مقدمة
في مقابلة، جلسنا مع آدم بوبات، الرئيس التنفيذي لشركة ستيلمنت. خلال المناقشة، تحدثنا عن المبادرة الرائدة للمملكة العربية السعودية في توكين العقارات الوطنية، وبعض الجوانب المرتبطة بها وزوايا مختلفة لتوكن العقارات. أثناء مشاركته أفكاره مع blockchainreporter.net، أشار آدم بوبات إلى كيف أن التوافق التنظيمي، والبنية التحتية للبلوكشين، والملكية الجزئية من المتوقع أن تعيد تشكيل أسواق العقارات وتسريع الاعتماد العالمي للأصول المرمّزة.
قسم المقابلة
س1. إطلاق المملكة العربية السعودية لأقدم بنية تحتية وطنية لتوكن العقارات في العالم، ما الذي يجعلها علامة فارقة لاعتماد البلوكشين والعقارات على مستوى العالم؟
على الصعيد العالمي، غالبية مبادرات توكين العقارات تواجه صعوبة في عدم اليقين التنظيمي، وسجلات مجزأة، وغياب النهائية القانونية. عالجت السعودية هذه التحديات منذ اليوم الأول من خلال دمج بنية تحتية للبلوكشين مباشرة في إطارها الوطني للعقارات، والقانون، والتنظيم.
ما يجعل هذا الحدث علامة فارقة ليس فقط التكنولوجيا نفسها، بل الطريقة التي وُفق بها المملكة بين أصحاب المصلحة في القطاع العام تحت رؤية وطنية موحدة ومنسقة. توكين العقارات لا ينجح على نطاق واسع إلا عندما يتحرك سجل الأراضي، والمنظمون، وصانعو السياسات، ومشغلو السوق بتناغم، وهذا بالضبط ما حدث هنا.
ومن المهم أن هذا لم يتحقق في أي مكان آخر في العالم حتى الآن أو على هذا النطاق. للمرة الأولى، يتم إشراك المواطنين العاديين في منظومة عقارات مرمّزة، مما يتيح مشاركة واسعة وإطلاق قيمة هائلة كانت تقليديًا غير سائلة وغير متاحة. هذا وحده يضع معيارًا عالميًا جديدًا لاعتماد العقارات المدعوم بالبلوكشين.
وبعد السعودية، فإن المبادرة لها أهمية أوسع لأنها تظهر كيف يمكن لتقنية سجل المعاملات الموزعة أن تتجاوز التجارب التجريبية المعزولة لدعم الملكية القانونية، والأسواق المنظمة، والمشاركة الجماعية. وبهذا، تسرع من اعتماد البلوكشين على مستوى العالم وتخلق مرجعًا يمكن تكراره.
س2. ما هي التحديات التنظيمية والتقنية الرئيسية التي واجهتها شركة ستيلمنت في الانتقال من المفهوم إلى بنية تحتية وطنية عملية لدعم سوق عقارات مرمّز باستخدام RER-REGA؟
على الجانب التنظيمي، كان التحدي الرئيسي هو ضمان عدم معاملة الأصول المرمّزة كتمثيلات موازية، بل أن تكون مرتبطة بالكامل بسجل العقارات السيادي تحت إدارة REGA. أي أن تصميم المنصة يتطلب أن تتوافق الملكية الرقمية، والتحويلات، والجزئية مع قوانين الملكية الحالية، وعمليات التسجيل، والإشراف التنظيمي، مع تحقيق النهائية القانونية بدلاً من مجرد رقمنة رمزية.
أما على الجانب التقني، فكان التحدي هو بناء بنية تحتية للبلوكشين قادرة على العمل كجزء حيوي من البنية التحتية الوطنية. تطلب ذلك دمج سجل العقارات المصرح به والمُحكم مع سجل العقارات (RER) مع الحفاظ على السجل كمصدر نهائي للحقيقة. كان على النظام أن يلتزم بمتطلبات صارمة تتعلق بالأمان، والأداء، والقابلية للمراجعة، والمرونة، والتحكم في الحوكمة.
