Krisis kejatuhan pasar real estat di Tiongkok! Gelombang pembalikan hipotek datang, menjual rumah rugi 700 ribu masih berutang ke bank.

Pasar real estat Tiongkok mengalami krisis sistemik, fenomena terbaliknya hipotek menyebar ke seluruh negeri. Sebuah proyek perumahan di Nanchang, Jiangxi, pada tahun 2022 memiliki nilai 1,2 juta yuan untuk setiap rumah, pada tahun 2025 hanya tersisa 400 ribu yuan, dengan penurunan mencapai 67%. Pemilik telah membayar pinjaman selama tiga tahun, dengan total investasi melebihi nilai sekarang, tetapi masih berutang kepada bank sebesar 700 ribu yuan. Krisis ini berasal dari runtuhnya permintaan, kelebihan pasokan, dan jebakan struktur pinjaman, di mana tujuh puluh persen aset keluarga biasa terikat pada properti, daya beli kelas menengah terkuras.

Definisi Pembalikan Hipotek dan Realitas Kejatuhan Properti di Tiongkok

Pinjaman hipotek terbalik mengacu pada fenomena di mana nilai pasar saat ini dari sebuah rumah lebih rendah daripada sisa saldo pinjaman hipotek. Ketika pemilik rumah mencoba menjual rumah, mereka tidak hanya tidak dapat membayar pinjaman dengan hasil penjualan, tetapi juga harus mengeluarkan uang dari kantong sendiri untuk menutupi selisih tersebut, bahkan “menambahkan biaya”. Ini telah menjadi hal biasa di pasar real estat Tiongkok, terutama dalam konteks harga rumah yang terus menurun pada tahun 2025, yang memicu gelombang “keterlambatan pembayaran” dan “kesulitan menjual rumah”. Ini bukan hanya masalah di kota-kota tertentu, tetapi merupakan krisis sistemik yang dihadapi secara umum oleh pasar perumahan Tiongkok, yang mempengaruhi jutaan keluarga dan memperbesar tekanan keuangan pada kelas menengah.

Pasar real estat Cina sejak diberlakukannya kebijakan “tiga garis merah” pada tahun 2021, telah memasuki jalur penurunan yang berlangsung selama empat tahun. Pada tahun 2025, penurunan tidak berkurang malah semakin parah, dan kehancuran permintaan adalah penyebab utamanya. Perlambatan ekonomi, tingkat pengangguran pemuda di atas 20%, dan pertumbuhan populasi negatif, membuat niat membeli rumah di pasar turun ke titik beku. Ketika generasi muda yang menjadi kekuatan utama dalam membeli rumah menghadapi kesulitan pekerjaan, impian untuk memiliki rumah tentunya menjadi sangat jauh dari jangkauan.

Kelebihan pasokan hanya akan memperburuk keadaan. Pengembang mengalami kesulitan finansial, dan jumlah properti yang dilelang meningkat pesat. Standard & Poor's memprediksi bahwa penjualan rumah baru di Cina akan turun lagi 8% pada tahun 2025. Krisis utang yang belum terpecahkan dari perusahaan-perusahaan properti terkemuka seperti Evergrande dan Country Garden telah menyebabkan banyak gedung yang setengah jadi dan objek lelang wajib masuk ke pasar, semakin menekan harga. Struktur pinjaman yang bermasalah adalah yang paling mematikan. Hipotek di Cina umumnya menggunakan strategi “bayar bunga dulu baru pokok”, di mana pada tahap awal hampir hanya membayar bunga, sementara pengurangan pokok sangat terbatas. Begitu harga rumah turun lebih dari 20%, sangat mudah bagi keluarga untuk terjebak dalam aset negatif.

Struktur pinjaman ini tampak wajar selama periode kenaikan harga rumah, karena pemilik dapat menikmati apresiasi aset. Namun, selama periode penurunan, desain ini menjadi bencana. Misalkan sebuah rumah seharga 1 juta, dengan uang muka 300 ribu dan pinjaman 700 ribu, dalam lima tahun pertama mungkin hanya membayar 100 ribu pokok, tetapi jika harga rumah turun menjadi 700 ribu, pemilik sebenarnya sudah memiliki aset nol. Jika turun menjadi 600 ribu, maka menjadi aset negatif, menjual rumah tidak hanya tidak mendapatkan kembali uang muka, tetapi juga harus membayar 100 ribu untuk melunasi pinjaman.

