Итак, вы думаете о передаче ипотеки другому человеку? Я сам изучал этот вопрос, и это гораздо сложнее, чем кажется.

Первое, что нужно знать: большинство ипотек на самом деле нельзя передавать. Обычно у кредитора есть так называемый пункт о полном погашении при продаже, что означает, что если вы хотите передать право собственности другому, кредит нужно полностью погасить. Довольно ограничительно, правда?

Но есть нюанс — некоторые кредиты можно передавать. Ипотеки FHA, USDA и VA обычно позволяют передать ипотеку другому лицу без рефинансирования. Это называется ипотекой с возможностью передачи (assumable mortgage). Человек, который берет на себя кредит, просто становится на ваше место с такими же ставками и условиями, что и у вас. Это действительно очень ценно, если ставки выросли с тех пор, как вы брали кредит.

А вот с обычными ипотеками? Обычно они не предполагают передачу. Вот в чем подвох большинства ипотек.

Есть исключения. Если вы разводитесь, получаете наследство или хотите передать ипотеку супругу или родственнику, кредиторы иногда делают исключения в каждом конкретном случае. Я слышал о случаях, когда ипотеку передавали ребенку или переводили в пожизненный траст. Тут у кредитора есть дискреция.

Если вам всё-таки удастся передать ипотеку другому человеку, тот всё равно должен пройти одобрение. Его проверят по кредиту, потребуют документы о доходах и так далее. Обычно не требуется оценка недвижимости, что экономит деньги. Но он должен доказать, что сможет платить.

Сам процесс занимает время. Сначала нужно ознакомиться с документами по кредиту, связаться с кредитором, заполнить нужные формы (зависит от типа кредита), и ждать как минимум 45 дней на обработку. Если есть сложности, например, развод, стоит подумать о помощи юриста.

Вот что я бы посоветовал: если не получится одобрение на передачу, не стоит устраивать какие-то нелегальные схемы, где вы оставляете кредит на себе, а покупатель вам reimburse. Это опасно. Если он перестанет платить, вы отвечаете по долгам. Если дом уйдет с аукциона и продастся дешевле, чем долг, вы останетесь должны разницу. Ваша кредитная история пострадает. Это того не стоит.

Если передача не сработает, есть другие варианты. Рефинансирование — один из них: берете новый кредит, чтобы погасить старый, и можете получить лучшую ставку. Или просто продаете недвижимость и позволяете покупателю оформить собственное финансирование. Также есть договоры аренда с правом выкупа.

Итог: передача ипотеки другому человеку возможна, но ограничена. Проверьте документы по кредиту, поговорите с кредитором и изучите все варианты, прежде чем что-то предпринимать.