どの配当株があなたの永遠のポートフォリオにふさわしいのか？

富を受動的な収入を通じて築く際、最良の株式は必ずしも最も派手なパフォーマンスを示すものではありません。歴史的データは興味深いストーリーを語っています。Ned Davis ResearchとHartford Fundsによると、S&P 500内の配当株は過去50年間で非配当株を2倍以上上回っています。さらに説得力があるのは、継続的に配当を増やしている企業が最も高いリターンをもたらしている点です。

なぜREITは配当の人気銘柄なのか

不動産投資信託（REIT）は、インカム重視の投資家のツールキットにおいて独自の位置を占めています。これらの金融商品は意図的に収入を分配します—課税所得の90%を株主に返すことが義務付けられており、自然と高配当利回りの投資対象となっています。このセクターには、良い投資を世代を超える富の構築者に変える持続力を示した3つの注目候補があります。

Extra Space Storage：自己保管巨大企業の着実な上昇

Extra Space Storage (NYSE: EXR)は、アメリカのセルフストレージ市場を支配し、市場シェア15.3%を誇ります。同社は約4,200の施設を管理し、3億2200万平方フィート以上の賃貸可能面積を持ちます。その所有構造は意図的に多様化されており、48%は直接所有、11%はジョイントベンチャーを通じて所有、41%は他の運営者の管理契約下にあります。

この混合モデルは二つの収益源を生み出します。所有物件は賃料収入の増加をもたらし、管理物件は継続的な手数料を生み出し、市場の変動に対するバッファとなります。同社は買収を積極的に進めており、2023年にはLife Storageを$15 十億ドルで買収し、再開発プロジェクトや新しいセルフストレージ開発資金を調達するブリッジローンのプラットフォームも展開しています。

リターンは？過去10年でExtra Space Storageは配当を110%以上増加させ、現在の利回りは6%超です。同社の堅固なバランスシートは、今後も買収や配当増加の弾みとなる資金を提供します。最も重要なのは、この買うべき株式候補が20年間で驚異的な2,400%以上の総リターンを達成しており、REITセクター全体で3番目のパフォーマンスを記録している点です。

Realty Income：配当の伝説、112四半期連続増配

Realty Income (NYSE: O)は、異なる哲学で運営されています。世界第6位のREITとして、15,000以上の物件を所有し、長期のネットリース契約に専念しています。この構造により、維持費、税金、保険料などの運営費用はテナントに転嫁され、安定した予測可能なキャッシュフローをREITにもたらします。

実績は明白です。112四半期連続で配当を増やし、30年以上にわたり年平均成長率4.2%を実現しています。現在の利回りは5.7%で、投資家は即時の収入を得ながら、体系的な配当増加の恩恵も受けています。その結果、株主の総合リターンは年平均13.7%の複利成長を示しています。

Realty Incomeは、世界のネットリース不動産市場で$14 兆ドル規模の成長機会を持ち、今後も拡大を続ける見込みです。その堅固なバランスシートは、セクター内でも最も強力な部類に入り、配当の成長が持続することを示唆しています。

Rexford Industrial Realty：南カリフォルニアの勢いあるプレーヤー

Rexford Industrial Realty (NYSE: REXR)は、地理的に集中した戦略を採用しています。南カリフォルニアの5100万平方フィートの工業地帯に420物件を展開しています。この専門性は制約ではなく、特徴です。南カリフォルニアは、地球上でも最も需要の高い工業エリアの一つであり、供給は慢性的に逼迫しています。

結果として、稼働率は高止まりし、賃料の伸びも加速しています。今年の新規リース契約は、前年より23.9%高い平均値を記録し、年間3.6%のエスカレーションが組み込まれています。過去5年間で、この買うべき株式候補は配当を15%の年平均複利で増やしてきました。堅調な需要と強力なバランスシートにより、4.2%の配当利回りは今後も持続的な拡大に向けて堅実に位置付けられています。

結論：REITは一生涯の収入源

長期的に株式を選ぶには、持続的な競争優位性と株主還元へのコミットメントを持つ企業を見極める必要があります。Extra Space Storage、Realty Income、Rexford Industrial Realtyは、その理想的な例です。これらはすべて、

• 配当増加の実績
• 今後の成長を支える経済的追い風
• 再投資や買収を可能にする強固なバランスシート
• 自然にキャッシュフローを増やすビジネスモデル

を兼ね備えています。数十年にわたり安定して成長する収入を生み出す最良の株式を求める投資家にとって、これらのREITは真剣に検討に値します。