تم تمكين ذلك من خلال منصة دورة حياة الأصول الرقمية من ستيلمنت، التي توفر الطبقة الأساسية لنمذجة أصول العقارات، وإدارة دورة حياتها بالكامل، وفرض الضوابط التنظيمية والتشغيلية من خلال التصميم. سمحت المنصة بإصدار الأصول الرقمية، وتحويلها، وإدارتها بما يتوافق مع عمليات السجل، مع الحفاظ على تحكم صارم في الوصول، وقابلية للمراجعة، وحوكمة التحديثات اللازمة لنظام وطني.
كان دور ستيلمنت هو ترجمة النية التنظيمية إلى بنية تحتية قابلة للتنفيذ: تمكين REGA و RER من الاحتفاظ بالسلطة والإشراف، مع توفير طبقة تنسيق للبلوكشين قابلة للتوسع تدعم الاعتماد الوطني، وثقة السوق، وقابلية التوسع على المدى الطويل.
س3. كيف يختلف نموذج "السجل كحقيقة" عن التجارب التجريبية المرمّزة الحالية؟
معظم تجارب التوكن الحالية تعمل بنموذج سجل موازٍ، حيث يتم إنشاء وتداول الرموز على البلوكشين، لكن سجل الأراضي الرسمي يظل خارج السلسلة ومرجعًا نهائيًا. في تلك الحالات، يكون الرمز مجرد تمثيل لمصلحة، ولا تزال الملكية القانونية تتطلب تسوية منفصلة مع السجل.
أما نموذج السجل كحقيقة، فهو يعكس هذا النهج بشكل أساسي. يظل سجل العقارات الوطني المصدر الوحيد والموثوق به للملكية، ويتم دمج التوكن بشكل محكم في سير عمل السجل بدلاً من العمل بجانبه.
في هذا النموذج، أي إصدار، أو نقل، أو جزئية للرموز يخضع لقواعد السجل والإشراف التنظيمي، مما يضمن أن تحركات الرموز تعكس بشكل مباشر تغييرات الملكية المعترف بها قانونيًا. لا يوجد نظام مزدوج ولا غموض حول السجل السائد. هذا ما يضمن النهائية القانونية، والثقة، وقابلية التوسع.
س4. بينما أصبحت سوق العقارات ورأس المال في السعودية متاحة للمستثمرين الأجانب، ماذا يمكن أن يفعل التوكن لتحسين الحواجز التي تعيق الاستثمار الأجنبي المباشر؟
على الرغم من أن السعودية فتحت مؤخرًا سوق العقارات ورأس المال للمستثمرين الأجانب، فإن التوكن يساعد على إزالة العديد من العقبات العملية التي لا تزال تبطئ أو تحد من الاستثمار الأجنبي المباشر.
أولاً، يقلل التوكن من حواجز الدخول من خلال الملكية الجزئية. بدلاً من الالتزام بأصول كبيرة، يمكن للمستثمرين الأجانب المشاركة بمبالغ أصغر وبناء تعرض متنوع عبر الأصول، والمواقع، وملفات المخاطر.
ثانيًا، يبسط التوكن ويُسرع التنفيذ. من خلال رقمنة الملكية، والتحويلات، والتسوية ضمن إطار تنظيمي، يقلل من العمليات اليدوية، وفترات التسوية الطويلة، وعدم اليقين التشغيلي، وهي عوامل رئيسية تردع الاستثمار عبر الحدود.
ثالثًا، يعزز ربط الأصول المرمّزة بسجل العقارات الوطني تحت إشراف تنظيمي الثقة والوضوح القانوني. يكتسب المستثمرون الأجانب الثقة في أن حقوق ملكيتهم قابلة للتنفيذ، وقابلة للمراجعة، ومتوافقة تمامًا مع القانون المحلي.
معًا، تتيح هذه العوامل وصول السوق بشكل عملي وقابل للتوسع، مما يجعل العقارات السعودية أكثر وصولًا وشفافية واستثمارية لرأس المال العالمي.
