配当株比較：2つの主要REITの戦略的な違いを理解する

REITがインカム投資家にとって重要な理由

不動産投資信託 (REITs)は、安定した収入源を求める投資家の間でますます人気が高まっています。REITの基本的な仕組みは、課税所得の少なくとも90%を株主に分配することを義務付けており、投資家にとって内在的な収入優位性を生み出しています。

仕組みは非常にシンプルです：REITは物件を取得し、テナントに賃貸し、賃料を徴収します。このモデルは、工業用、オフィス用、住宅用などさまざまな不動産カテゴリーで機能しますが、特に注目と議論を呼んでいるのは小売物件のセグメントです。

小売REITの回復ストーリー

小売に特化したREITは、近年大きな逆風に直面してきました。COVID-19パンデミックは、電子商取引が実店舗を食いつぶす懸念を引き起こし、2022-2023年の金利環境は借入コストを押し上げ、不動産運営者の取得経済性に直接影響しました。

しかし、物語は変わりつつあります。2025年の最初の9か月間、全国不動産投資信託協会 (Nareit)によると、小売に焦点を当てたREITは平均6.9%のリターンを記録しています。多くの企業がこれらの課題をうまく乗り越え、相対的に強い立場から運営しています。

小売不動産への二つの対照的アプローチ

Realty Income (NYSE: O) と **NNN REIT (NYSE: NNN)**は、小売REITの中で異なる哲学を代表しています。両者ともリーダーとして確立していますが、その運営規模や戦略的焦点は大きく異なります。

Realty Income：規模と多様化

Realty Incomeは、15,540を超える物件を擁する大規模なポートフォリオを運営しています。賃料収入の約80%は小売テナントから得られ、特に食料品店 (11%) とコンビニエンスストア (10%)に集中しています。同社は、Dollar General、Walgreens、Home Depot、Walmartなどの主要運営者と強固な関係を築いています。

多様化は純粋な小売を超え、工業用物件から約15%を得ており、ゲーミングやその他のセグメントも残りを占めています。

財務指標は運営の安定性を示しています。稼働率は最近の期間で98.7%に達し、リース更新は3.5%の賃料増加で行われました。配当のカバレッジを示す主要なキャッシュ指標である調整済み運用資金 (AFFO)は、前年比2.9%増の1株当たり$1.09に上昇しています。

配当のストーリーは特に魅力的です。同社は1994年以降、四半期ごとに配当を増やし続けており (trading since 1994)、月次配当も年に複数回引き上げられるのが一般的です。最近の活動では、月次配当は$0.269から$0.2695に増加しました。経営陣は今年のAFFOを1株当たり$4.25〜$4.27と見込んでおり、現在の年間配当$3.23は十分なカバレッジを持っています。

現在の配当利回りは5.7%です。

成長志向の投資家にとって一つの考慮点は、ポートフォリオの規模が大きいため、収益に意味のある追加を行うには、より多大な資本投入が必要になることです。これにより、今後の成長潜在力は控えめとなります。

NNN REIT：焦点を絞った拡大

NNN REITは、約3,700の物件を運営し、小売セクターに集中しています。コンビニエンスストア、自動車サービスセンター、レストラン、ファミリーエンターテインメント施設がポートフォリオの主な構成要素です。

運営の実行は堅実に見えます。第3四半期の稼働率は97.5%で、Realty Incomeよりやや低いものの、依然として堅調です。1株当たりのAFFOは、四半期ごとに$0.84から$0.86へ改善し、プラスの勢いを示しています。

配当の信頼性は非常に高いです。同社は連続増配年数を36年に延長しており、最新の調整は(August)、四半期配当を3.4%増の$0.60に引き上げました。経営陣の見通しは、年間のAFFOを1株当たり$3.41〜$3.45と見込んでおり、増配を十分に支えています。

現在の配当利回りは5.9%です。

規模の点では、逆説的にNNN REITにとって有利です。個別の物件取得や資本投入は、依然として成長の動きを大きく左右します。これは、より大きな競合他社にはないダイナミックな拡大の可能性をもたらします。

投資判断の枠組み

これら二つのREITの選択は、相反する利点を比較検討することになります。両者とも、テナント企業の経済的免疫力に焦点を当てて資本を投入し、困難な小売環境を乗り越える耐性を示しています。30年以上にわたる配当実績は、経営の質の高さを裏付けています。利回りの差はごくわずかです。

最終的には、哲学的な好みに依存します：確立された多様性を重視するならRealty Incomeの広範なポートフォリオを選ぶか、あるいは、より集中した上昇余地 (albeit with less diversification)を求めて、NNN REITの小規模で米国中心の小売プラットフォームを選ぶかです。

純粋な成長の観点からは、より小さなREITが各取得で意味のある拡大を行える能力は、集中リスクを受け入れるとしても、潜在的により高いリターンをもたらす可能性があります。