Щоб виграти проміжні вибори? Трамп використовує карту «справедливого житла»: планує заборонити гігантам з Уолл-стріт купувати житлові будинки

Американський президент Трамп нещодавно оголосив, що негайно вживе адміністративних заходів та просуватиме законодавство, щоб заборонити великим інституційним інвесторам купувати окремі житлові будинки, з метою «пропустити дорогу» для звичайних американських сімей і пом’якшити зростаючу кризу житлової доступності. Це заявлення спричинило коливання на ринку, акції великих компаній з оренди житла різко впали.

Однак дані показують, що інституційні інвестори володіють лише близько 1% запасів окремих житлових будинків у США, і їх частка на локальних ринках також обмежена. Аналітики вважають, що ця ініціатива, спрямована на задоволення популістських настроїв, хоча й має політичний розрахунок, але навряд чи зможе кардинально вирішити житлову кризу, викликану структурними проблемами, такими як серйозний дефіцит пропозиції та високі будівельні витрати. Якщо політика буде впроваджена, вона може змінити структуру інвестицій у житло, але її фактична ефективність і потенційні побічні ефекти викликають широку дискусію.

Політичний шок: як заборона Трампа на житло спричинила землетрус на ринку та політичну боротьбу

Президент США Дональд Трамп у заяві у соціальних мережах зробив удар, чітко заявивши, що вживе заходів, щоб заборонити великим інституційним інвесторам купувати окремі житлові будинки. Він відкрито зазначив: «Мрія багатьох американців про власне житло стає дедалі більш недосяжною», і підкреслив: «Люди живуть у будинках, а не в компаніях». Ця рішуча та чітка заява швидко підпалили дискусії громадськості щодо справедливості житлового питання і спричинили ланцюгову реакцію на капітальних ринках.

Реакція ринку була найпрямішою і найчеснішою. Після оголошення новини акції провідних компаній з оренди та управління житлом зазнали значних втрат. Зокрема, акції Invitation Homes, провідної компанії з оренди окремих будинків у США, впали більш ніж на 7%, а акції American Homes 4 Rent — на 6,3%. Навіть такі диверсифіковані інвестиційні гіганти, як Blackstone, через цю заяву втратили понад 4%. Це ясно показує, що інвестори сприймають цю політику як прямий удар по їхньому бізнес-моделю і очікують серйозних обмежень у майбутньому зростанні та прибутковості.

З політичної точки зору цей крок широко розглядається як ретельно спланована виборча стратегія. Аналітик Jaret Seiberg із TD Cowen зазначає, що ця ініціатива не лише приваблює базу популістів Трампа, а й є довгостроковою політикою віце-президента J.D. Vance. Seiberg коментує: «Висунення цієї пропозиції саме зараз свідчить про те, наскільки команда Трампа переймається тим, як питання доступності житла вплине на проміжні вибори». На тлі високої інфляції та зростання іпотечних ставок, витрати на житло стали однією з найактуальніших проблем для звичайних виборців. За допомогою звинувачень у «жадібних структурах Волл-стріт» Трамп намагається спростити складну житлову кризу до зрозумілої моральної історії, щоб залучити підтримку з боку низько- та середньодохідних виборців.

Незважаючи на критику з боку деяких республіканців у Конгресі, Seiberg прогнозує, що для уникнення відкритого конфлікту з президентом республіканці ймовірно зроблять поступки у цьому питанні і сприятимуть ухваленню відповідних законопроектів у двопартійному порядку. Офіційні представники Білого дому наразі не надають додаткових деталей щодо політики, лише заявляють, що Трамп у пізніший час на Всесвітньому економічному форумі у Давосі розкриє більше інформації. Ця майбутня промова без сумніву стане вікном для світових спостерігачів, щоб заглянути у конкретний план політики та наміри її реалізації.

Аналіз даних: інституційні інвестори володіють лише 1% — чи справді це причина високих цін на житло?

Щоб оцінити, наскільки політика є ефективною, потрібно спершу визначити реальні масштаби проблеми. Твердження Трампа про те, що житлові труднощі спричинені інституційними інвесторами, суттєко відрізняється від статистичних даних. За аналізом Американського інституту економічних досліджень (AEI) від серпня 2024 року, інституційні інвестори, які мають щонайменше 100 об’єктів нерухомості, володіють лише близько 1% загальних запасів окремих житлових будинків у країні. Навіть у найбільш інституційно насичених міських районах, таких як Атланта (4,2%), Даллас (2,6%) і Х’юстон (2,2%), їх частка ще далека від домінування.

Звісно, у звіті Управління загальної відповідальності уряду (GAO) за 2024 рік зазначається, що концентрація інституційних інвесторів може підвищувати орендні ставки і ціни на житло у певних регіонах. Виконавчий директор Асоціації власників нерухомості США Colin Allen підтримує цю точку зору, зазначаючи: «Кожен будинок, куплений інституційним інвестором, означає, що одна сім’я, яка могла б жити тут, втратила шанс у жорсткій конкуренції». У таких містах, як Фенікс, тисячі будинків належать різним інвесторам, і хоча ця діяльність є законною, її вплив на місцевий ринок викликає тривогу суспільства.

Однак кілька експертів наголошують, що звинувачення лише інституційних інвесторів може замаскувати основні причини житлової кризи. Головним драйвером зростання цін є десятиліттями накопичуваний і погіршуваний структурний дисбаланс між попитом і пропозицією. За даними Bankrate, понад 75% американських будинків вже є недоступними для більшості населення. Дані Національної асоціації ріелторів США показують, що у 2024 році лише 24% угод на первинному ринку житла припадає на перших покупців, тоді як у 2010 році цей показник становив 50%. Економісти з житлової сфери вважають, що головною причиною стрімкого зростання цін є серйозний дефіцит запасів.

