Para vencer as eleições de meio de mandato? Trump aposta na "justiça habitacional": propõe proibir os gigantes de Wall Street de comprarem habitações familiares

Os recentes anúncios do Presidente dos EUA, Donald Trump, indicam que serão tomadas medidas administrativas imediatas e promovida legislação para proibir investidores institucionais de compra de moradias unifamiliares, com o objetivo de abrir espaço para famílias americanas comuns e aliviar a crise de acessibilidade habitacional cada vez mais severa. Esta declaração provocou oscilações no mercado, levando a uma forte queda nas ações das grandes empresas de locação de imóveis.

No entanto, dados mostram que os investidores institucionais detêm apenas cerca de 1% do estoque total de moradias unifamiliares nos EUA, com participação limitada também em mercados locais. Analistas acreditam que essa medida, que busca atender a emoções populistas, embora tenha considerações políticas, dificilmente resolverá de forma estrutural a crise habitacional impulsionada por uma grave escassez de oferta, altos custos de construção e outros conflitos estruturais. Se implementada, a política pode redesenhar o cenário de investimentos residenciais, mas sua efetividade real e efeitos colaterais potenciais geram amplo debate.

Surpresa na política: Como a proibição de moradias de Trump pode desencadear terremotos no mercado e jogos políticos

O Presidente Donald Trump lançou uma bomba em uma declaração nas redes sociais, afirmando claramente que tomará medidas para impedir investidores institucionais de compra de moradias unifamiliares. Sem rodeios, destacou que “o sonho de moradia de muitos americanos está se tornando cada vez mais inalcançável” e enfatizou que “as pessoas moram em casas, não em empresas”. Essa declaração firme e de posição clara rapidamente acendeu o debate público sobre justiça habitacional e provocou uma reação em cadeia nos mercados de capitais.

A reação do mercado foi a mais direta e honesta. Após o anúncio, as ações das principais empresas de locação e gestão de imóveis sofreram forte queda. Entre elas, a Invitation Homes, líder nacional em locação de moradias unifamiliares, viu suas ações despencarem mais de 7%, enquanto a American Homes 4 Rent caiu 6,3%. Até mesmo gigantes diversificados como a Blackstone tiveram uma queda de mais de 4%. Isso evidencia que os investidores veem essa política como uma ameaça direta à sobrevivência do modelo de negócio e esperam que seu crescimento e lucratividade futuros sejam severamente afetados.

Do ponto de vista político, essa iniciativa é amplamente interpretada como uma estratégia eleitoral cuidadosamente calculada. O analista Jaret Seiberg, da TD Cowen, aponta que essa proposta não só atrai a base populista de Trump, mas também é uma política de apoio de longo prazo do vice-presidente J.D. Vance. Seiberg comenta: “Lançar essa proposta neste momento mostra o quanto a equipe de Trump está preocupada com como a acessibilidade à moradia pode influenciar as eleições de médio prazo”. Em um contexto de alta inflação e aumento das taxas de hipoteca, o custo de moradia tornou-se uma das principais preocupações dos eleitores comuns. Ao apontar o “ganância das instituições de Wall Street”, Trump tenta simplificar a crise habitacional em uma narrativa moral de fácil compreensão, buscando apoio de eleitores de baixa e média renda.

Apesar de críticas de alguns republicanos no Congresso, Seiberg prevê que, para evitar confronto direto com o presidente, o Partido Republicano provavelmente fará concessões nesse tema, apoiando a aprovação de projetos de lei bipartidários. Ainda não há detalhes adicionais do governo, que apenas anunciou que Trump divulgará mais informações na próxima semana na World Economic Forum, em Davos, Suíça. Este discurso, sem dúvida, oferecerá aos observadores globais uma janela para entender seu plano de políticas e sua determinação na execução.

Diagnóstico de dados: Investidores institucionais detêm apenas 1%, será que isso impulsiona os altos preços?

Para avaliar se uma política é eficaz, é fundamental entender a verdadeira escala do problema. A narrativa de Trump de que a dificuldade de moradia se deve aos investidores institucionais diverge significativamente dos dados estatísticos. Segundo uma análise do American Enterprise Institute (AEI) de agosto de 2024, investidores institucionais definidos como aqueles com pelo menos 100 propriedades possuem cerca de 1% do estoque total de moradias unifamiliares nos EUA. Mesmo em áreas metropolitanas com maior concentração de investidores, como Atlanta (4,2%), Dallas (2,6%) e Houston (2,2%), eles ainda não dominam as comunidades.

De fato, um relatório do Government Accountability Office (GAO) de 2024 revelou que a concentração de investimentos institucionais pode elevar os aluguéis e preços em certas regiões. Colin Allen, diretor executivo da American Homeowners Alliance, apoia essa visão, afirmando que “cada casa adquirida por investidores institucionais representa uma oportunidade retirada de uma família que busca moradia própria em competição acirrada”. Em cidades como Phoenix, milhares de casas estão nas mãos de diversos investidores, uma prática legal, mas que gera preocupações sociais devido ao efeito de expulsão do mercado local.

Por outro lado, especialistas alertam que focar apenas nos investidores institucionais pode obscurecer a verdadeira causa da crise habitacional. O que realmente impulsiona os preços para cima é o desequilíbrio estrutural de oferta e demanda, que se agravou ao longo de décadas. Dados do Bankrate indicam que mais de 75% das casas nos EUA são inacessíveis para a maioria da população. A National Association of Realtors revela que, em 2024, apenas 24% das transações de compra de imóveis foram feitas por compradores de primeira viagem, uma queda significativa em relação aos 50% de 2010. Economistas de habitação atribuem o aumento dos preços principalmente à grave escassez de inventário.

