Оволодівши трильйонним ринком, чому токенізація нерухомості не набирає популярності?

Написано: Шон Лі, Forbes

Переклад: Саоріша, Foresight News

Багаторічна технологія токенізації вважається проривом у зміні моделі інвестування в нерухомість.

З теоретичної точки зору, її переваги дуже очевидні: інвестори можуть дробити володіння якісними нерухомими активами на дрібні частки, здійснювати інвестиції за кілька хвилин, а не витрачати місяці, як у традиційній моделі, і при цьому мати більку ліквідність, яку не може запропонувати класична нерухомість. Однак на практиці ця гарна перспектива досі не реалізована.

Незважаючи на багаторічний розвиток, у глобальному ринку нерухомості обсяг якого приблизно 300 трильйонів доларів, частка токенізованої нерухомості все ще менша за 0,1%. Навіть у ширшій сфері токенізації реальних активів загалом, її загальний обсяг на блокчейні становить близько 31 мільярда доларів, що є дуже незначною часткою у загальній масі.

Велика різниця між ідеалом і реальністю вже стала очевидною.

Сьогодні, щоб інвестувати у якісну комерційну нерухомість, все ще потрібні посередники, високий поріг входу та довгий період володіння активами. Ідея швидкої купівлі-продажу часток у нерухомості через токени так і не стала масовою практикою.

Проблема полягає не у кількості самих токенів, а у відсутності повноцінної правової, операційної та нормативної системи, яка зробила б ці токени довіреними фінансовими продуктами.

Зміщення акценту у розвитку

Одна з головних помилок ранніх досліджень токенізації — це пріоритетне зосередження на технології, а не на інвесторській перспективі.

Засновниця та генеральна директорка компанії OneAsset Соня Шоу зазначила, що вся галузь з самого початку пішла неправильно. «Фахівці займалися лише питанням „які активи можна внести в блокчейн“, ігноруючи головне — що дійсно хвилює інвесторів у нерухомості — як створити довіру до активу.»

Це спричинило появу великої кількості продуктів, які, здавалося б, прив’язані до нерухомості, але не мають належної базової інфраструктури. Неясне визначення прав власності, хаотичні правила розподілу доходів, і так званий «ліквідність» залишаються лише теоретичними концепціями.

Саме тому, після багатьох спроб, інституційні інвестори залишаються в очікуванні. Галузь сприймає токенізацію як додаткову функцію, а не як основний фундамент системи.

Явні недоліки інфраструктури

Глибше аналізуючи, можна сказати, що у сфері токенізованої нерухомості відсутній ряд ключових елементів: правовий статус активів, нормативна система їх обігу, професійне обслуговування та розподіл доходів, а також інтеграція з існуючими фінансовими системами.

Ці елементи не є новими — вони є стандартами у традиційній нерухомості. Відтворити їх у системі токенізації — одна з найбільших складностей галузі.

Шоу пояснила: «Створення легальної системи прав власності, нормативної системи обігу та регульованих сервісів вимагає значних часу та ресурсів, а також глибокої участі регуляторів.»

Ці роботи просуваються повільно, коштують дорого і здебільшого залишаються за кадром, їх важко побачити зовні. Це і пояснює, чому багато ранніх проектів уникають обговорення цих питань. Як зазначила Шоу, більшість проектів прагнуть швидко залучити інвестиції, ігноруючи глибоку інфраструктурну базу.

Без цих ключових елементів, навіть якщо технологія токенізації продемонструє свої можливості, вона не зможе стати надійним фінансовим продуктом. Вона додала: «Без цих основ все інше — лише зовнішня оболонка.»

Причини очікування інституційних інвесторів

З точки зору традиційних інвесторів, їхні сумніви не стосуються ідеї токенізації, а — поточного стану галузі.

Кевін Кроутер, приватний фінансовий консультант з ОАЕ, сказав: «Ця модель сама по собі має логіку, але недосконала інфраструктура та регуляторні правила значно стримують її впровадження.»

Для інституційних гравців головною проблемою є невизначеність правил. Питання прав власності, юридичного захисту прав, адаптації до регіональних регуляцій — досі залишаються відкритими. У такій ситуації важко довіряти інвестиціям.

