図源：视觉中国文 ｜ 岳家琛 編集 ｜ 孫春芳出品 ｜ 棱鏡・テンセントシャオマンスタジオ2026年3月、香港中環で、千億の富の運命を左右する交渉が行き詰まっている。交渉の双方は、一方は香港の老舗不動産帝国・新世界発展を掌握する鄭氏家族、もう一方は世界最大のオルタナティブ資産運用会社・ブラックストーン・グループ。その中で、ブラックストーンは25億ドルの出資を計画し、特別目的会社を通じて新世界発展の最大株主となる意向だ。一方、鄭氏家族は自助のために10億〜15億ドルの投資を決意しているが、父親の鄭裕彤が築いたこの不動産王国の支配権を手放すことには固辞している。2025年5月、新世界発展は初めて債務不履行を起こす。債務返済のため、過去1年で上海淮海中路のK11やグレースホテルグループ、さらには株式の売却などの噂が次々と伝わり、「売却可能な資産はすべて売りに出されるのではないか」という兆しが見えている。このブラックストーンとの攻防の結果は、この老舗ビジネス帝国の帰属だけでなく、香港の家族企業の運命にも関わる。**鄭氏ビジネス帝国の浮沈**ビクトリアハーバーのK11 MUSEAアート＆ショッピングセンターは、アートと商業を完璧に融合させたランドマークであり、鄭氏家族の半世紀にわたる興亡を見守ってきた。鄭氏家族の物語は、1925年に広東順徳で生まれた鄭裕彤に始まる。20世紀40年代、鄭裕彤はマカオに渡り、岳父の周至元が経営する周大福宝飾店で修行を積む。鋭い商才と胆力を持ち、金店の見習いから始まり、宝飾、不動産、ホテル、百貨店といったビジネス帝国を築き上げた。1956年、31歳の鄭裕彤は正式に周大福を引き継ぐが、その野望はそれだけにとどまらない。70年代に香港の不動産市場に進出し、新世界発展を創立した。当時、鄭裕彤は香港会議展覧中心、新世界中心、尖沙咀崇光百貨などの象徴的なプロジェクトを次々と開発。1990年には、個人資産は約130億香港ドルに達し、香港の不動産界の「四大天王」の一人となった。2016年9月、91歳で鄭裕彤は香港で死去。巨大なビジネス帝国と2000億香港ドル超の家族財産を残した。死後、長子の鄭家純が家族企業のトップを継ぎ、新世代のリーダーとなった。しかし、わずか9年後、この帝国は深刻な債務危機に陥る。2024年12月31日、新世界発展は市場を驚かせる中期財務報告を発表。総借入額は1464億8800万香港ドルに達し、そのうち1年以内に返済期限を迎える債務は322億1000万香港ドル、現金及び預金は214億1800万香港ドルに過ぎない。これは、短期債務に対する現金のカバー率が66.49%に過ぎないことを意味する。負債比率も、純負債比率は57.5%に上昇し、従来の30%の安全ラインを大きく超えている。2025年5月30日、新世界発展は公告を出し、子会社が発行する4種類の永続債の配当を延期し、総額は34億ドルに上る。これは上場以来初の債務不履行だ。利益面では、2025年下半期において、グループの収入は前年同期比50%減の83.91億香港ドル、コア事業利益は18%減の36.36億香港ドル、株主に帰属する純損失は37.3億香港ドルに達した。過去2年半の間に、このかつて香港不動産界の「巨富」とされた企業は、株主に帰属する損失合計が318億香港ドルを超えた。収入減少の原因について、新世界発展は建築収入と内地の物件引き渡しの減少と説明している。売上の減少は主に内地市場からのものだ。経営陣は、上半期に香港で103億香港ドルの売上を達成し、2021年以来最高だったとし、内地市場からの売上はわずか32億香港ドルだったと述べている。