Дивідендне протистояння: Realty Income проти NNN REIT – який американський роздрібний REIT заслуговує на вашу інвестицію?

Історія повернення, яку ніхто не бачив

Скептики вже давно списали роздрібні REIT, впевнившись, що електронна комерція та зростаючі процентні ставки стануть їхньою загибеллю. Але ось що насправді сталося: за перші дев'ять місяців 2025 року роздрібно орієнтовані REIT забезпечили середню доходність 6,9%, згідно з Національною асоціацією інвестиційних трастів у нерухомість (Nareit). Наратив змінився. Те, що виглядало як смертний вирок для власників нерухомості з фізичними магазинами, перетворилося на справжню історію відновлення. Найгостріше питання сьогодні не в тому, чи варто інвестувати в роздрібні REIT, – а в який обрати.

Realty Income (NYSE: O) та NNN REIT (NYSE: NNN) обидва є титанами в цій сфері, керуючи тисячами роздрібних об'єктів по всій території США. Проте вони діють за абсолютно різними стратегіями. Щоб зрозуміти, яка з них заслуговує вашого капіталу, потрібно заглибитися в цифри, які насправді мають значення.

Realty Income: Масштаб і стабільність

Почнемо з очевидного: Realty Income володіє понад 15,540 нерухомостями, що робить її колосом у сфері роздрібної нерухомості. Приблизно 80% орендного доходу надходить від роздрібних орендарів — лише магазини знижок та зручності складають 21% портфеля. У списку орендарів домінують компанії з синьою фішкою: Dollar General, Walgreens, Home Depot та Walmart займають чільне місце.

Справжнє випробування якості орендарів проявляється в показниках заповнюваності. Realty Income підтримувала заповнюваність на рівні 98,7%, оновлюючи договори оренди на 3,5% вищими ставками оренди. Це не просто виживання; це розширення в межах існуючих об'єктів.

Картина дивідендів розповідає не менш захоплюючу історію. Відкориговані фонди з операцій (AFFO)—метрика, яка визначає, скільки готівки REIT можуть фактично розподілити—зросли на 2,9% в річному обчисленні до $1,09 за розбавлену акцію. З урахуванням прогнозу керівництва на $4,25 до $4,27 в річному AFFO на акцію, поточний річний дивіденд у $3,23 комфортно покривається. Щомісячна виплата, яка нещодавно була підвищена в жовтні до $0,2695 за акцію, відображає більш ніж три десятиліття безперервних щорічних збільшень з моменту IPO у 1994 році.

При прибутковості 5,7% Realty Income пропонує дивідендний дохід, який приваблює як інституційних, так і роздрібних інвесторів, що шукають дохід.

Але в цьому масштабі є компроміс. Коли у вас вже є понад 15 000 об'єктів власності, знаходження угод, які суттєво впливають на зростання, стає експоненціально важчим. Нарахування доходів досягає плато. Інвестори в Realty Income, по суті, підписуються на повільне, передбачуване зростання з щомісячними виплатами, що ідеально підходить для деяких портфелів, а інші залишаються незадоволеними.

NNN REIT: Менший, голодніший, більш сфокусований

NNN REIT управляє більш компактним портфелем з 3,700 об'єктів, але це обмеження стає перевагою. Його база орендарів охоплює магазини зручностей, автомобільні сервісні центри, ресторани та сімейні розважальні заклади — різноманітна роздрібна суміш без надмірного розширення.

Операційні показники вражають. Рівень заповнюваності 97,5% у 3-му кварталі займає місце поруч з показниками Realty Income. Що більш важливо, квартальний AFFO на акцію зріс з $0,84 до $0,86, сигналізуючи про позитивну динаміку навіть у складному середовищі.

Наратив дивідендів відображає витривалість Realty Income: 36 років постійних щорічних збільшень. Найбільше нещодавнє підвищення—на 3,4% до $0,60 за акцію в серпні—відображає впевненість керівництва. Прогнозований AFFO від $3,41 до $3,45 за акцію залишає достатнє покриття для підвищеної виплати, що означає дохідність дивідендів у 5,9%.

Ось де NNN REIT знаходить свою конкурентну перевагу: відносна маломірність насправді є його суперсилою. Коли керівництво вкладає капітал у нові нерухомості, ці придбання мають надмірний вплив на показники зростання. Інвестиція в $50 мільйон виглядає інакше, коли вона додається до портфоліо в 3,7 мільярда доларів, порівняно з портфоліо в $40 мільярд. NNN REIT ще не вичерпав свої можливості для інвестицій у нерухомість з високою віддачею так, як це зробили більші конкуренти.

Пряме порівняння, яке має значення

Обидві компанії продемонстрували вражаючу стійкість під час найтурбулентніших років роздрібної торгівлі. Порушення через COVID-19, підвищення ставок через інфляцію та зміна поведінки споживачів ніколи не призвели до широкомасштабних дефолтів або масових відходів орендарів. Чому? Тому що вони навмисно здають в оренду бізнесам з тривалим попитом — продуктові супермаркети, аптеки, ресторани швидкого обслуговування — а не модним бутикам або спеціалізованим роздрібним продавцям, які вразливі до циклів дискретних витрат.

Їхні показники виплат дивідендів майже паралельні: понад 30 років щорічного зростання, схожі доходності на рівні 5.7-5.9%, і обидва тільки що підвищили виплати. Рівень заповнюваності знаходиться на відстані досяжності (97.5% проти 98.7%), що свідчить про еквівалентну операційну досконалість.

Справжня різниця зводиться до однієї змінної: потенціал зростання проти стабільності.

Realty Income надає пріоритет стабільності, схожій на фортецю. Його величезний масштаб, різноманітна база нерухомості (15% промислового експозиції ) та відомі орендарі забезпечують захист від ризиків. Але темпи зростання залишаться помірними. Очікуйте стабільне зростання AFFO на 2-3% щорічно, без прискорення.

NNN REIT залишається на ранній стадії свого інституційного розвитку. З меншою кількістю об'єктів нерухомості відносно доступних ринкових можливостей у роздрібній торгівлі США, керівництво може націлюватися на придбання з вищою віддачею. Зростання може прискоритися. Компенсація: зосереджене виявлення на об'єктах роздрібної торгівлі в більш вузькому географічному масштабі несе вищий ідіосинкратичний ризик.

Вирок

Для інвесторів, які шукають максимальну стабільність доходу та психологічний комфорт володіння найбільшим гравцем на ринку, Realty Income забезпечує це. Це вибір для тих, хто ставить вище за все щомісячну дивідендну виплату і спокійно спить, тримаючи портфель з 15,500 об'єктів з рівнем заповнюваності 98.7%.

Для інвесторів, які готові прийняти помірно вищий ризик концентрації в обмін на переваги у зростанні, NNN REIT становить більш переконливу можливість. Його менший масштаб не означає слабкість — це означає можливість для розвитку. Керівництво має можливість примножувати вартість акціонерів за рахунок стратегічних придбань на ринку, де вони залишаються вибірковими, а не насиченими.

Вибір врешті-решт відображає вашу інвестиційну філософію. Обидва є високоякісними REIT, які продемонстрували стійкість до пандемії та підвищення ставок. Жоден з них не розчарує шукачів дивідендів. Питання в тому, чи хочете ви безпеку найбільшої платформи в галузі, чи потенціал зростання ще не насиченого конкурента — обидва пропонують привабливі дивідендні доходи в США.