س5. كعنصر أساسي، كيف تعد الملكية الجزئية بإعادة تشكيل مدى الاستثمار للمستثمرين الأفراد والمؤسسات العالمية؟
تُعيد الملكية الجزئية تشكيل مدى الاستثمار من خلال فصل قيمة الأصول عن أهلية المستثمر وإضافة طبقات جديدة من السيولة، والوصول، والشفافية.
بالنسبة للمستثمرين الأفراد، فهي تقلل بشكل كبير من الحد الأدنى للاستثمار، مما يتيح المشاركة في أصول عالية الجودة وتوليد الدخل كانت سابقًا خارج متناول اليد. وعند دمجها مع التداول الثانوي، يحصل المستثمرون على مرونة لإعادة التوازن أو الخروج من المراكز دون انتظار بيع كامل للأصول، مما يحسن السيولة وتنويع المحافظ.
أما بالنسبة للمؤسسات العالمية، فتمكن الملكية الجزئية من تخصيص رأس المال بدقة عبر أصول متعددة، ومناطق جغرافية، وملفات مخاطر. يعزز السوق الثانوي النشط من كفاءة رأس المال من خلال السماح للمؤسسات بضبط تعرضها بشكل ديناميكي، وإدارة المخاطر بشكل أكثر فاعلية، وتحسين سيولة الميزانية.
بالنسبة للمطورين، تفتح الملكية الجزئية أبوابًا أسهل وأسرع للوصول إلى رأس المال. من خلال الوصول إلى قاعدة مستثمرين عالمية أوسع وتمكين تكوين رأس مال مستمر بدلاً من عمليات بيع الأصول لمرة واحدة، يمكن للمطورين تقليل مخاطر تركيز التمويل وتسريع جداول المشاريع.
بالنسبة للوزارات والمنظمين، توفر الملكية الجزئية الرقمية رؤى فورية وقابلة للمراجعة حول نشاط السوق. يمكن مراقبة بيانات المعاملات، وتوزيع الملكية، وتدفقات رأس المال بشكل مستمر، مما يدعم تصميم سياسات أفضل، ورصد المخاطر، واتخاذ قرارات مبنية على البيانات.
س6. يدمج المنصة عناصر مثل التحكم في الملكية على البلوكشين، والعقود الذكية، والمدفوعات المرتبطة بالحفظ، ونماذج التقييم الآلي (AVMs). كيف تعزز هذه العناصر مجتمعة ثقة المستثمرين وشفافيتهم؟
يجسد الجمع بين التحكم في الملكية على البلوكشين والعقود الذكية أساسًا قويًا للثقة وضمان التنفيذ. يخلق التحكم في الملكية على البلوكشين سجلًا غير قابل للتلاعب وقابل للمراجعة للملكية، بينما تقوم العقود الذكية بأتمتة عمليات النقل، وقواعد الامتثال، والتوزيعات. معًا، يقللان التدخل اليدوي، ويحدان من النزاعات، ويوفران للمستثمرين وضوحًا تامًا حول كيفية إدارة الملكية والمعاملات.
تعزز المدفوعات المرتبطة بالحفظ الثقة بشكل أكبر من خلال ربط حركة رأس المال بشكل محكم مع نقل الأصول. يتم تحرير الأموال فقط عند استيفاء الشروط المحددة مسبقًا، مما يضمن تسوية عادلة ومتزامنة ويقلل بشكل كبير من مخاطر الطرف المقابل والمخاطر المتعلقة بالتسوية لجميع الأطراف المعنية.
تضيف نماذج التقييم الآلي (AVMs) طبقة من الشفافية من خلال تقديم رؤى مستمرة تعتمد على البيانات حول قيمة الأصول وأدائها. بدلاً من الاعتماد على تقييمات دورية أو غير واضحة، يحصل المستثمرون على رؤية شبه فورية للمخاطر والتسعير، مما يمكنهم من اتخاذ قرارات أكثر وعيًا. معًا، تخلق هذه العناصر منظومة شفافة وقابلة للمراجعة وآمنة للمستثمرين.
