在当今市场中，你真的可以依赖Realty Income的5.6%股息收益率吗？

十年持续派发背后的数字

自20世纪90年代末推出每月分红计划以来，Realty Income已成为关注收入投资者的家喻户晓的名字。本周，公司将连续第666个月支付分红——这一纪录彰显了其对股东回报的承诺。其业绩令人印象深刻：从1994年的$49 百万收入，到2024年的52.7亿美元，展现了令人瞩目的转变，但近期市场表现却讲述着不同的故事。

在过去的一年里，股价仅上涨了4.7%，远远落后于标普500指数的12.8%的涨幅。这种背离的原因何在？答案在于两大战略转型，华尔街仍在评估中。

大胆超越美国边界的扩张

Realty Income曾专注于国内房地产市场超过三十年。2019年，这一局面发生了改变，公司进行了首次国际收购——在英国购买了12处Sainsbury’s租赁物业。如今，欧洲和英国的物业占其合同租金基础的17.7%，这一比例已大幅增长。

欧洲投资的步伐显著加快。仅上个季度，公司就在欧洲收购上投入了$1 十亿，而前两个季度分别投入了$889 百万和$893 百万。这一激进的扩张反映出一种经过深思熟虑的押注：欧洲物业的初始加权平均现金收益率为8%，高于美国类似收购的7%。

CEO Sumit Roy在近期财报中指出，欧洲的机会从风险调整的角度来看相对有吸引力。然而，公司仍保持纪律——其4.4%的选择比率意味着它放弃了大约96%的潜在机会。这一严谨性将在公司推进第二个重大项目时受到考验。

动员$2 十亿资本火力

Realty Income发现了一个重大挑战：资本成本限制了其部署能力。在第三季度，公司放弃了约$2 十亿的潜在投资，因为融资成本被认为过高。解决方案来自公司新成立的Realty Income美国核心基金。

该开放式私募资本工具以14亿美元的工业和零售物业为起点，这些物业已从Realty Income的资产负债表转移而来。通过与机构投资者合作，该基金建立了一种以更有利的经济条件部署资本的机制，同时持续创造收入。这一结构有效地释放了额外的投资能力，而不会给母公司资产负债表带来压力。

评估当前的收入吸引力和分红收益率的可持续性

当前5.6%的分红收益率引发了保守投资者的一个重要问题：这是价值陷阱，还是一个真正的机会？通常，接近6%的收益率值得怀疑——它们可能暗示基本面恶化，但被股价下跌所掩盖。

Realty Income的估值指标显示情况并非如此。公司的市盈率为55，表明其估值偏高，而非陷入困境。这一溢价反映了近期的运营动能：盈利增长17.2%，收入增长10.3%，同时进行战略性资本再配置。

最近美联储降息25个基点也带来了额外的利好。Realty Income预计将以更优的利率再融资11亿美元的多币种债务。随着国债收益率持续下降，当前的分红收益率相较其他固定收益工具将变得更具吸引力。

投资理由：增长的收入与战略扩张

对于优先考虑可靠、不断增长收入的投资者来说，Realty Income展现出令人信服的特性。自1994年以来，公司每年都在不断提高派息——尽管每次增长幅度较小，但频繁调整在全年累积中具有显著效果。

这两大举措——欧洲市场渗透和私募资本基金的推出——为公司下一阶段的增长奠定了基础。虽然短期市场表现落后于基准，但未来回报的战略基础似乎稳固。投资者面临的问题是，是否相信公司有能力在实现这一转型的同时，保持其声誉所建立的可靠性。

对于那些希望投资净租赁房地产、并对股东收入有坚定承诺的投资者来说，目前的估值可能提供一个切入点，在这些发展被市场进一步认可之前。