業績説明会では、経営陣は全体の債務削減を最優先課題と強調した。**千億円の負債圧力**新世界発展の債務危機の原因は何か。深層的な要因は、鄭氏家族の積極的な拡大戦略にあると考えられる。2016年、鄭裕彤の孫・鄭志剛が新世界発展のトップに就任し、一連の大胆な変革戦略を打ち出した。アートと商業を融合させたK11ブランドを創設し、上海、広州、武漢などの一線都市に大型商業プロジェクトを展開。さらに内地での土地取得に積極的に投資し、1年で約100億香港ドルを投じる計画だった。当時、多くの香港資本の開発業者は縮小傾向にあった。長江実業や恒基兆業地產などだ。しかし、新世界は逆に投資を拡大した。その年、新世界の子会社と周大福は、深圳前海桂湾エリアの土地を42.07億香港ドルで取得し、12月には招商蛇口と共同で89億香港ドルを投じて深圳蛇口の太子湾地区も獲得した。2019年7〜8月には、新世界はわずか4日間で合計138億香港ドルを投じ、杭州や寧波などで地価の高騰した土地を次々と獲得。いわゆる「地王」も含まれる。また、新世界は200億香港ドルを内地で土地取得に充てる計画を掲げ、深圳の龍崗、西里新囲、光明光侨食品工場、広州の海珠区や增城などの旧市街再開発にも次々と関与した。過去の財務報告を振り返ると、2016年末には内地の土地備蓄は110万平方メートルに達し、そのうち住宅用地は570万平方メートルにのぼった。こうした巨額投資は、後の困難の伏線ともなった。債務危機後の対応策は、「7つの減債策」だった。開発プロジェクトや非中核資産の売却、農地の価値解放、賃貸収益の向上、コスト削減、配当停止、財務管理の強化だ。近年、この企業は資金調達に奔走してきた。2024年9月、ドイツ銀行主導のもと、最高59億香港ドルの融資を獲得。最も重要な資産であるビクトリアハーバー文化交流施設を担保にした。尖沙咀のランドマークK11 MUSEAや香港グレースホテルも第一抵当として差し入れられた。2025 年 11 月、新世界発展は緊急に19億ドル規模の債券交換オファーを実施したが、最終的に参加した債券保有者は71.7%にとどまった。しかし、これらの対策だけでは根本的な解決には至らず、市場は新世界の最終的な再編を予想している。核心資産の売却や戦略的投資家の導入、さらには支配権の放棄も視野に入っている。財務難だけでなく、後継者争いも無視できない。鄭裕彤の死後、長子の鄭家純が家族企業のリーダーを継承したが、その子供たち—長女の鄭志雯、長男の鄭志剛、次男の鄭志明、三男の鄭志亮—も次々と家族企業に入り、それぞれ異なる事業を担当している。鄭志雯は周大福やグレースホテルの経営を担い、内地での大規模展開を推進。鄭志剛は新世界のCEOであり、K11ブランドの創始者。鄭志明と鄭志亮は、それぞれ新設の共同CEOと鄭氏家族のプライベート投資の旗艦である周大福の共同CEOを務める。一見、役割分担が明確な家族経営だが、実際には権力バランスは容易ではない。2024年9月26日、新世界発展は公告を出し、鄭志剛がCEOを辞任し、馬紹祥が後任となった。その後、鄭志雯は新世界の指名委員会に加わり、家族企業の新たなガバナンス体制に入った。一方、鄭志剛は二次起業し、香港に本拠を置く総合企業グループ・ALMAD Groupを設立した。「このように見えるそれぞれの動きは、鄭氏家族の戦略的な方向性の違いを反映しているのかもしれない」と香港の投資関係者は語る。**ブラックストーンの策略**ブラックストーンにとって、これは絶好の機会かもしれない。同社の出資案は、鄭氏家族が新世界発展の支配権を失うことを意味する。これは、半世紀以上守り続けてきた家族にとって、非常に難しい選択だ。