Comparação de Ações de Dividendos: Compreendendo as Diferenças Estratégicas Entre Dois Grandes REITs

Porque os REITs São Importantes para Investidores em Renda

As trusts de investimento imobiliário (REITs) tornaram-se cada vez mais populares entre aqueles que procuram fluxos de rendimento estáveis. A estrutura subjacente de um REIT exige a distribuição de pelo menos 90% do rendimento tributável aos acionistas, criando uma vantagem de rendimento incorporada para os investidores.

A mecânica é simples: os REITs adquirem propriedades, alugam-nas a inquilinos e coletam pagamentos de renda. Embora este modelo funcione em várias categorias de propriedades—industrial, escritórios, residenciais—um segmento tem recebido atenção e debate especiais: propriedades comerciais.

A História de Recuperação dos REITs de Varejo

Os REITs focados em varejo enfrentaram obstáculos consideráveis nos últimos anos. A pandemia de COVID-19 gerou preocupações de que o comércio eletrónico estivesse a canibalizar o retalho físico, enquanto o ambiente de taxas de juro de 2022-2023 elevou os custos de empréstimo, impactando diretamente a economia de aquisição para operadores imobiliários.

No entanto, a narrativa mudou. Nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em varejo entregaram um retorno médio de 6,9%, de acordo com a Associação Nacional de Trusts de Investimento Imobiliário (Nareit). Muitos conseguiram navegar com sucesso estes desafios e agora operam a partir de posições de força relativa.

Duas Abordagens Contratantes ao Imobiliário de Varejo

Realty Income (NYSE: O) e NNN REIT (NYSE: NNN) representam filosofias diferentes dentro do espaço dos REITs de varejo. Ambos estabeleceram-se como líderes, embora as suas escalas operacionais e focos estratégicos divergem de forma significativa.

Realty Income: Escala e Diversificação

A Realty Income gere um portefólio extenso com mais de 15.540 propriedades. Aproximadamente 80% da renda de aluguer provém de inquilinos do setor retalhista, com concentrações notáveis em supermercados (11%) e retalho de conveniência (10%). A empresa mantém relações substanciais com operadores principais: Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart estão entre os principais inquilinos.

A diversificação vai além do retalho puro—cerca de 15% provém de propriedades industriais, com segmentos de jogos e outros a preencher o restante.

Métricas financeiras reforçam a estabilidade operacional. A taxa de ocupação atingiu 98,7% em períodos recentes, enquanto as renovações de contratos ocorreram com aumentos de 3,5% nas rendas. Os fundos ajustados de operações (AFFO), a métrica de caixa principal para cobertura de dividendos, subiram 2,9% ano a ano para $1,09 por ação diluída.

A narrativa do dividendo é particularmente atraente. A empresa aumentou os pagamentos trimestrais há mais de três décadas (negociando desde 1994), com distribuições mensais geralmente aumentadas várias vezes ao ano. Atividades recentes mostram que o pagamento mensal passou de $0,269 para $0,2695 por ação. Com a gestão a orientar para um AFFO de $4,25-$4,27 por ação para o ano, as distribuições anuais atuais de $3,23 por ação desfrutam de uma cobertura confortável.

O rendimento de dividendos atual é de 5,7%.

Uma consideração para investidores focados em crescimento: o tamanho do portefólio cria um desafio matemático. Acrescentar de forma significativa aos lucros quando já se possui mais de 15.000 propriedades requer implantações de capital cada vez mais substanciais. Isto traduz-se num potencial de crescimento moderado para o futuro.

NNN REIT: Expansão Focada

A NNN REIT opera com uma escala diferente—cerca de 3.700 propriedades concentradas no setor de retalho. Lojas de conveniência, centros de serviços automóveis, restaurantes e locais de entretenimento familiar dominam a composição do portefólio.

A execução operacional parece sólida. A taxa de ocupação do terceiro trimestre foi de 97,5%, ligeiramente abaixo da Realty Income, mas ainda robusta. A trajetória do AFFO por ação melhorou de $0,84 para $0,86 trimestralmente, demonstrando momentum positivo.

A fiabilidade do dividendo é profunda. A empresa estendeu a sua sequência de aumentos anuais consecutivos para 36 anos, com o ajuste mais recente (agosto) a aumentar o pagamento trimestral em 3,4% para $0,60 por ação. A orientação da gestão aponta para um AFFO anual de $3,41-$3,45 por ação, apoiando facilmente a taxa de distribuição aprimorada.

O rendimento de dividendos atualmente situa-se em 5,9%.

O tamanho, paradoxalmente, apresenta uma vantagem para a NNN REIT. Aquisições individuais de propriedades e implantações de capital ainda impactam de forma significativa a trajetória de crescimento—uma dinâmica indisponível para concorrentes muito maiores. Isto posiciona a empresa para oportunidades de expansão potencialmente mais dinâmicas.

O Quadro de Decisão de Investimento

Escolher entre estes dois REITs envolve ponderar vantagens concorrentes. Ambos demonstraram resiliência ao navegar num ambiente de retalho desafiante, focando capital nos negócios dos inquilinos que mostram imunidade económica relativa. Os históricos de dividendos ao longo de três décadas reforçam a qualidade da gestão. A diferença de rendimento permanece mínima.

A distinção, em última análise, repousa na preferência filosófica: prefere a abrangência diversificada e consolidada que a Realty Income oferece, ou o potencial de valorização concentrada (embora com menos diversificação) inerente à plataforma de retalho menor e focada nos EUA da NNN REIT?

Sob uma perspetiva puramente de crescimento, a capacidade da REIT menor de expandir de forma significativa em cada aquisição sugere retornos potencialmente superiores, apesar de aceitar um risco de concentração mais elevado no processo.