س7. مع التركيز السعودي على أطر الأصول المتوافقة مع الشريعة، كيف تضمن شركة ستيلمنت التوافق مع مبادئ الشريعة جنبًا إلى جنب مع التوافق العالمي؟
تدعم ستيلمنت أطر الأصول المتوافقة مع الشريعة في السعودية من خلال توفير تقنية تتيح الهيكلة، والتنفيذ، والإشراف المتوافق، مع الحفاظ على التوافق مع الأسواق العالمية.
يتم تحقيق التوافق مع الشريعة على مستوى الأصول والعقود. تتيح ستيلمنت توكين الأصول الحقيقية وحقوق الملكية، مما يسمح للمؤسسات بترتيب منتجات تعتمد على نماذج معتمدة من الشريعة مثل الشراكة، والملكية المشتركة، أو التأجير المدعوم بالأصول، تحت إشراف مجالس الشريعة المعترف بها.
يتم الحفاظ على الامتثال من خلال قواعد قابلة للبرمجة مدمجة في العقود الذكية. يمكن فرض حقوق الملكية، ومنطق تقاسم الأرباح، وقيود النقل، وأهلية المستثمر رقميًا، مما يساعد على ضمان استمرار الأصول في العمل ضمن المعايير المعتمدة طوال دورة حياتها بدلاً من الاعتماد فقط على الضوابط اليدوية.
تعزز الحوكمة وقابلية المراجعة من خلال سجلات شفافة، غير قابلة للتلاعب. يمكن تسجيل الموافقات التنظيمية، وشهادات الشريعة، وتاريخ المعاملات ومراجعتها في الوقت الحقيقي، مما يدعم الرقابة المستمرة من قبل الجهات التنظيمية والعلماء.
وفي الوقت نفسه، تتيح بنية ستيلمنت المعتمدة على معايير ومنصة غير مرتبطة بالبلوكشين دمج الأصول المتوافقة مع الشريعة مع أطر الحفظ والتسوية والتقارير الدولية. يضمن ذلك أن الأصول الصادرة من السعودية يمكنها المشاركة في الأسواق العالمية دون المساس بالمتطلبات المحلية.
س8. لماذا تعتبر معايير التوافق مثل eIDAS 2.0 و W3C Verifiable Credentials ضرورية للاستثمار والمصداقية عبر الحدود؟
تعد معايير التوافق مثل eIDAS 2.0 و W3C Verifiable Credentials ضرورية لأنها تخلق إطارًا مشتركًا وموثوقًا للهوية الرقمية والامتثال عبر الاختصاصات القضائية، وهو أمر أساسي للاستثمار عبر الحدود.
تمكن من الاعتراف المتبادل بالهوية والاعتمادات، وتقليل عمليات KYC وإجراءات الإدراج المتكررة، وتوفير ضمانات قانونية وتشفيرية بأن المستثمرين، والجهات المصدرة، والوسطاء أصليون ومتوافقون. يعزز ذلك بشكل كبير الثقة والمصداقية عند انتقال رأس المال عبر الحدود.
تُكمل منصة دورة حياة الأصول الرقمية من ستيلمنت (DALP) هذه المعايير من خلال وحدات الامتثال المدمجة التي تدمج التحقق من الهوية، وأهلية المستثمر، والضوابط التنظيمية مباشرة في سير عمل الأصول. من خلال دعم الاعتمادات المستندة إلى المعايير والقواعد القابلة للبرمجة، تساعد DALP على ضمان بقاء الأصول متوافقة عبر الاختصاصات القضائية مع التوسع بكفاءة في أنظمة الاستثمار العالمية.
ختامًا
يُعد إطار توكين العقارات في السعودية تحولًا محوريًا من تجارب تجريبية إلى بنية تحتية واسعة النطاق للبلوكشين. كما أشار الرئيس التنفيذي لشركة ستيلمنت، فإن التكامل، والتنظيم، وتقنية البلوكشين تضع معيارًا عالميًا للأصول المرمّزة من العالم الحقيقي (RWA). والأهم من ذلك، أن هذا يفتح طرقًا جديدة للمستثمرين الأفراد، والمؤسسات، ورؤوس الأموال العابرة للحدود للمشاركة بثقة وشفافية.