Основні дані щодо проблеми житлового ринку США

• Доля інституційних інвесторів: близько 1% від загального запасу окремих житлових будинків.
• Доступність житла: понад 75% будинків є недоступними для більшості американців.
• Перші покупці: у 2024 році — лише 24% (у 2010 — 50%).
• Дефіцит пропозиції: Goldman Sachs оцінює, що потрібно додатково збудувати від 3 до 4 мільйонів житлових одиниць понад нормальні темпи будівництва.

Аналітики Goldman Sachs минулого жовтня підрахували, що для зняття тиску на ціни на нерухомість потрібно додатково збудувати від 3 до 4 мільйонів житлових одиниць понад нормальні темпи. Цей вражаючий розрив у цифрах важко заповнити лише покупцями, які володіють 1% ринку. Навпаки, деякі експерти попереджають, що роль інституційних інвесторів не є однозначно негативною. Старший дослідник Центру житлової політики AEI Edward Pinto зазначає, що ці інвестори часто купують і ремонтують зношені будинки, а потім знову вводять їх у ринок, фактично збільшуючи пропозицію для продажу або оренди.

Експертні дискусії: заборона на житло — лікування чи політична імітація?

Обговорюючи пропозицію Трампа, головним питанням є: наскільки вона справді зможе знизити ціни на житло і допомогти звичайним сім’ям здійснити мрію про власне житло? Відгуки галузі здебільшого скептичні. Мешканець Фенікса з 25-річним досвідом роботи іпотечного брокера Jeremy Schachter прямо заявляє: «Це навряд чи матиме значний вплив». Його аргумент — це дуже мала частка ринку — всього близько 2% орендних будинків у США належить великим компаніям.

Schachter вважає, що справді допомогти покупцям можуть вищі зарплати і нижчі ставки. Він особливо наголошує на платах, які стягують Fannie Mae і Freddie Mac, залежно від кредитного ризику і житлового стану, і каже: «Якщо б обмежити або скасувати ці збори, ставки знизилися б значно». Це рішення виводить проблему у більш широку сферу фінансової та кредитної політики, а не просто обмеження ринкового доступу.

Edward Pinto висловлює глибшу стурбованість з точки зору ринкової динаміки. Він вважає, що заборона інвестиційних трастів, приватних інвестиційних фондів і т.п. може мати несподівані наслідки. Такі заборони можуть зменшити мотивацію цих структур продавати свої активи, що ще більше звузить пропозицію і посилить дефіцит. Це, по суті, створює «нову проблему» для вирішення «малої».

Яке ж рішення є кращим? Pinto пропонує два шляхи: перший — дозволити власникам житла безподатково здавати в оренду вільні кімнати для більш ефективного використання існуючого запасу; другий — стимулювати штати будувати більше житла. Обидва підходи спрямовані на корінь проблеми — збільшення реальної пропозиції. З місцевої точки зору, багато потенційних покупців, які не можуть здійснити «американську мрію», опиняються у скрутному становищі через те, що їхній дохід не встигає за зростанням цін і ставок. Деякі дослідження навіть вказують, що приватні інвестори могли підняти ціни на житло на 20-30%, що ще раз підтверджує, що у ринках із недостатньою гнучкістю пропозиції будь-який додатковий попит посилює проблему. Корінь вирішення — у розширенні пропозиції, а не у її обмеженні.

Політичний курс: чи зможе заборона реалізуватися? Як вирішити житлову кризу?

Ідея Трампа швидко викликала хвилі у Конгресі, і реакції були змішаними. Республіканець-сенатор зі штату Монтана Steve Daines підтримав цю ініціативу, сказавши: «Ці інституційні інвестори можуть знайти інші шляхи для отримання хорошого доходу, не конкуруючи з простими американцями, які прагнуть купити перше житло». Це відповідає тезі Трампа «люди передусім».

З іншого боку, сенаторка-демократка Елізабет Воррен критикує цю міру як «недостатню» і звинувачує адміністрацію Трампа у погіршенні ситуації. Вона зазначає: «За часів Дональда Трампа кількість вилучених з ринку будинків зросла на 21%, а уряд схвалив злиття двох найбільших компаній нерухомості, що ще більше підвищить вартість купівлі-продажу житла». Її критика переводить дискусію з питання заборони інвесторів у ширший контекст ролі державного регулювання і економічної політики.

Який шлях обере політика — залежить від багатьох факторів. По-перше, важливо визначити остаточну юридичну форму цієї заборони: чи це буде адміністративний указ, що визначає «великі інституційні інвестори», чи закон, що чітко регулює їхню діяльність і передбачає винятки (наприклад, для інвесторів, що ремонтують зношені будинки). Різні законодавчі шляхи матимуть різний вплив на реалізацію і ринок.

По-друге, реакція штатів і місцевих органів влади також важлива. Житлові політики у США мають сильну регіональну специфіку, і штати можуть по-різному реагувати на федеральний заборонний акт, залежно від ситуації на своїх ринках. Наприклад, у регіонах із гострим дефіцитом житла, таких як Західне узбережжя, місцева влада може посилювати обмеження, тоді як у більш збалансованих регіонах — послаблювати.

Загалом, реалізація цієї політики і її ефективність стануть важливими питаннями для проміжних виборів 2026 року. Вони перевірять, чи виборці цінують символічний жест проти «Волл-стріт», чи прагнуть конкретних заходів для збільшення пропозиції і зниження цін. У будь-якому разі, заява Трампа вже успішно знову поставила на порядок денний глибоку соціально-економічну проблему — хто володіє американськими спільнотами.