世界最大のオルタナティブ資産運用会社として、ブラックストーンは9000億ドル超の資産を管理し、市場低迷期に過小評価された資産を買収するのを得意とする。新世界発展の資産、例えば香港会議展覧中心、K11ショッピングセンター、広州周大福金融中心などは、まさに狙い目だ。ブラックストーンは、「現金による新株引き受け＋鄭氏家族の旧株譲渡」の組み合わせで持株比率を30%以上に引き上げる計画だ。これにより、ブラックストーンは新世界の最大株主となり、鄭氏家族の持株比率は15%以下に下がる見込みだ。鄭氏家族にとって、これは父親の鄭裕彤が築いた不動産王国の支配権を失うことを意味する。彼らは、債務圧縮と支配権維持の両立策を模索している一方、ブラックストーンは最小コストで最大の支配権獲得を狙う。鄭氏家族の苦境は、香港の家族企業全体が直面する共通の課題でもある。香港の「四大家族」—李嘉誠家族、郭得勝家族、李兆基家族、鄭裕彤家族—は、香港経済の黄金期に台頭した。彼らは不動産、インフラ、公益事業などの寡占産業を通じて巨額の富を築いた。近年、香港経済の構造転換と内地経済の台頭により、これらの家族企業はかつてない試練に直面している。新世界発展は、鄭氏家族の資産の一部にすぎない。グループには、周大福宝飾や新設集団、周大福企業など多くの企業が含まれる。香港の投資関係者は、異なる事業間の利益配分や家族メンバー間の権力バランスを調整し、市場の変化に対応し続けることが、彼らの最大の課題だと指摘している。また、香港の不動産界にとって、新世界発展の物語は始まりに過ぎない。市場の調整と産業の変革の圧力の中で、今後も多くの企業が類似の困難に直面する可能性が高い。
かつて香港で最も裕福だった不動産富豪は、今や数百億円を失い、会社も名字を変えざるを得なくなった
図源：视觉中国
文 ｜ 岳家琛
編集 ｜ 孫春芳
出品 ｜ 棱鏡・テンセントシャオマンスタジオ
2026年3月、香港中環で、千億の富の運命を左右する交渉が行き詰まっている。
交渉の双方は、一方は香港の老舗不動産帝国・新世界発展を掌握する鄭氏家族、もう一方は世界最大のオルタナティブ資産運用会社・ブラックストーン・グループ。
その中で、ブラックストーンは25億ドルの出資を計画し、特別目的会社を通じて新世界発展の最大株主となる意向だ。一方、鄭氏家族は自助のために10億〜15億ドルの投資を決意しているが、父親の鄭裕彤が築いたこの不動産王国の支配権を手放すことには固辞している。
2025年5月、新世界発展は初めて債務不履行を起こす。債務返済のため、過去1年で上海淮海中路のK11やグレースホテルグループ、さらには株式の売却などの噂が次々と伝わり、「売却可能な資産はすべて売りに出されるのではないか」という兆しが見えている。
このブラックストーンとの攻防の結果は、この老舗ビジネス帝国の帰属だけでなく、香港の家族企業の運命にも関わる。
鄭氏ビジネス帝国の浮沈
ビクトリアハーバーのK11 MUSEAアート＆ショッピングセンターは、アートと商業を完璧に融合させたランドマークであり、鄭氏家族の半世紀にわたる興亡を見守ってきた。
鄭氏家族の物語は、1925年に広東順徳で生まれた鄭裕彤に始まる。20世紀40年代、鄭裕彤はマカオに渡り、岳父の周至元が経営する周大福宝飾店で修行を積む。
鋭い商才と胆力を持ち、金店の見習いから始まり、宝飾、不動産、ホテル、百貨店といったビジネス帝国を築き上げた。
1956年、31歳の鄭裕彤は正式に周大福を引き継ぐが、その野望はそれだけにとどまらない。70年代に香港の不動産市場に進出し、新世界発展を創立した。
