Порівняння дивідендних акцій: розуміння стратегічних відмінностей між двома основними REITs

Чому REIT важливі для інвесторів, що шукають дохід

Довірчі товариства нерухомості (REITs) стають все більш популярними серед тих, хто прагне стабільних потоків доходу. Основна структура REIT зобов’язує розподіляти щонайменше 90% оподатковуваного доходу між акціонерами, створюючи вбудовану перевагу у доході для інвесторів.

Механіка проста: REIT купують нерухомість, здають її в оренду орендарям і збирають орендні платежі. Хоча ця модель працює у різних сегментах нерухомості — промисловій, офісній, житловій — один сегмент привернув особливу увагу та обговорення: роздрібна нерухомість.

Історія відновлення роздрібних REIT

Роздрібні REIT зазнали значних труднощів у останні роки. Пандемія COVID-19 викликала побоювання щодо того, що електронна комерція поглине фізичний роздріб, тоді як у 2022-2023 роках середовище процентних ставок підвищило вартість позик, що безпосередньо вплинуло на економіку придбання нерухомості для операторів.

Однак ситуація змінилася. За перші дев’ять місяців 2025 року роздрібні REIT принесли в середньому 6,9% доходу, згідно з даними Національної асоціації інвестиційних довірчих товариств нерухомості (Nareit). Багато з них успішно подолали ці виклики і тепер працюють із відносною силою.

Два протилежні підходи до роздрібної нерухомості

Realty Income (NYSE: O) та NNN REIT (NYSE: NNN) представляють різні філософії у сфері роздрібних REIT. Обидва закріпилися як лідери, але їхні операційні масштаби та стратегічні фокуси суттєво відрізняються.

Realty Income: Масштаб і диверсифікація

Realty Income керує масштабним портфелем понад 15 540 об’єктів. Приблизно 80% доходу від оренди надходить від роздрібних орендарів, з помітною концентрацією у продуктових магазинах (11%) та зручних магазинах (10%). Компанія підтримує значні стосунки з великими операторами: Dollar General, Walgreens, Home Depot і Walmart — серед провідних орендарів.

Диверсифікація виходить за межі чисто роздрібної нерухомості — приблизно 15% доходу отримується з промислових об’єктів, решта — з ігрових та інших сегментів.

Фінансові показники підкреслюють стабільність роботи. Заповнюваність об’єктів досягла 98,7% у недавніх періодах, а поновлення договорів відбувалися з підвищенням орендної ставки на 3,5%. Скориговані кошти від операцій (AFFO), ключовий грошовий показник для покриття дивідендів, зросли на 2,9% у порівнянні з минулим роком і становлять $1.09 на розведену акцію.

Історія дивідендів особливо переконлива. Компанія підвищує виплати щоквартально понад три десятиліття (торгівля з 1994), і щомісячні виплати зазвичай зростають кілька разів на рік. Останні дані показують, що місячний платіж зменшився з $0.269 до $0.2695 за акцію. За керівництвом, яке прогнозує $4.25-$4.27 AFFO на акцію у цьому році, поточні річні виплати у розмірі $3.23 на акцію мають стабільне покриття.

Поточна дохідність дивідендів становить 5,7%.

Одним із факторів для інвесторів, орієнтованих на зростання, є масштаб портфеля — додавання значних обсягів доходу при вже наявних понад 15 000 об’єктах вимагає все більшого капіталовкладення. Це обмежує потенціал зростання у майбутньому.

NNN REIT: Орієнтація на розширення

NNN REIT працює з іншим масштабом — близько 3 700 об’єктів, зосереджених у роздрібному секторі. Вони переважають у портфелі: зручні магазини, автосервісні центри, ресторани та сімейні розважальні заклади.

Операційна діяльність здається стабільною. Заповнюваність у третьому кварталі склала 97,5%, трохи менше, ніж у Realty Income, але все ще міцно. Траєкторія AFFO на акцію покращилася з $0.84 до $0.86 квартально, що свідчить про позитивний імпульс.

Надійність дивідендів глибока. Компанія продовжила свою послідовну 36-річну серію підвищень, а останнє коригування (серпень) підвищило квартальний платіж на 3,4% до $0.60 за акцію. Керівництво прогнозує повнорічний AFFO у діапазоні $3.41-$3.45 за акцію, що легко підтримує підвищену ставку дивідендів.

Поточна дохідність дивідендів становить 5,9%.

Розмір, парадоксально, є перевагою для NNN REIT. Окремі придбання нерухомості та капіталовкладення все ще суттєво впливають на траєкторію зростання — динаміка, недоступна для набагато більших конкурентів. Це позиціонує компанію для потенційно більш динамічного розширення.

Рамки прийняття інвестиційних рішень

Вибір між цими двома REIT полягає у зважуванні переваг. Обидва демонстрували стійкість у складних умовах роздрібного сектору, зосереджуючись капітал на орендарях із відносною економічною стійкістю. Трьохдесятилітні історії дивідендів свідчать про якість керівництва. Різниця у доходності мінімальна.

Загалом, різниця полягає у філософському підході: чи віддаєте перевагу стабільній, диверсифікованій широті, яку пропонує Realty Income, або концентрованому потенціалу зростання (хоч і з меншим рівнем диверсифікації), що притаманне NNN REIT, меншій платформі роздрібної нерухомості у США?

З точки зору чистого зростання, здатність меншого REIT значно розширюватися при кожній угоді може давати потенційно вищі доходи, хоча й із більшим ризиком концентрації.