Криптовалюта щойно увійшла на ринок іпотечного кредитування

Директор FHFA Вільям Пульте наказав Fannie Mae та Freddie Mac приймати криптовалютні активи як резерви при оцінці іпотечних заявок. Біткойн та Ефір тепер враховуються при отриманні житлового кредиту. Це не експеримент для вузького кола. Це відкриття для цифрових активів на $12 трильйонів іпотечного ринку США.

🔹 Що насправді сталося
Директива Федеральної агенції з житлового фінансування вимагає від Fannie та Freddie запропонувати план оцінки криптоактивів як резервів без необхідності перетворювати їх у долари спочатку. Це наказ набирає чинності негайно.

Підходять лише криптовалюти, збережені на регульованих у США централізованих біржах. Самостійно збережені холодні гаманці виключені. Стейкінг активів та позиції, заблоковані у DeFi, також не підпадають під цю систему автоматичного кредитування. Активи повинні проходити пороги AML відповідності, підтверджені через API інтеграції бірж.

🔹 Реальність волатильності та знижки
Позичальники, які тримають $100 000 у Біткойні на відповідній біржі, можуть враховувати від $40 000 до $50 000 як резерв. Позичальник, що потребує $80 000 у резервах, має тримати від $160 000 до $200 000 у криптовалюті. Знижка 50% до 60% відображає ризик волатильності у моделі кредитування.

Обчислення для типового позичальника: купівля будинку за $500 000 за допомогою стандартного кредиту GSE вимагає приблизно $15 000 до $45 000 у резервах. За умовою знижки 50%, щоб покрити резерв у $45 000, потрібно мати $90 000 у BTC або ETH, збережених на регульованій біржі.

До цього наказу у криптовалютних власників було два варіанти: продати позицію і спровокувати оподатковуваний подією прибуток або повністю дискваліфікувати актив. Тепер позиція може слугувати опорою для іпотечної заявки, залишаючись інвестованою.

🔹 Уже існуючий продукт
Better Home & Finance і Coinbase співпрацювали для запуску першого криптоіпотечного продукту, підтримуваного Fannie Mae. Структура передбачає два кредити. Стандартний конвенційний іпотечний кредит Fannie на 15 або 30 років покриває нерухомість. Другий окремий кредит, забезпечений криптоактивами на Coinbase, покриває початковий внесок.

Позичальники зберігають експозицію до своїх цифрових активів. Заставлені криптоактиви блокуються і не можуть бути продані протягом усього терміну. Зниження вартості застави не автоматично змінює умови іпотеки, якщо платежі залишаються актуальними. Загалом фінансування приблизно на 1,5 процентних пункти вищий за стандартний іпотечний кредит Fannie, що відображає додатковий ризиковий преміум.

Інші кредитори швидко рухаються вперед. Newrez, що належить Rithm Capital з активами під управлінням на $53 мільярди, запустили програму іпотечного кредитування з крипто-заставою, використовуючи Біткойн, Ефір і стабільні монети. Rate і Newfi також представили продукти, які розглядають криптовалюту як резервні активи без примусової ліквідації.

🔹 Політична боротьба вже починається
Сенатори Дурбін, Воррен і Мерклі надіслали агресивного листа FHFA з вимогою скасувати це рішення. Вони попередили, що Біткойн знизився майже на 40% від недавніх максимумів, і "податківці понесуть будь-які збитки, що виникнуть через дефолти за ризиковими іпотеками, забезпеченими криптовалютою".

У листі прямо згадано кризу 2008 року, що проводила паралель із "послабленими кредитними стандартами", які майже довели до банкрутства GSE і коштували платникам податків $189 мільярдів. Сенатор Сінтія Луміс відповіла, запропонувавши Закон про іпотеку XXI століття, щоб закріпити цю політику у законі та заборонити примусову ліквідацію криптоактивів.

Ця боротьба не є теоретичною. Демократи у Банківському комітеті вимагають відповідей до 30 травня. Результат визначить, масштабуються чи блокуються іпотеки з крипто-заставою.

🔹 Чому це змінює гру
Fannie і Freddie гарантують приблизно половину з $12 трильйонів іпотечного ринку США. Їхні стандарти кредитування стають галузевим стандартом. Коли вони приймають клас активів, кожен кредитор слідує цьому прикладу.

Раніше власники криптовалюти стикалися з неможливим вибором: продати свій Біткойн, щоб кваліфікуватися на іпотеку і спровокувати податкові зобов’язання, або залишитися без можливості стати власником житла. Новий підхід вирішує це для значної частки. Дані галузі показують, що 45% інвесторів покоління Z і мілленіалів тримають криптовалюту, що створює чіткий попит на іпотечні рішення, які визнають цифрові активи частиною фінансового профілю.

Ринок продажу існуючих будинків зараз близький до 30-річних мінімумів. Розширення кількості потенційних покупців має реальні економічні наслідки понад криптовалюту.

Кінцева думка
Fannie Mae і Freddie Mac тепер приймають криптовалюту як заставу для іпотеки. Позиція у $100 000 у Біткойні приблизно дорівнює $40 000–$50 000 у резерві. Coinbase і Better запустили перший продукт, підтримуваний Fannie. Кредитори активно долучаються. Воррен і сенатські демократи борються, щоб це заблокувати. Іпотечний ринок на $12 трильйонів щойно відкрив двері для цифрових активів. Криптовалюта вже не просто інвестиція. Це ключ до володіння житлом.

Друзі, чи використали б ви свої запаси Біткойна або Ефіру для отримання іпотеки, чи занадто високий 50% ризик волатильності?