ブラックストーン・グループがなぜ1日で170億を蒸発させたのか？トランプの購入禁止令が不動産市場に大地震を引き起こす

ブラックストーン・グループの株価は1日で9％急落し、時価総額は170億ドル蒸発した。トランプ大統領は機関投資家による一戸建て住宅の購入禁止を発表し、そのニュースが公表されてわずか5分以内にブラックストーンの株価は直線的に下落した。米国の初めての住宅購入者の中央値年齢は記録的な40歳に急上昇し、機関投資家は住宅市場の3％に過ぎないが、住宅負担危機は政治の中心議題となっている。

5分で170億蒸発、市場の衝撃

米国東部時間の本日午前9時30分、米国市場の取引開始とともにブラックストーン・グループの株価は$BX 下落し始めた。S&P 500指数が史上最高値をつけた直後にこの異常な動きが市場の注目を集めた。米東部時間の午前10時35分までに、ブラックストーンの株価は4％下落し、この間に重要なニュースはなく、明確な悪材料なしの下落にトレーダーは困惑した。

本当の衝撃は米東部時間の午後12時45分に起きた。トランプ大統領が機関投資家による一戸建て住宅の購入禁止を発表し、わずか5分後にブラックストーンの株価は9％急落、当日の時価総額は170億ドル蒸発した。この閃光のような崩壊は大型株の中でも非常に稀であり、市場はこの政策に対して激しいパニック反応を示した。米東部時間の午後2時30分までに、同株は安値から5％反発したが、その日の終値は約4％の下落で終わった。

なぜ市場はこれほどまでに反応したのか？ブラックストーンは世界最大のオルタナティブ資産運用会社であり、管理資産は1兆ドル超、うち不動産投資が重要な割合を占める。機関投資家は現在、米国の一戸建て住宅購入の2〜3％に過ぎないが、ブラックストーンはこの分野で非常に大規模な展開をしている。トランプの禁令は将来の投資に影響を及ぼすだけでなく、市場のブラックストーンのビジネスモデルの持続性に対する期待も変えてしまう。

ブラックストーン傘下の不動産投資信託（REIT）やプライベートエクイティファンドは、多数の一戸建て賃貸資産を保有している。この「買って貸す」ビジネスモデルはパンデミック期間中に急成長し、低金利環境により機関は極めて低コストで住宅を融資・購入し、高い賃料収入を得ていた。もし今後、新規住宅の購入拡大ができなくなれば、これらのファンドの成長ストーリーは崩れ、投資家は自然と評価を見直すことになる。

住宅危機の背後にある構造的問題

トランプはなぜ突然動いたのか？その答えは米国の住宅負担能力危機の驚くべきデータに隠されている。米国の初めての住宅購入者の中央値年齢は記録的な40歳に上昇し、これは2021年の33歳や1981年の29歳を上回る数字だ。若い世代の住宅取得の遅れは、深刻な社会・政治問題となっている。

住宅危機の三大核心データ

価格収入比が4.5倍を突破：1950年代以降最高水準であり、住宅所有は贅沢品となりつつある。

投資家による住宅購入比率27％：2020年の14％から急上昇し、約3割の住宅が自住者以外に売買されている。

初めての購入年齢が11年遅延：1981年の29歳から40歳へと遅れ、世代全体が市場から締め出されている。

根本的な問題は供給不足だ。既存住宅の平均抵当金利は約4.2％であり、現在の30年固定抵当金利（約6.2％）より200ベーシスポイント低い。この差はかつてないほど大きく、住宅の売却は経済的に魅力を失っている。2％の金利優遇を失うくらいなら、なぜ売る必要があるのか？この「金利ロック効果」により、既存住宅の在庫は史上最低水準に陥っている。

データは驚くべき現象を示している：2005年以来初めて、既存住宅の販売価格が新築住宅を上回った。つまり、古い住宅の方が新しいものより高くなっているのだ。これは誰も売りたがらないためであり、多くの米国家庭の純資産は、実際にはパンデミック期間中の2.5％の抵当金利の住宅ローンに依存しており、住宅そのものではない。この歪んだ市場構造は、問題の複雑さが表面を超えていることを示している。

それにもかかわらず、トランプは機関投資家を標的にした。データによると、大型機関投資家は全体の住宅購入の約3％しか占めておらず、2023〜2024年には活動も大きく縮小しているが、この決定には強い政治的象徴性がある。住宅危機の責任を「ウォール街の貪欲さ」に帰することは、複雑な金利ロック効果の説明よりも、選挙民の支持を得やすい。

禁令は住宅危機を解決できるか

投資家規模別のデータによると、大型・巨額投資家は現在、投資家による住宅購入総量の約20％を占めている。これは、これらの大型ファンドが米国全体の住宅取引の約3％に過ぎないことを意味する。我々は、需要の約3％削減が住宅価格に与える影響は、多くの人が予想するほど大きくないと考えている。なぜなら、需要そのものが問題の核心ではないからだ。

実際、Reventureのデータによると、販売需要は過去40年で最低水準に落ち込み、既存住宅の4.7％に過ぎない。需要が3％減少しても大きな影響は出ない。投資家の購入を除外しても、個人投資家は現在の需要の70％以上を占めている。私たちは今、史上最低水準の需要に直面しており、問題は供給量の急激な減少にある。

本当の解決策は、金利を引き下げ、供給量を増やすことだ。抵当金利が既存住宅の平均金利に近づくときにのみ、金利ロック効果は消え、既存住宅の供給は正常化する。しかし、インフレ圧力と連邦準備制度の引き締め政策の背景では、短期的に金利が大きく下がる可能性は低い。トランプの禁令は、実質的な解決策というよりは政治的なポーズに過ぎない。

この事件は、市場において政策の不確実性の威力を示している。ブラックストーンの時価総額170億ドルが5分で蒸発したことは、政策リスクが投資家の信頼を瞬時に崩壊させ得ることを示している。暗号資産投資家はこの教訓を学ぶべきだ：政府が特定の産業やビジネスモデルを標的にし始めると、関連資産のボラティリティは急激に高まる。