Kasus nyata mengungkap keruntuhan kekayaan keluarga menengah

（sumber：X）

Menurut laporan pengguna media sosial, di sebuah properti di Nanchang, Jiangxi, pada tahun 2022 setiap unit rumah bernilai 1,2 juta yuan, kini hanya tersisa 400 ribu yuan, dengan penurunan mencapai dua pertiga. Pemilik telah membayar pinjaman selama tiga tahun, total investasi telah melebihi nilai saat ini, tetapi masih berutang 700 ribu yuan kepada bank. Kasus ini sangat representatif, misalkan pemilik tersebut membayar uang muka 360 ribu (30%), meminjam 840 ribu, dan membayar cicilan sekitar 200 ribu selama tiga tahun (kebanyakan bunga), total investasi 560 ribu, tetapi nilai rumah saat ini hanya 400 ribu, yang berarti telah merugi 160 ribu. Yang lebih parah, sisa pinjaman sekitar 700 ribu, jika ingin menjual rumah untuk melunasi, masih perlu menambah 300 ribu.

Kasus lain berasal dari Guangdong, seorang pria yang sebelum pandemi membayar uang muka 600.000, dan telah membayar total 500.000, dengan total investasi 1.100.000 yuan untuk membeli rumah, sekarang nilai pasarnya hanya 900.000. Ini berarti bahwa bahkan jika dia menjual rumah, dia tidak hanya tidak dapat memulihkan investasinya, tetapi juga harus terus membayar sisa pinjaman. Jika dia memilih untuk berhenti membayar, rumahnya akan disita, dan harga lelang biasanya 20-30% lebih rendah dari harga pasar, yang akhirnya mungkin hanya terjual 600.000-700.000, dan dia masih harus membayar selisihnya serta menanggung konsekuensi kebangkrutan kredit.

Kasus yang lebih tragis adalah tragedi lelang hukum. Seorang pria membeli rumah seharga 1,28 juta yuan, setelah gagal membayar, lelang hukum hanya mencapai 600 ribu, dan emosi di lokasi pelaksanaan hancur. Kasus ini menunjukkan bahwa lelang hukum bukanlah pelepasan, melainkan jurang yang lebih dalam. Misalkan dia membayar uang muka 380 ribu, meminjam 900 ribu, setelah beberapa tahun membayar, sisa pokok pinjaman adalah 800 ribu, lelang 600 ribu hanya dapat melunasi sebagian pinjaman, dia masih harus membayar selisih 200 ribu, sementara kehilangan uang muka dan investasi pembayaran selama bertahun-tahun, total kerugian melebihi 600 ribu.

Jalur Kerugian Tipikal Pembalikan Hipotek

Tahap Pembelian Rumah: Membayar uang muka yang tinggi (biasanya 30%), menghabiskan tabungan keluarga

Tahap Pembayaran Kembali: Tahap awal terutama membayar bunga, pengurangan pokok sangat lambat

Harga turun: Nilai properti jatuh di bawah sisa pinjaman, menjadi aset negatif

Terpaksa menjual: Harga jual tidak cukup untuk melunasi pinjaman, perlu mengeluarkan uang sendiri untuk menutupi selisihnya.

Kebangkrutan Kredit: Jika tidak mampu menutupi selisih, menghadapi penyitaan hukum dan noda pada catatan kredit.

Kasus-kasus ini mengungkapkan realitas keras pasar real estat di Tiongkok: investasi yang dulunya dianggap “pasti untung” kini menjadi lubang hitam yang menguras kekayaan keluarga.

ancaman krisis sistemik terhadap stabilitas ekonomi China

Gelombang “terbalik hipotek” ini mengungkapkan kerentanan struktural ekonomi Cina. Pertama-tama adalah kehancuran ilusi kekayaan, di mana 70% aset rumah tangga biasa terikat pada properti, penurunan harga properti tentu akan langsung menguras daya beli kelas menengah. Ketika properti yang merupakan “aset terbesar” berubah menjadi utang, konsumsi rumah tangga pasti akan menyusut, yang pada gilirannya akan membebani ekonomi secara keseluruhan. Pemerintah Cina berusaha untuk mendorong ekonomi melalui stimulasi konsumsi, tetapi dalam konteks penyusutan kekayaan properti, upaya ini memiliki dampak yang sangat kecil.

