股息股票比较：了解两大房地产投资信托基金（REITs）的战略差异

为什么REIT对收入投资者如此重要

房地产投资信托基金 (REITs) 在寻求稳定收入来源的投资者中变得越来越受欢迎。REIT的基础结构要求向股东分配至少90%的应税收入，形成了内在的收入优势。

运作机制非常简单：REIT购买物业，出租给租户，并收取租金。虽然这种模式适用于各种物业类别——工业、办公、住宅——但有一个细分市场引起了特别关注和争议：零售物业。

零售REIT的复苏故事

近年来，以零售为重点的REIT面临巨大阻力。新冠疫情引发了对电子商务蚕食实体零售的担忧，而2022-2023年的利率环境推高了借贷成本，直接影响房地产运营商的收购经济性。

然而，故事发生了转变。根据全国房地产投资信托协会 (Nareit)，在2025年前九个月，零售REIT的平均回报率为6.9%。许多公司成功应对了这些挑战，现在处于相对强势的位置。

两种截然不同的零售房地产策略

Realty Income (NYSE: O) 和 NNN REIT (NYSE: NNN) 代表了零售REIT领域的不同理念。两者都已确立了领导地位，但其运营规模和战略重点存在显著差异。

Realty Income：规模与多元化

Realty Income 拥有超过15,540个物业的庞大组合。大约80%的租金来自零售租户，主要集中在杂货 (11%) 和便利零售 (10%)。公司与主要运营商保持着重要关系：Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart 位列主要租户之中。

其多元化不仅限于纯零售——大约15%的收入来自工业物业，其余则来自游戏和其他细分市场。

财务指标显示运营稳定。近期的入住率达到98.7%，租约续签时租金上涨3.5%。调整后运营资金 (AFFO)，作为分红覆盖的关键现金指标，同比增长2.9%，达到每股摊薄1.09美元。

分红方面尤为引人注目。公司自1994年以来每季度增加派息，已超过三十年 (，每月分红通常每年多次上调。近期，月度派息从每股0.269美元上调至0.2695美元。管理层预计今年每股AFFO为4.25-4.27美元，当前年化分红为每股3.23美元，覆盖率充裕。

当前股息收益率为5.7%。

对以增长为导向的投资者来说，一个考虑因素是：庞大的物业组合在数学上带来挑战。要在已拥有超过15,000个物业的基础上显著增加收益，需要投入越来越多的资本。这意味着未来的增长潜力有限。

) NNN REIT：专注扩张

NNN REIT的规模不同——大约有3,700个物业，集中在零售行业。便利店、汽车服务中心、餐厅和家庭娱乐场所占据主要比例。

运营执行似乎稳健。第三季度的入住率为97.5%，略低于Realty Income，但仍然强劲。每股AFFO的轨迹从0.84美元提升到0.86美元，显示出积极的增长势头。

分红的可靠性非常高。公司将连续年度增长的纪录延长至36年，最近一次调整是在###八月(，季度派息提高了3.4%，至每股0.60美元。管理层预计全年AFFO在3.41-3.45美元之间，完全支持提升的分红水平。

当前股息收益率为5.9%。

规模，反而成为NNN REIT的优势。单个物业的收购和资本投入仍然对增长轨迹产生重要影响——这是规模更大的竞争对手所无法比拟的。这使得公司有可能实现更具活力的扩张。

投资决策框架

在这两只REIT之间做出选择，涉及权衡各自的优势。两者都在应对具有挑战性的零售环境中展现出韧性，重点将资本投向表现出相对经济免疫力的租户企业。三十多年的分红纪录彰显了管理层的能力。收益率差异很小。

最终的区别在于理念偏好：你是偏好Realty Income提供的成熟、多元化的广度，还是偏好NNN REIT较小、专注于美国零售平台、潜在上行空间更大的集中性 upside )，尽管伴随较少的多元化(？

从纯增长的角度来看，规模较小的REIT在每次收购中实现显著扩张的能力，意味着潜在的回报可能更优，尽管也意味着接受更高的集中风险。