Dados centrais do mercado imobiliário dos EUA

• Participação de investidores: aproximadamente 1% do estoque total de moradias unifamiliares.
• Acessibilidade: mais de 75% das casas são inacessíveis para a maioria.
• Compradores de primeira viagem: 24% em 2024 (contra 50% em 2010).
• Gap de oferta e demanda: Goldman Sachs estima necessidade de mais 3 a 4 milhões de moradias além da construção normal.

Analistas do Goldman Sachs, em outubro passado, estimaram que, para aliviar a pressão sobre os preços imobiliários, seria necessário construir de 3 a 4 milhões de unidades adicionais além do ritmo normal de construção. Essa lacuna assustadora não pode ser preenchida por um grupo de compradores que detém apenas 1% do mercado. Por outro lado, alguns especialistas alertam que o papel dos investidores institucionais nem sempre é negativo. Edward Pinto, pesquisador sênior do AEI Housing Center, aponta que esses investidores frequentemente compram e reformam casas deterioradas, colocando-as de volta no mercado, o que aumenta a oferta de imóveis disponíveis para venda ou locação.

Debate de especialistas: Proibição de moradias é remédio ou placebo político?

Um ponto central na controvérsia sobre a proposta de Trump é: ela realmente pode reduzir os preços e ajudar famílias comuns a conquistarem uma moradia? Feedback de profissionais do setor é geralmente cético. Jeremy Schachter, corretor de hipotecas com 25 anos de experiência em Phoenix, afirma: “Isso não vai fazer muita diferença”. Sua justificativa é a participação extremamente pequena do mercado — apenas cerca de 2% das casas de aluguel nos EUA são de grandes empresas.

Schachter acredita que fatores mais importantes para os compradores são salários mais altos e taxas de juros mais baixas. Ele destaca as taxas específicas cobradas por Fannie Mae e Freddie Mac, baseadas em risco de crédito e condições de moradia, e afirma: “Se esses custos forem limitados ou eliminados, as taxas de juros cairão significativamente”. Essa visão direciona a solução para políticas financeiras e de crédito mais amplas, e não para restrições de mercado simples.

Edward Pinto expressa uma preocupação mais profunda sob a ótica do mercado. Ele acredita que proibir fundos de investimento imobiliário, private equity e outros investidores pode ter efeitos inesperados. Essas proibições podem desestimular esses agentes de vender suas propriedades existentes, reduzindo ainda mais a oferta no mercado e agravando a escassez. Isso equivale a criar um “novo problema” ao tentar resolver um “pequeno”.

E qual seria uma solução melhor? Pinto sugere duas estratégias: primeiro, permitir que proprietários isentem de impostos o aluguel de quartos ociosos, otimizando o uso do estoque atual; segundo, incentivar os estados a construírem mais moradias. Ambas focam na ampliação efetiva da oferta. Do ponto de vista local, muitos potenciais compradores que não conseguem realizar o “sonho americano” enfrentam dificuldades porque seus rendimentos não acompanham a alta dos preços e juros. Pesquisas indicam que investidores privados podem ter elevado os preços em 20% a 30%, o que demonstra que, em mercados com baixa elasticidade de oferta, qualquer aumento na demanda é amplificado. A solução fundamental talvez seja ampliar a oferta, não restringi-la.

Rumos políticos: a proibição será implementada? Como resolver a crise habitacional?

A proposta de Trump rapidamente gerou ondas no Congresso, com reações mistas e complexas. O senador republicano de Montana, Steve Daines, expressou apoio, dizendo: “Esses investidores podem encontrar boas oportunidades em outros lugares, sem competir com americanos tentando comprar sua primeira casa”. Essa fala reforça a narrativa de Trump de priorizar o “povo”.

Por outro lado, a senadora Elizabeth Warren, democrata de Massachusetts, criticou a medida como “insuficiente” e atacou o histórico de políticas habitacionais do governo Trump. Ela destacou: “Durante a presidência de Donald Trump, o número de execuções hipotecárias aumentou 21%”, e que “o governo aprovou a fusão de duas das maiores empresas imobiliárias do país, o que elevará ainda mais os custos de compra e venda de imóveis”. A crítica de Warren amplia o debate, indo além da proibição de investidores, para o papel regulador do Estado e as consequências econômicas.

O desfecho dessa discussão dependerá de múltiplos fatores. Primeiro, a forma final da legislação será crucial. Ela será uma ordem executiva ampla, definindo “grandes investidores institucionais”, ou uma legislação detalhada, com limites claros e possíveis isenções (como para investidores que reformam imóveis deteriorados)? Cada caminho legal terá efeitos diferentes na implementação e impacto de mercado.

Segundo, a reação de estados e governos locais também é importante. Políticas habitacionais nos EUA variam bastante por região, e legisladores locais podem optar por reforçar, flexibilizar ou ajustar a proibição federal. Estados com grave escassez de moradias, como na Costa Oeste, podem adotar abordagens diferentes de estados com mercados mais equilibrados.

Por fim, a efetividade da política e sua implementação serão temas centrais nas eleições de 2026. Ela testará se os eleitores valorizam uma postura simbólica e dura contra “Wall Street” ou se preferem soluções concretas para ampliar a oferta e reduzir custos de moradia. Independentemente do resultado, a declaração de Trump conseguiu colocar novamente a questão de “quem possui as comunidades americanas” no centro do debate social e econômico.