Розуміння ваших варіантів рефінансування мобільного будинку: повний посібник

Рефінансування мобільного будинку є більш складним процесом, ніж рефінансування традиційного будинку, але розуміння цього процесу може допомогти вам приймати обґрунтовані рішення щодо вашої нерухомості. Уряд та кредитори мають конкретні правила щодо того, які вироблені будинки кваліфікуються для отримання кредитів, і ці вимоги значно відрізняються від тих, що застосовуються до будинків, збудованих на місці. На відміну від традиційних іпотек, рішення щодо рефінансування мобільного будинку можуть не дозволяти вам отримати доступ до капіталу у тому ж порядку, але існує кілька шляхів для кваліфікованих позичальників.

Що робить рефінансування мобільного будинку особливим

Мобільні будинки — тепер зазвичай називаються виробленими будинками — є доступним варіантом житла для багатьох сімей. Однак процес рефінансування включає додаткові аспекти, з якими рідко стикаються традиційні власники будинків. Деякі вироблені будинки класифікуються як особисте майно, а не нерухомість, що може суттєво вплинути на ваші можливості рефінансування. Навіть якщо ви можете рефінансувати, кредитори можуть накладати обмеження, які не застосовуються до стандартних будинків.

Ключова різниця полягає у тому, як ваш будинок оформлений і класифікований. Програми Федеральної житлової адміністрації (FHA) існують спеціально для допомоги кредиторам у пропозиції іпотек для вироблених будинків, але стандарти кваліфікації є суворішими, ніж для звичайних позик. Крім того, нерухомість повинна відповідати певним віковим, станом і титульним вимогам перед затвердженням.

Класифікація вашого будинку: основа рефінансування мобільного будинку

Перед тим, як розпочати процес рефінансування мобільного будинку, потрібно визначити, чи класифікується ваша нерухомість як нерухомість або особисте майно. Це розрізнення визначає, які варіанти рефінансування доступні вам.

Нерухомість включає землю та будь-які постійно прикріплені до неї об’єкти. Особисте майно — це рухоме майно, таке як транспортні засоби або меблі. Хоча назва натякає на їх портативність, більшість вироблених будинків сьогодні ніколи не переміщуються після встановлення. Джейсон Хаффман, старший директор з виробленого житла в Silverton Mortgage, зазначає, що «зазвичай зараз їх не переміщують після встановлення», хоча функція портативності залишається у їхньому дизайні.

Конкретна термінологія важлива при рефінансуванні:

• Мобільні будинки, збудовані до 15 липня 1976 року, не проходили інспекцію Управління житлового будівництва та міського розвитку США (HUD). Будинки до 1976 року рідко підлягають рефінансуванню через традиційних кредиторів.

• Вироблені будинки є транспортованими, але збудовані відповідно до специфікацій HUD і встановлені на постійний шасі. Такі будинки більш ймовірно кваліфікуються для сучасних програм рефінансування.

• Модульні будинки збудовані поза місцем, але відповідають державним і місцевим будівельним нормам, а не стандартам HUD, що часто робить їх придатними для стандартного рефінансування іпотеки.

Багато старих мобільних будинків залишаються оформленими як особисте майно, що значно ускладнює рефінансування. Перетворення статусу особистого майна у нерухомість може відкрити двері до рефінансування, хоча цей процес вимагає ретельних досліджень і документації.

Вимоги кредиторів: оцінка вашої придатності до рефінансування мобільного будинку

Через програми FHA уряд страхує позики, які приватні кредитори видають для вироблених будинків. Однак не всі об’єкти відповідають вимогам, і остаточне рішення про затвердження приймає кожен кредитор індивідуально.

Умови нерухомості, що мають значення

Більшість кредиторів не рефінансують будинки, оформлені як особисте майно, навіть якщо програма страхування іпотек для вироблених будинків FHA технічно це дозволяє. «Якщо вони не перетворені у нерухомість, кредитор не рефінансуватиме їх», — пояснює Хаффман. Дослідження та перетворення старих титулів може бути складним, що створює перешкоду для власників старих будинків.