当時、鄭裕彤は香港会議展覧中心、新世界中心、尖沙咀崇光百貨などの象徴的なプロジェクトを次々と開発。1990年には、個人資産は約130億香港ドルに達し、香港の不動産界の「四大天王」の一人となった。
2016年9月、91歳で鄭裕彤は香港で死去。巨大なビジネス帝国と2000億香港ドル超の家族財産を残した。死後、長子の鄭家純が家族企業のトップを継ぎ、新世代のリーダーとなった。
しかし、わずか9年後、この帝国は深刻な債務危機に陥る。
2024年12月31日、新世界発展は市場を驚かせる中期財務報告を発表。総借入額は1464億8800万香港ドルに達し、そのうち1年以内に返済期限を迎える債務は322億1000万香港ドル、現金及び預金は214億1800万香港ドルに過ぎない。これは、短期債務に対する現金のカバー率が66.49%に過ぎないことを意味する。
負債比率も、純負債比率は57.5%に上昇し、従来の30%の安全ラインを大きく超えている。
2025年5月30日、新世界発展は公告を出し、子会社が発行する4種類の永続債の配当を延期し、総額は34億ドルに上る。これは上場以来初の債務不履行だ。
利益面では、2025年下半期において、グループの収入は前年同期比50%減の83.91億香港ドル、コア事業利益は18%減の36.36億香港ドル、株主に帰属する純損失は37.3億香港ドルに達した。
過去2年半の間に、このかつて香港不動産界の「巨富」とされた企業は、株主に帰属する損失合計が318億香港ドルを超えた。
収入減少の原因について、新世界発展は建築収入と内地の物件引き渡しの減少と説明している。
売上の減少は主に内地市場からのものだ。経営陣は、上半期に香港で103億香港ドルの売上を達成し、2021年以来最高だったとし、内地市場からの売上はわずか32億香港ドルだったと述べている。
業績説明会では、経営陣は全体の債務削減を最優先課題と強調した。
千億円の負債圧力
新世界発展の債務危機の原因は何か。
深層的な要因は、鄭氏家族の積極的な拡大戦略にあると考えられる。
2016年、鄭裕彤の孫・鄭志剛が新世界発展のトップに就任し、一連の大胆な変革戦略を打ち出した。アートと商業を融合させたK11ブランドを創設し、上海、広州、武漢などの一線都市に大型商業プロジェクトを展開。さらに内地での土地取得に積極的に投資し、1年で約100億香港ドルを投じる計画だった。
当時、多くの香港資本の開発業者は縮小傾向にあった。長江実業や恒基兆業地產などだ。しかし、新世界は逆に投資を拡大した。
その年、新世界の子会社と周大福は、深圳前海桂湾エリアの土地を42.07億香港ドルで取得し、12月には招商蛇口と共同で89億香港ドルを投じて深圳蛇口の太子湾地区も獲得した。
2019年7〜8月には、新世界はわずか4日間で合計138億香港ドルを投じ、杭州や寧波などで地価の高騰した土地を次々と獲得。いわゆる「地王」も含まれる。
また、新世界は200億香港ドルを内地で土地取得に充てる計画を掲げ、深圳の龍崗、西里新囲、光明光侨食品工場、広州の海珠区や增城などの旧市街再開発にも次々と関与した。
過去の財務報告を振り返ると、2016年末には内地の土地備蓄は110万平方メートルに達し、そのうち住宅用地は570万平方メートルにのぼった。こうした巨額投資は、後の困難の伏線ともなった。
債務危機後の対応策は、「7つの減債策」だった。開発プロジェクトや非中核資産の売却、農地の価値解放、賃貸収益の向上、コスト削減、配当停止、財務管理の強化だ。