Kedua adalah risiko rantai keuangan. Sektor properti di Tiongkok pernah menyumbang hampir sepertiga dari total PDB, dan meningkatnya piutang macet dapat membebani bank dan keuangan daerah. Bloomberg pada 14 hari mengungkapkan bahwa bank-bank Asia sedang terkena dampak dari putaran terbaru krisis pasar properti di Tiongkok, dan jika tidak ada kesepakatan perpanjangan atau pembiayaan ulang yang dicapai, lebih dari 1 miliar dolar AS pinjaman properti berisiko gagal bayar. Salah satu pinjaman tersebut adalah pinjaman sebesar 940 juta dolar AS dari pengembang Hong Kong, Qiaofeng Group, dengan bank-partner termasuk HSBC, Bank Hang Seng, dan beberapa lembaga keuangan Taiwan seperti Bank Dahan.

Satu lagi dana yang dipimpin oleh perusahaan ekuitas swasta, Kumpulan Modal, tidak dapat membayar kembali pinjaman sebesar 260 juta dolar AS yang jatuh tempo minggu ini, yang dapat menyebabkan kreditor mengumumkan default pinjaman dalam beberapa hari ke depan. Kasus-kasus ini menunjukkan bahwa krisis real estat di Cina tidak hanya mempengaruhi domestik, tetapi juga berdampak pada lembaga keuangan internasional. Bank yang terlibat dalam pinjaman menghadapi dilema: memperpanjang tenggat waktu berkali-kali tidak akan menyelesaikan masalah industri, tetapi memaksa peminjam untuk default dapat menyebabkan kerugian pinjaman.

Penyusutan struktur populasi memperburuk risiko jangka panjang. Hingga tahun 2050, populasi China diperkirakan akan berkurang 100 hingga 200 juta, dan permintaan di kota-kota tingkat tiga dan empat mungkin akan menyusut dalam jangka panjang. Ini berarti bahwa penurunan harga properti bukanlah penyesuaian jangka pendek, tetapi mungkin merupakan tren jangka panjang. Ketika populasi menurun dan kota menyusut, keadaan kelebihan pasokan properti akan ada dalam jangka panjang, dan harapan untuk pemulihan harga properti sangat kecil.

Sektor keuangan Taiwan mengurangi eksposur terhadap risiko di Tiongkok

Beberapa tahun terakhir, akibat penurunan ekonomi China, perusahaan properti terus mengalami kegagalan, dan risiko yang dihadapi oleh tiga industri keuangan Taiwan terhadap China terus menyusut. Menurut statistik terbaru dari Otoritas Pengawas Keuangan, hingga akhir Agustus 2025, jumlah risiko terhadap China dari tiga industri keuangan (perbankan, asuransi, dan sekuritas) adalah 8020,55 miliar, berkurang 2017,54 miliar tahun ini, dengan penurunan sebesar 20,1%. Di antaranya, sektor perbankan mengalami penurunan signifikan dari risiko terhadap China sebesar 9235,29 miliar pada Agustus tahun lalu, turun drastis menjadi 7410,31 miliar pada akhir Agustus tahun ini, berkurang 19,76%.

Perlu dicatat bahwa industri asuransi, sejak Januari 2023 hingga sekarang, tidak memiliki eksposur terhadap China, yaitu 32 bulan “nol eksposur”. Ini menunjukkan bahwa lembaga keuangan Taiwan telah sepenuhnya menyadari risiko properti di China dan secara aktif mengurangi eksposur. Namun, seperti yang ditunjukkan oleh kasus pinjaman Qiaofu Group, beberapa bank Taiwan masih memiliki eksposur risiko yang perlu diperhatikan secara dekat dalam perkembangan selanjutnya.

Melihat ke depan, pasar properti di Tiongkok mungkin akan menunjukkan pola “kota stabil, pinggiran runtuh”: kawasan perkotaan utama (seperti Delta Sungai Yangtze, Guangdong-Hong Kong-Macao) masih dapat didukung oleh daya tarik industri dan populasi, sementara kota-kota besar di tingkat dua, tiga, dan empat terus mencari titik terendah. Kepercayaan orang Tiongkok bahwa properti “tidak akan turun” telah hancur total, dan membangun kembali kepercayaan pasar akan memakan waktu bertahun-tahun, keluarga biasa sedang membayar harga yang mahal untuk ketidakseimbangan sistematis yang terjadi di masa lalu.