Великі страхові компанії іпотек, такі як Fannie Mae і Freddie Mac, мають свої власні стандарти. Наприклад, програма MH Advantage від Fannie Mae забороняє рефінансування з виплатою готівки для односекційних будинків. Більшість кредиторів також відмовляють у рефінансуванні вироблених будинків старше 20 років, незалежно від стану.

Доходи: доведення здатності погасити кредит

Хоча програма страхування іпотек для вироблених будинків не встановлює обмежень щодо доходів, кредитори вимагають підтвердження, що ви можете погасити позичені кошти. Ваші конкретні потреби щодо доходу залежать від суми позики. Різні кредитори застосовують різні стандарти, тому важливо обговорити вимоги безпосередньо з вашим банком.

Доходи можуть надходити з різних джерел:

• Заробітна плата
• Військовий дохід
• Соціальне забезпечення
• Доходи від оренди
• Бізнес-доходи
• Інвестиційні доходи

Якщо у вас немає традиційної зайнятості, альтернативні джерела доходу все ще можуть бути прийнятними, за умови їх стабільності та підтвердженості. Однак, якщо ваші доходи нерегулярні, ретельно зважте, чи відповідає взяття додаткового боргу вашому фінансовому становищу.

Кредитна історія: доведення фінансової відповідальності

Кредитори аналізують вашу історію платежів за існуючими боргами, щоб оцінити, наскільки ви послідовно виконуєте зобов’язання. Якщо ви маєте заборгованість або прострочені рахунки, перед подачею заявки на рефінансування мобільного будинку слід їх погасити. Прострочені платежі значно знижують шанси на схвалення.

Кредитний рейтинг: ваш профіль для рефінансування

Кредитний рейтинг безпосередньо впливає на можливість отримати рефінансування та умови позики. Програма страхування іпотек для вироблених будинків обмежує позичальників із кредитним рейтингом нижче 500 до співвідношення позик до оціненої вартості (LTV) 90% — тобто вони не можуть позичати більше ніж 90% від оціночної вартості будинку. Ті, хто має рейтинг понад 500, можуть претендувати на позики до 95% вартості будинку.

Програма MH Advantage від Fannie Mae вимагає мінімального кредитного рейтингу 620, а кращі ставки доступні для тих, хто має 680 і вище. Вимоги до кредитного рейтингу різняться у різних кредиторів, тому порівняння пропозицій може принести кращі умови.

Безробіття та рефінансування мобільного будинку: діяти обережно

Можливо рефінансувати без традиційної зайнятості, але це ризиковано. Якщо ваші доходи зникнуть і ви не зможете робити платежі, наслідки включають колекційні заходи, пошкодження кредитного рейтингу та потенційне виселення або конфіскацію. Перед тим, як розглядати варіанти рефінансування мобільного будинку під час безробіття, переконайтеся, що у вас є надійний дохід з іншого джерела. Очікування стабілізації зайнятості значно зменшує фінансовий ризик.

Коли традиційне рефінансування недоступне: досліджуйте альтернативи

Якщо ваш будинок класифікується як особисте майно і ви не можете його перетворити у нерухомість, традиційне рефінансування може бути неможливим. Деякі банки рефінансують позики на особисте майно мобільних будинків так само, як автокредити, але відсоткові ставки зазвичай вищі, а доступ до капіталу обмежений.

Якщо вам потрібні додаткові кошти, але ви не можете претендувати на готівкове рефінансування мобільного будинку, особисті позики є хорошою альтернативою. Багато онлайн-кредиторів мають спрощені заявки і пропонують позики до (50 000 або більше для кваліфікованих позичальників. Особисті позики забезпечують простий доступ до коштів без складнощів виробленого рефінансування.

Прийняття рішення

Розуміння ринку можливостей рефінансування мобільних будинків дає вам змогу обрати найкращий шлях відповідно до ваших обставин. Чи то традиційне рефінансування, перетворення титулу вашої нерухомості, чи дослідження особистих позик — починайте з визначення класифікації вашого будинку та оцінки вашого фінансового профілю. Консультація з кредиторами, що мають досвід роботи з виробленими будинками, допоможе з’ясувати, які саме програми підходять саме вам.