近年、この企業は資金調達に奔走してきた。2024年9月、ドイツ銀行主導のもと、最高59億香港ドルの融資を獲得。最も重要な資産であるビクトリアハーバー文化交流施設を担保にした。尖沙咀のランドマークK11 MUSEAや香港グレースホテルも第一抵当として差し入れられた。
2025 年 11 月、新世界発展は緊急に19億ドル規模の債券交換オファーを実施したが、最終的に参加した債券保有者は71.7%にとどまった。
しかし、これらの対策だけでは根本的な解決には至らず、市場は新世界の最終的な再編を予想している。核心資産の売却や戦略的投資家の導入、さらには支配権の放棄も視野に入っている。
財務難だけでなく、後継者争いも無視できない。
鄭裕彤の死後、長子の鄭家純が家族企業のリーダーを継承したが、その子供たち—長女の鄭志雯、長男の鄭志剛、次男の鄭志明、三男の鄭志亮—も次々と家族企業に入り、それぞれ異なる事業を担当している。
鄭志雯は周大福やグレースホテルの経営を担い、内地での大規模展開を推進。鄭志剛は新世界のCEOであり、K11ブランドの創始者。鄭志明と鄭志亮は、それぞれ新設の共同CEOと鄭氏家族のプライベート投資の旗艦である周大福の共同CEOを務める。
一見、役割分担が明確な家族経営だが、実際には権力バランスは容易ではない。
2024年9月26日、新世界発展は公告を出し、鄭志剛がCEOを辞任し、馬紹祥が後任となった。
その後、鄭志雯は新世界の指名委員会に加わり、家族企業の新たなガバナンス体制に入った。一方、鄭志剛は二次起業し、香港に本拠を置く総合企業グループ・ALMAD Groupを設立した。
「このように見えるそれぞれの動きは、鄭氏家族の戦略的な方向性の違いを反映しているのかもしれない」と香港の投資関係者は語る。
ブラックストーンの策略
ブラックストーンにとって、これは絶好の機会かもしれない。
同社の出資案は、鄭氏家族が新世界発展の支配権を失うことを意味する。これは、半世紀以上守り続けてきた家族にとって、非常に難しい選択だ。
世界最大のオルタナティブ資産運用会社として、ブラックストーンは9000億ドル超の資産を管理し、市場低迷期に過小評価された資産を買収するのを得意とする。新世界発展の資産、例えば香港会議展覧中心、K11ショッピングセンター、広州周大福金融中心などは、まさに狙い目だ。
ブラックストーンは、「現金による新株引き受け＋鄭氏家族の旧株譲渡」の組み合わせで持株比率を30%以上に引き上げる計画だ。これにより、ブラックストーンは新世界の最大株主となり、鄭氏家族の持株比率は15%以下に下がる見込みだ。
鄭氏家族にとって、これは父親の鄭裕彤が築いた不動産王国の支配権を失うことを意味する。
彼らは、債務圧縮と支配権維持の両立策を模索している一方、ブラックストーンは最小コストで最大の支配権獲得を狙う。
鄭氏家族の苦境は、香港の家族企業全体が直面する共通の課題でもある。
香港の「四大家族」—李嘉誠家族、郭得勝家族、李兆基家族、鄭裕彤家族—は、香港経済の黄金期に台頭した。彼らは不動産、インフラ、公益事業などの寡占産業を通じて巨額の富を築いた。
近年、香港経済の構造転換と内地経済の台頭により、これらの家族企業はかつてない試練に直面している。
新世界発展は、鄭氏家族の資産の一部にすぎない。グループには、周大福宝飾や新設集団、周大福企業など多くの企業が含まれる。香港の投資関係者は、異なる事業間の利益配分や家族メンバー間の権力バランスを調整し、市場の変化に対応し続けることが、彼らの最大の課題だと指摘している。
また、香港の不動産界にとって、新世界発展の物語は始まりに過ぎない。市場の調整と産業の変革の圧力の中で、今後も多くの企業が類似の困難に直面する可能性が高い。