房地产领域的真实资产代币化探索

引言

真实资产(RWA)代币化并非加密货币市场的新兴概念。早在2018年,资产代币化和证券型代币发行(STO)就已出现,与当今的RWA概念有相似之处。然而,由于监管框架尚不成熟以及潜在回报缺乏显著优势,这些早期尝试未能发展为成熟的市场领域。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率大幅超过加密市场中稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业愈发具有吸引力。有鉴于此,MakerDAO、Compound和Aave等知名DeFi项目,以及高盛、摩根大通、西门子等传统金融机构,甚至一些政府都开始探索RWA领域。

近两年来,多个房地产RWA项目在市场上崭露头角。它们旨在多方面拓展房地产投资市场,使房地产投资产品多元化,并降低房地产投资者的准入门槛。本研究对此类项目进行案例分析,以剖析房地产RWA的设计优劣势及其潜在市场。鉴于这些项目主要针对北美房地产资产和投资者,相关政策、法规和市场状况的讨论将主要围绕北美房地产市场展开。

房地产代币化市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的巨大领域。根据Statista 2023年3月的研究数据,北美上市房地产市场的价值高达1.3万亿美元,而全球上市房地产市场的规模则达到2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者群体,以及提高房地产资产的流动性和价值。这些产品主要以三种形式呈现:

1. 房地产所有权碎片化融资。

2. 特定区域房地产市场指数产品。

3. 将代币化房地产作为抵押品。

此外,代币化和区块链整合还增强了房地产资产的透明度和民主化治理。

房地产投资信托(REIT)是一种拥有、经营或为创收房地产提供融资的公司。REIT为普通投资者提供了一个类似共同基金的投资机会,使他们能够获得基于股息的收入和总回报,并有助于当地房地产市场的发展。REIT和房地产RWA在提供碎片化房地产投资机会方面有相似之处,有效降低了投资门槛并提高了房地产资产的流动性。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,仍然保持集中化的运营模式。尽管如此,它们在严格的监管框架内对资产的严格审查和投资结构设计,为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年的房地产RWA项目运营中,我们对其优势和劣势有了更清晰的认识。

通常,房地产RWA项目具有上述特征。深入研究具体案例后,我发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

在本章中,我选择了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同的方法来代币化房地产市场,并在各自领域最受欢迎。值得注意的是,这些仍处于早期阶段的项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

RealT

RealT于2019年推出,是市场上最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)使美国住宅房地产可供投资。

RealT收购住宅物业并根据美国法规对拥有物业契约的实体进行代币化。这些物业的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除费用后,特定物业产生的租金分配给其代币持有者。尽管RealT负责代币化过程,但它在法律上与持有房地产资产的公司是分开的。正如其网站所述,如果公司违约,代币所有者保留任命另一家公司管理持有物业契约的公司的选择权。值得注意的是,他们不被要求共同投资于他们引入市场的物业。物业的代币持有者每月可以获得物业租金收入的分成,不包括约2.5%的维护储备金和管理费,通常约为价值的10%。

以蒙哥马利的这处物业为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格为52.10美元,共发行6,200个代币。该物业每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收益为23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这处物业,RealT提供100%的代币,这意味着RealT无需与客户共同投资,可以维持一个几乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金和维护费用的剩余部分,投资平台仅收取2%用于物业代币化、选择管理机构和监督管理。通过这种方法,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格的物业并将其代币化推向市场。

然而,尽管所有权碎片化促进了投资者之间的风险分担,但也带来了挑战。当投资者的财务利益太小,以至于公司管理成本变得不可行时,问题就会出现。一份报告解释了房地产代币持有者和RealT之间的利益冲突。RealT选择管理机构来管理其拥有的物业;如果RealT对物业拥有大量所有权,它可以降低代理成本;因此,低效的管理将对他们产生负面影响。然而,如果RealT的股份太大,这可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望大股东能够监督所聘请的管理机构是否在财务上可行。另一方面,如果RealT的股份微不足道,RealT可能缺乏足够的动力来充分选择管理机构或参与监督过程,而且许多投资者很难有效地承担监督管理机构的责任。

Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易全球房地产市场的价格走势。Parcl用于使用AMM架构获得合成资产的永续敞口。Parcl引入了Parcl Labs价格反馈,根据特定地区房地产的销售历史创建指数。销售历史期限可根据物业交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房地产价值进行投机,可以做多或做空房地产价格。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是一个房地产RWA项目,因为它不符合上述标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly等行业大佬的投资。包括对房地产RWA多元化可能性的讨论是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上启动,目前总锁仓价值为1600万美元。运营一年多后,Parcl似乎没有引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs价格反馈和指数市场设计良好,易于使用。

在运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管具有这些优势,并得到众多知名投资机构的支持,Parcl在市场上仍保持相对低调,用户群小,交易量有限。也许市场还没有为房地产指数产品做好准备。

Reinno

像Ripple和MakerDAO这样的大型加密货币公司也在探索允许用户将房地产代币化作为贷款抵押品的可能性。Ripple在7月宣布,其中央银行数字货币团队正朝这个方向努力。MakerDAO与RobinLand整合,支持房地产抵押贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押品的选项,尽管这一服务仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更类似于代币借贷产品,并没有实质性地增加房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年启动、2022年停止运营的项目。虽然它在市场上没有留下太多印记,但它引入了两个值得一提的与房地产RWA相关的产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。一旦获得批准,Reinno将在特拉华州为交易创建一个特殊目的公司。然后,Reinno将为房地产代币创建智能合约,所有者可以将代币存入作为贷款抵押品。贷款限额将基于代币价值。

第二个产品是抵押贷款融资,用户购买带抵押贷款的房产后,可以将房产所有权代币化以获得融资。获得的资金可用于偿还银行抵押贷款,随后客户以固定利率偿还贷款。

Reinno的运营仍然是集中化和线下模式,客户需要访问办公室并提交房地产文档。采用Reinno这样的方法存在一些明显的风险。首先,如果借款人选择违约并停止还款,Reinno作为代币化服务提供商而非贷款人,将难以起诉借款人。Reinno并不实际拥有抵押物业;贷款实际上是由选择在Reinno上放贷的用户提供的。目前,由于缺乏借贷双方之间的直接贷款合同,特别是在碎片化房地产融资的背景下,没有全面的法律框架来保护这些贷款人。Reinno尚未提供详细的措施来缓解这种违约风险。其次,如果房产所有者在借款后决定出售房屋,或在Reinno完成抵押贷款融资后停止向银行继续偿还抵押贷款,Reinno无法阻止导致房产转让的此类行为,实际上导致借款人对房产进行了"双重支出"。这些明显的风险可能导致项目被放弃,未来的房地产RWA需要成熟的法律框架来解决这些问题。

结论

房地产RWA是一个相对新的概念,尚未建立固定的市场规模或产生领先项目。目前在这个领域运营的项目在市场规模和用户群方面相对较小。这个领域需要严格的合规运营和成熟的法律监管框架。一些项目采用了风险