Dividendos em Conflito: Realty Income vs. NNN REIT – Qual REIT de Varejo dos EUA Merece Seu Investimento?

A História de Retorno que Ninguém Previu

Os céticos há muito descartaram os REITs de retalho, convencidos de que o comércio eletrónico e o aumento das taxas de juro seriam a sua ruína. Mas aqui está o que realmente aconteceu: nos primeiros nove meses de 2025, os REITs focados em retalho entregaram um retorno médio de 6,9%, de acordo com a Associação Nacional de Fundos de Investimento Imobiliário (Nareit). A narrativa mudou. O que parecia uma sentença de morte para os proprietários de lojas físicas transformou-se numa verdadeira história de recuperação. A questão mais premente de hoje não é se devemos investir em REITs de retalho - é qual escolher.

Realty Income (NYSE: O) e NNN REIT (NYSE: NNN) são ambos titãs neste espaço, controlando milhares de propriedades comerciais em todo os EUA. No entanto, eles operam a partir de manuais distintamente diferentes. Para entender qual merece seu capital, precisamos analisar os números que realmente importam.

Realty Income: Escala e Estabilidade

Vamos começar com o elefante na sala: a Realty Income possui mais de 15.540 propriedades, tornando-se um colosso imobiliário de retalho. Aproximadamente 80% da renda de aluguel provém de inquilinos de retalho—lojas de dólar e estabelecimentos de conveniência representam sozinhos 21% do portfólio. Nomes de primeira linha dominam a lista de inquilinos: Dollar General, Walgreens, Home Depot e Walmart estão todos em destaque.

O verdadeiro teste da qualidade dos inquilinos aparece nas taxas de ocupação. A Realty Income manteve uma taxa de ocupação de 98,7% enquanto renovava contratos de arrendamento a taxas de aluguer 3,5% mais altas. Isto não é apenas sobrevivência; é expansão dentro das propriedades existentes.

A imagem do dividendo conta uma história igualmente convincente. Os fundos ajustados das operações (AFFO)—o indicador que determina quanto dinheiro os REITs podem realmente distribuir—cresceram 2,9% ano a ano para $1,09 por ação diluída. Com a gestão a prever entre $4,25 e $4,27 em AFFO anual por ação, o dividendo anual atual de $3,23 está confortavelmente coberto. O pagamento mensal, recentemente aumentado em outubro para $0,2695 por ação, reflete mais de três décadas de aumentos anuais consecutivos desde a IPO de 1994.

Com um rendimento de 5,7%, a Realty Income oferece a renda de dividendos que atrai tanto investidores institucionais como pequenos investidores em busca de rendimento.

No entanto, há uma troca embutida nesta escala. Quando você já possui mais de 15.000 propriedades, encontrar negócios que movam significativamente a agulha do crescimento torna-se exponencialmente mais difícil. Os retornos compostos estabilizam. Os investidores da Realty Income, essencialmente, se inscrevem para uma apreciação lenta e previsível com cheques mensais de rendimento—o que se adequa perfeitamente a alguns portfólios e deixa outros desejando mais.

NNN REIT: Menor, Mais Faminto, Mais Focado

A NNN REIT opera um portfólio mais enxuto de 3.700 propriedades, mas essa limitação se torna uma vantagem. Sua base de inquilinos abrange lojas de conveniência, centros de serviços automotivos, restaurantes e locais de entretenimento familiar—uma mistura de varejo diversificada sem a vasta expansão.

Os métricas operacionais impressionam. Uma taxa de ocupação de 97,5% no Q3 está ao lado do desempenho da Realty Income. Mais importante ainda, o AFFO trimestral por ação subiu de $0,84 para $0,86, sinalizando um momento positivo mesmo em um ambiente desafiador.

A narrativa do dividendo espelha a durabilidade da Realty Income: 36 anos de aumentos anuais consecutivos. O aumento mais recente—um aumento de 3,4% para $0,60 por ação em agosto—reflete a confiança da gestão. O AFFO projetado de $3,41 a $3,45 por ação deixa uma ampla cobertura para o pagamento elevado, traduzindo-se em um rendimento de dividendo de 5,9%.

Aqui é onde o NNN REIT encontra a sua vantagem competitiva: a relativa pequenez é na verdade o seu superpoder. Quando a gestão aloca capital em novas propriedades, essas aquisições têm um impacto desproporcional nas métricas de crescimento. Um investimento de $50 milhões parece diferente quando adicionado a um portfólio de $3,7 mil milhões em comparação com um portfólio de $40 mil milhões. O NNN REIT não esgotou a sua margem para investimentos em propriedades de alto retorno da mesma forma que os concorrentes maiores.

A Comparação Direta Que Importa

Ambas as empresas demonstraram uma resiliência notável nos anos mais turbulentos do retalho. As interrupções causadas pela COVID-19, os aumentos de taxas impulsionados pela inflação e as mudanças no comportamento do consumidor nunca se traduziram em incumprimentos generalizados ou saídas em massa de inquilinos. Por quê? Porque alugam deliberadamente a empresas com uma procura duradoura - âncoras de mercearia, farmácias, restaurantes de serviço rápido - e não a boutiques de moda ou retalhistas especializados vulneráveis aos ciclos de gastos discricionários.

Os seus históricos de dividendos correm quase em paralelo: mais de 30 anos de aumentos anuais, rendimentos semelhantes em torno de 5,7-5,9%, e ambos acabaram de aumentar os pagamentos. As taxas de ocupação estão a uma distância de ataque (97,5% vs. 98,7%), sugerindo uma excelência operacional equivalente.

O verdadeiro diferenciador resume-se a uma variável: potencial de crescimento versus estabilidade.

A Realty Income prioriza uma consistência semelhante a uma fortaleza. Sua enorme escala, base diversificada de propriedades (15% de exposição industrial ), e inquilinos de primeira linha oferecem proteção contra quedas. No entanto, as taxas de crescimento permanecerão modestas. Espere aumentos anuais constantes de 2-3% no AFFO, sem aceleração.

A NNN REIT permanece numa fase anterior da sua evolução institucional. Com menos propriedades em relação às oportunidades de mercado disponíveis no retalho dos EUA, a gestão pode direcionar aquisições com maior retorno. O crescimento pode acelerar. O trade-off: a exposição concentrada a propriedades de retalho numa área geográfica mais restrita acarreta um risco idiossincrático mais elevado.

O Veredicto

Para os investidores que procuram a máxima estabilidade de rendimento e o conforto psicológico de possuir o maior jogador do setor, a Realty Income oferece isso. É a escolha para aqueles que valorizam o cheque de dividendo mensal acima de tudo e dormem tranquilamente com um portfólio ocupado em 98,7% de 15.500 propriedades.

Para os investidores dispostos a aceitar um risco de concentração modestamente mais elevado em troca de perspetivas de crescimento superiores, o NNN REIT apresenta uma oportunidade mais convincente. A sua dimensão menor não significa fraqueza—significa espaço para crescer. A gestão tem margem para aumentar o valor dos acionistas através de aquisições estratégicas num mercado onde se mantêm seletivos em vez de saturados.

A escolha reflete, em última análise, a sua filosofia de investimento. Ambos são REITs de alta qualidade com resiliência comprovada a pandemias e aumentos de taxas. Nenhum decepcionará os buscadores de dividendos. A questão é se você deseja a segurança da maior plataforma da indústria ou o potencial de crescimento de um desafiante ainda faminto—ambos negociando rendimentos de dividendos atrativos nos EUA.