bantuan Pemilik Rumah, yang dikelola oleh negara bagian individu menggunakan $9,961 miliar dari Undang-Undang Rencana Penyelamatan Amerika, beroperasi di wilayah tertentu untuk membantu pemilik rumah yang tertinggal khususnya karena dampak terkait pandemi. Dewan Nasional Agensi Perumahan Negara bagian mempertahankan informasi terkini tentang ketersediaan program berdasarkan negara bagian.

Program modifikasi terpisah juga ada untuk pemegang pinjaman VA dan USDA. Bahkan tanpa memenuhi syarat untuk bantuan pemerintah, peminjam harus menghubungi pelayan pinjaman mereka secara langsung—banyak pemberi pinjaman lebih suka bernegosiasi tentang syarat baru daripada menanggung biaya dan penundaan yang terkait dengan proses penyitaan.

Lanskap bantuan hipotek telah berkembang secara signifikan sejak HAMP mengakhiri operasinya. Apakah Anda seorang pemilik properti pertama kali atau pemilik rumah yang sudah mapan yang terpengaruh oleh ketidakpastian ekonomi, sumber daya tetap tersedia. Mereka yang mencari panduan dapat terhubung dengan penasihat perumahan yang disetujui oleh HUD melalui situs web HUD Exchange untuk mendukung yang dipersonalisasi.