Крім того, є і практичні міркування: більшість інституцій та високоприбуткових клієнтів вже мають налагоджені канали для інвестування у нерухомість.

Кроутер зазначив: «Їхні інвестиційні інструменти мають чітку регуляторну структуру. Токенізація може підвищити ефективність у деяких сегментах, але наразі вона додає більше невизначеності та ускладнень.»

Які характеристики має мати зріла модель

Якщо усунути недоліки інфраструктури, інвестиційний досвід кардинально зміниться.

За задумом Шоу: інвестори зможуть пройти легальний процес входу, інвестувати у якісні корпоративні активи, а початковий поріг буде значно нижчим за традиційний; розподіл доходів стане прозорим і відкритим, безпосередньо прив’язаним до орендних платежів.

Найважливіше — активи матимуть реальну, здійсненну ліквідність. Інвестори зможуть виходити з позицій через регульований вторинний ринок, позбавляючись складних процедур традиційної купівлі-продажу.

Однак наразі така ідеальна модель залишається недосяжною. Хоча частина сегментів токенізації реальних активів вже досягла швидших розрахунків і покращеної ліквідності, у сфері нерухомості приклади зрілих проектів досі дуже мало.

Позитивні тенденції у галузі

Проте, різні ознаки свідчать, що зовнішнє середовище для розвитку галузі поступово змінюється.

Регулятори у таких країнах, як ОАЕ, починають ухвалювати більш чіткі правила регулювання цифрових активів. Під керівництвом Віртуального регулятора активів (VARA) вже працюють компанії, наприклад Tokinvest, які запустили продукти токенізованої нерухомості. Розгляд і затвердження таких проектів, а також ініціативи щодо цифрових цінних паперів свідчать про поступове визнання токенізованих фінансових продуктів, включаючи нерухомість.

Крім того, зростає популярність інших сегментів токенізації реальних активів: державних облігацій, фондів ліквідності тощо. Великі інвестиційні компанії активізують свої зусилля, що свідчить про досягнення деяких сегментів рівня, прийнятого інституційним ринком.

Обговорення у галузі також змінюється.

Шоу зазначила: «Ранні проекти постійно стикалися з питаннями прав власності. Інвестори питали: що саме я маю? Як ці права захищені законом? І раніше не давалося задовільної відповіді.» Тепер галузь активно працює над цим і намагається вирішити цю ключову проблему.

Інвестиційна цінність ще має бути підтверджена

З точки зору інвестування, токенізація нерухомості не створює нових джерел доходу. Її головна цінність — у підвищенні доступності, ефективності та ліквідності існуючих активів.

Шоу сказала: «Токен нерухомості — це підтвердження прав власника на реальні, стабільно прибуткові активи, що мають легальний статус.»

Це визначення дуже важливе, оскільки воно базується на реальних доходах і створює стійку модель цінності, відрізняючись від спекулятивних ринкових історій і вторинних ринків.

Проте, щоб залучити великі інституційні інвестиції, модель токенізованої нерухомості має демонструвати реальні конкурентні переваги.

Кроутер вважає: «Щоб здобути довіру основних гравців, токенізація нерухомості має довести свою реальну економічну цінність, а не лише залишатися на рівні технологічних інновацій. На даний момент більшість архітектур — це лише ускладнена копія існуючих моделей інвестування у нерухомість.»

Майбутній шлях розвитку

Наступний етап розвитку токенізації нерухомості вже не зосереджений на кількості нових проектів або випуску нових токенів, а — на реальних результатах роботи.

Шоу сказала: «Інституційні інвестори не будуть просто так входити, ґрунтуючись лише на білій книзі. Вони чекатимуть, поки платформа не досягне масштабної, регульованої роботи і не матиме повної, прозорої історії операцій.»

Це — головний бар’єр, який потрібно подолати.

У найближчому майбутньому, ступінь регуляторної зрілості та реальні результати платформ визначать, чи зможе ця «інфраструктурна перша» стратегія реалізувати свої початкові ідеї.

Якщо цей шлях буде пройдено, токенізація нерухомості поступово наблизиться до своєї початкової ідеї; якщо ж ні — між ідеалом і реальністю залишиться прірва.

Загалом, технології вже давно не є перешкодою для розвитку галузі, а справжніми бар’єрами залишаються інфраструктура та нормативна база.