配当スタンドオフ：リアルティインカム対NNN REIT – どちらの米国小売REITがあなたの投資に値するか？

誰も予想しなかったカムバックストーリー

懐疑論者は長い間、小売REITを見限ってきました。彼らは、eコマースと金利の上昇が彼らの没落をもたらすと確信していました。しかし、実際に何が起こったのか：2025年の最初の9ヶ月間において、小売に特化したREITは、全米不動産投資信託協会(Nareit)によると、平均6.9%のリターンを提供しました。物語は変わりました。実店舗の貸主にとって死刑宣告のように見えたものが、実際には真の回復の物語に変わったのです。今日の最も重要な質問は、小売REITに投資するかどうかではなく、どの REITを選ぶべきかです。

リアルティ・インカム (NYSE: O) と NNN REIT (NYSE: NNN) は、この分野の巨人として立っており、米国全土で数千の小売不動産を管理しています。しかし、彼らは明確に異なる戦略で運営しています。どちらに資本を投資する価値があるのかを理解するためには、実際に重要な数字を掘り下げる必要があります。

リアルティ・インカム：スケールと安定性

まずは問題の本質から始めましょう：リアルティ・インカムは15,540以上の物件を所有しており、小売不動産の巨人です。賃料収入の約80%は小売テナントから流れています—ディスカウントストアやコンビニエンスストアだけでポートフォリオの21%を占めています。テナントリストにはブルーチップ企業が名を連ねています：ダラー・ジェネラル、ウォルグリーン、ホームデポ、そしてウォルマートがすべて目立っています。

テナントの質の本当の試練は、占有率に現れます。リアルティ・インカムは、98.7%の占有率を維持し、3.5%高い賃料でリースを更新しました。これは単なる生存ではなく、既存の物件内での拡張です。

配当の状況は同様に魅力的なストーリーを語っています。調整後の運用資金(AFFO)—REITが実際に分配できる現金の量を決定する指標—は前年同期比で2.9%増加し、希薄化後の1株あたり$1.09となりました。経営陣は1株あたり年間AFFOを$4.25から$4.27と見込んでおり、現在の年間配当$3.23は十分にカバーされています。最近10月に引き上げられた月次配当は1株あたり$0.2695で、1994年のIPO以来、30年以上にわたる連続的な年間増加を反映しています。

5.7%の利回りで、リアルティ・インカムは機関投資家や個人投資家の両方を引き付ける配当収入を提供しています。

しかし、この規模にはトレードオフが埋め込まれています。すでに15,000以上の物件を所有している場合、成長の指標を意味的に動かす取引を見つけることは指数関数的に難しくなります。複利のリターンは頭打ちになります。リアルティ・インカムの投資家は本質的に、月々の収入チェックと共に、遅く予測可能な評価のためにサインアップします—これは一部のポートフォリオには完璧に合い、他のポートフォリオには物足りなさを残します。

NNN REIT: より小さく、より飢えた、より集中した

NNN REITは、3,700の不動産のよりスリムなポートフォリオを運営していますが、この制約は利点となります。テナントベースは、コンビニエンスストア、自動車サービスセンター、レストラン、ファミリーエンターテイメント施設にわたる多様な小売ミックスを持っており、広がりがありません。

運営指標は印象的です。第3四半期の入居率は97.5％で、リアルティ・インカムのパフォーマンスと肩を並べています。さらに重要なことに、四半期ごとのAFFO（一株当たりの調整後の運営収益）は$0.84から$0.86に上昇し、厳しい環境の中でもポジティブなモメンタムを示しています。

配当の物語はリアルティ・インカムの耐久性を反映しており、36年連続での年間増加を示しています。最も最近の増加は、8月に1株あたり0.60ドルへの3.4％の引き上げで、経営陣の自信を反映しています。1株あたりの予想AFFOは3.41ドルから3.45ドルであり、高い配当をカバーする十分な余裕があり、5.9％の配当利回りに相当します。

NNN REITが競争上の優位性を見出す場所はここです：相対的な小ささは実際にはそのスーパーパワーです。経営陣が新しいプロパティに資本を投入すると、その取得は成長指標に対して大きな影響を与えます。$50 百万ドルの投資は、37億ドルのポートフォリオに付加されたときと、$40 億ドルのポートフォリオに付加されたときでは異なります。NNN REITは、大手競合他社のように高いリターンを得られる不動産投資のための道筋を使い果たしていません。

重要な直接比較

両社は、小売業の最も波乱に満ちた年を通じて、驚くべき回復力を示しました。COVID-19による混乱、インフレによる金利の引き上げ、そして変化する消費者行動は、広範なデフォルトやテナントの大量退去にはつながりませんでした。なぜでしょうか？それは、彼らが意図的に、耐久性のある需要を持つビジネス、つまり、食料品のアンカー、薬局、ファストフードレストランにリースを行っているからです。ファッションブティックや裁量支出のサイクルに脆弱な専門小売業者ではありません。

彼らの配当の実績はほぼ平行している：30年以上にわたる年次の増加、5.7-5.9%の似たような利回り、そして両者ともに配当を引き上げたばかりである。稼働率は、(97.5%対98.7%)という近距離にあり、同等の運営の卓越性を示唆している。

真の差別化要因は、成長の可能性と安定性という1つの変数に集約されます。

リアルティ・インカムは要塞のような一貫性を優先しています。その巨大な規模、多様化した不動産基盤(15%の産業エクスポージャー)、そしてブルーチップテナントが下方リスクを提供します。しかし、成長率は控えめのままでしょう。年率2〜3%の安定したAFFOの増加を期待してください。

NNN REITは、その機関の進化の初期段階にあります。米国の小売市場で利用可能な機会に対して物件数が少ないため、経営陣はより高いリターンの取得を目指すことができます。成長が加速する可能性があります。そのトレードオフは、より狭い地理的範囲にわたって小売物件への集中したエクスポージャーが、より高い特有のリスクを伴うことです。

評決

最大の収入安定性と、サンドボックス内の最大手を所有する心理的な安心感を求める投資家にとって、リアルティ・インカムは理想的です。月々の配当金を何よりも重視し、15,500の物件の98.7%が占有されているポートフォリオを安心して保有する人々にとって、これが選択肢となります。

成長の見通しが優れている代わりに、やや高い集中リスクを受け入れる意欲のある投資家にとって、NNN REITはより魅力的な機会を提供します。その小規模は弱さを意味するのではなく、成長の余地を意味します。経営陣は、飽和状態ではなく選択的な市場での戦略的買収を通じて株主価値を増大させる余地があります。

最終的な選択はあなたの投資哲学を反映しています。どちらも、パンデミックと金利上昇に対する耐久性が証明された高品質のREITです。どちらも配当を求める投資家を失望させることはありません。問題は、業界最大のプラットフォームの安全性を望むのか、それともまだ成長を求める挑戦者の成長ポテンシャルを望むのかです—両者とも魅力的な米国配当利回りで取引されています。