Дивидендное противостояние: Realty Income против NNN REIT – какой американский розничный REIT заслуживает ваших инвестиций?

История возвращения, которую никто не ожидал

Скептики долго списывали с счетов розничные REIT, будучи уверенными, что электронная коммерция и растущие процентные ставки приведут их к краху. Но вот что на самом деле произошло: в первые девять месяцев 2025 года розничные REIT показали среднюю доходность 6,9%, согласно Национальной ассоциации инвестиционных трастов в недвижимость (Nareit). Наратив изменился. То, что казалось смертным приговором для владельцев кирпично-морских объектов, превратилось в настоящую историю восстановления. На сегодняшний день самый актуальный вопрос не в том, стоит ли инвестировать в розничные REIT, а в том, в какой из них вложиться.

Realty Income (NYSE: O) и NNN REIT (NYSE: NNN) являются титанов в этой области, владея тысячами торговых объектов по всей территории США. Тем не менее, они действуют по совершенно разным стратегиям. Чтобы понять, какая из них заслуживает ваших инвестиций, нам нужно углубиться в действительно важные цифры.

Realty Income: Масштаб и стабильность

Начнем с очевидного: Realty Income владеет более 15 540 объектов недвижимости, что делает его колоссом в сфере розничной недвижимости. Около 80% арендного дохода поступает от розничных арендаторов — только долларовые магазины и магазины удобного формата составляют 21% портфеля. В списке арендаторов доминируют известные бренды: Dollar General, Walgreens, Home Depot и Walmart занимают видное место.

Настоящее испытание качества арендаторов проявляется в уровне заполняемости. Realty Income поддерживала уровень заполняемости 98,7%, при этом продлевая аренду на 3,5% выше арендных ставок. Это не просто выживание; это расширение в рамках существующих объектов.

Картина дивидендов рассказывает не менее убедительную историю. Скорректированные средства от операций (AFFO) — метрика, определяющая, сколько наличных средств REIT могут фактически распределить — выросли на 2,9% по сравнению с прошлым годом до $1,09 на размытое акцию. С учетом прогнозов руководства в размере $4,25 до $4,27 в годовом AFFO на акцию, текущий годовой дивиденд в размере $3,23 находится в комфортной зоне покрытия. Ежемесячные выплаты, недавно увеличенные в октябре до $0,2695 на акцию, отражают более трех десятилетий последовательных ежегодных увеличений с момента IPO в 1994 году.

При доходности 5,7% Realty Income предлагает дивидендный доход, который привлекает как институциональных, так и розничных инвесторов, ищущих доход.

Тем не менее, в этом масштабе есть компромисс. Когда у вас уже есть более 15 000 объектов недвижимости, находить сделки, которые существенно повлияют на рост, становится экспоненциально сложнее. Сложные доходы достигают плато. Инвесторы Realty Income, по сути, подписываются на медленное, предсказуемое увеличение стоимости с ежемесячными выплатами, что идеально подходит для некоторых портфелей, а другим этого недостаточно.

NNN REIT: Меньше, более голодный, более сосредоточенный

NNN REIT управляет более компактным портфелем из 3,700 объектов недвижимости, но это ограничение становится преимуществом. Его арендаторская база охватывает магазины удобства, центры автомобильного сервиса, рестораны и развлекательные заведения для семей — разнообразная розничная смесь без чрезмерного разрастания.

Операционные показатели впечатляют. Уровень заполняемости 97,5% в III квартале сопоставим с показателями Realty Income. Более того, квартальная AFFO на акцию выросла с 0,84 доллара до 0,86 доллара, что сигнализирует о положительной динамике даже в сложной обстановке.

Наратив о дивидендах отражает прочность Realty Income: 36 лет подряд ежегодных увеличений. Последнее повышение — на 3,4% до $0,60 за акцию в августе — отражает уверенность руководства. Прогнозируемый AFFO составляет от $3,41 до $3,45 за акцию, что оставляет достаточный запас для увеличенной выплаты, что соответствует дивидендной доходности в 5,9%.

Вот где NNN REIT находит свое конкурентное преимущество: относительная небольшость на самом деле является его суперсилой. Когда руководство инвестирует капитал в новые объекты, эти приобретения оказывают значительное влияние на показатели роста. Инвестиция в $50 миллион выглядит иначе, когда она добавляется к портфелю в 3,7 миллиарда долларов по сравнению с портфелем в $40 миллиард. NNN REIT не исчерпал свои возможности для высокодоходных инвестиции в недвижимость так, как это сделали более крупные конкуренты.

Прямое Сравнение, Которое Имеет Значение

Обе компании продемонстрировалиRemarkable resilience в самые бурные годы розничной торговли. disruptions COVID-19, инфляционные повышения ставок и изменения в поведении потребителей никогда не приводили к массовым дефолтам или массовым уходам арендаторов. Почему? Потому что они сознательно сдают в аренду бизнесам с устойчивым спросом — продуктовым якорям, аптекам, ресторанам быстрого обслуживания, а не модным бутикам или специализированным розничным продавцам, подверженным циклам дискреционных расходов.

Их дивидендные показатели почти параллельны: более 30 лет ежегодных увеличений, аналогичные доходности на уровне 5.7-5.9%, и обе компании только что повысили выплаты. Уровни заполняемости находятся вблизи (97.5% против 98.7%), что говорит о равной операционной эффективности.

Истинное отличие сводится к одной переменной: потенциал роста против стабильности.

Realty Income придаёт приоритет крепкой, как крепость, последовательности. Его огромный масштаб, диверсифицированная база недвижимости (15% промышленной экспозиции ) и компании-тенанты с высокой кредитоспособностью обеспечивают защиту от падения. Но темпы роста останутся умеренными. Ожидайте стабильного увеличения AFFO на 2-3% в год, без ускорения.

NNN REIT остается на более ранней стадии своей институциональной эволюции. С меньшим количеством объектов недвижимости относительно доступных рыночных возможностей в розничной торговле США, руководство может нацеливаться на приобретения с более высокой доходностью. Рост может ускориться. Компенсация: концентрация на объектах розничной торговли в более узкой географической области несет в себе более высокий идиосинкразический риск.

Вердикт

Для инвесторов, ищущих максимальную стабильность дохода и психологический комфорт от владения крупнейшим игроком на рынке, Realty Income предлагает именно это. Это выбор для тех, кто ценит ежемесячные дивиденды превыше всего и спокойно спит, имея в своем портфеле 15 500 объектов с уровнем заполняемости 98,7%.

Для инвесторов, готовых принять умеренно более высокий риск концентрации в обмен на более высокие перспективы роста, NNN REIT представляет собой более привлекательную возможность. Его меньший масштаб не означает слабость — это означает возможность для роста. У руководства есть пространство для увеличения стоимости акционеров за счет стратегических приобретений на рынке, где они остаются выборочными, а не насыщенными.

Выбор в конечном итоге отражает вашу инвестиционную философию. Оба являются высококачественными REIT с доказанной устойчивостью к пандемии и повышению процентных ставок. Ни один из них не разочарует искателей дивидендов. Вопрос в том, хотите ли вы безопасность крупнейшей платформы в отрасли или потенциал роста все еще голодного соперника — оба торгуются с привлекательной доходностью дивидендов в США.