Сравнение дивидендных акций: понимание стратегических различий между двумя крупными REITs

Почему REITs важны для инвесторов, ищущих доход

Фонды недвижимости (REITs) стали все более популярными среди тех, кто ищет стабильные источники дохода. Основная структура REIT требует распределения не менее 90% налогооблагаемой прибыли среди акционеров, что создает встроенное преимущество по доходности для инвесторов.

Механика проста: REIT покупают недвижимость, сдают ее в аренду арендаторам и собирают арендную плату. Хотя эта модель работает в различных сегментах недвижимости — промышленной, офисной, жилой — один сегмент привлек особое внимание и вызвал дебаты: розничная недвижимость.

История восстановления розничных REIT

Розничные REIT столкнулись с существенными трудностями в последние годы. Пандемия COVID-19 вызвала опасения, что электронная коммерция cannibalизирует физическую розницу, а среда процентных ставок 2022-2023 годов повысила стоимость заимствований, что напрямую повлияло на экономику приобретений для операторов недвижимости.

Однако ситуация изменилась. За первые девять месяцев 2025 года розничные REIT принесли в среднем 6,9% доходности, согласно Национальной ассоциации инвестиционных фондов недвижимости (Nareit). Многие успешно преодолели эти вызовы и сейчас работают с относительно сильных позиций.

Два противоположных подхода к розничной недвижимости

Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN) представляют разные философии в сфере розничных REIT. Обе зарекомендовали себя как лидеры, однако их масштабы и стратегические фокусы существенно различаются.

Realty Income: Масштаб и диверсификация

Realty Income управляет обширным портфелем из более чем 15 540 объектов. Около 80% дохода от аренды поступает от розничных арендаторов, с заметной концентрацией в продуктовых магазинах (11%) и магазинах у дома (10%). Компания поддерживает значительные отношения с крупными операторами: Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart входят в число крупнейших арендаторов.

Диверсификация выходит за рамки чисто розничной недвижимости — примерно 15% дохода поступает из промышленной недвижимости, а оставшуюся часть занимают сегменты развлечений и другие.

Финансовые показатели подчеркивают операционную стабильность. Коэффициент занятости достиг 98,7% в последние периоды, а обновление договоров аренды происходило с ростом арендной ставки на 3,5%. Скорректированные средства от операций (AFFO), ключевой денежный показатель для покрытия дивидендов, выросли на 2,9% по сравнению с прошлым годом и составили $1,09 на разводнённую акцию.

История дивидендов особенно впечатляет. Компания увеличивает выплаты квартально уже более тридцати лет (торговля с 1994 года), а ежемесячные выплаты обычно повышаются несколько раз в год. Недавние изменения показали, что ежемесячная выплата выросла с $0,269 до $0,2695 за акцию. Руководство прогнозирует для года AFFO в диапазоне $4,25–$4,27 на акцию, что обеспечивает комфортное покрытие текущих годовых выплат в $3,23 на акцию.

Текущая доходность по дивидендам составляет 5,7%.

Один из аспектов для инвесторов, ориентированных на рост: огромный портфель создает математическую сложность. Значительно увеличить прибыль при уже владении более чем 15 000 объектов требует все более значительных капиталовложений. Это ограничивает потенциал умеренного роста в будущем.

NNN REIT: Ориентация на расширение

NNN REIT работает с меньшим масштабом — около 3 700 объектов, сосредоточенных в секторе розничной недвижимости. В портфеле доминируют магазины у дома, автосервисы, рестораны и семейные развлекательные центры.

Операционная деятельность кажется стабильной. Занятость за третий квартал составила 97,5%, немного ниже Realty Income, но все еще надежна. Траектория AFFO на акцию улучшилась с $0,84 до $0,86 за квартал, что свидетельствует о положительном движении.

Надежность дивидендов подтверждается. Компания продлила свою последовательную ежегодную тенденцию увеличения дивидендов до 36 лет, а последний рост (август) повысил квартальную выплату на 3,4% до $0,60 за акцию. Руководство прогнозирует полный годовой AFFO в диапазоне $3,41–$3,45 на акцию, что легко поддерживает увеличенную ставку выплат.

Текущая доходность по дивидендам составляет 5,9%.

Размер, парадоксально, дает преимущество NNN REIT. Покупка отдельных объектов и капиталовложения все еще существенно влияют на траекторию роста — динамика, недоступная для гораздо более крупных конкурентов. Это позиционирует компанию для потенциально более динамичного расширения.

Рамки принятия инвестиционных решений

Выбор между этими двумя REIT требует взвешивания конкурирующих преимуществ. Обе компании продемонстрировали устойчивость в сложной розничной среде, сосредоточив капитал на арендаторах с относительной экономической устойчивостью. Истории дивидендных выплат, охватывающие три десятилетия, подтверждают качество менеджмента. Разница в доходности минимальна.

В конечном итоге, выбор зависит от философских предпочтений: предпочитаете ли вы устоявшуюся, диверсифицированную структуру Realty Income или концентрированный потенциал роста (хотя и с меньшей диверсификацией), присущий меньшей, ориентированной на США платформе NNN REIT?

С точки зрения чистого роста, меньший REIT с возможностью значительного расширения при каждой сделке может показывать потенциально более высокую доходность, несмотря на повышенный риск концентрации.