So sánh Cổ phiếu Cổ tức: Hiểu các khác biệt chiến lược giữa hai REIT lớn

Tại sao REITs lại quan trọng đối với nhà đầu tư thu nhập

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đã trở nên ngày càng phổ biến trong số những người tìm kiếm dòng thu nhập ổn định. Cấu trúc cơ bản của một REIT bắt buộc phân phối ít nhất 90% lợi nhuận chịu thuế cho cổ đông, tạo ra lợi thế thu nhập tích hợp sẵn cho nhà đầu tư.

Cơ chế hoạt động khá đơn giản: REITs mua bất động sản, cho thuê cho khách thuê, và thu tiền thuê. Trong khi mô hình này phù hợp với nhiều loại bất động sản — công nghiệp, văn phòng, nhà ở — thì một phân khúc đã thu hút sự chú ý và tranh luận đặc biệt: bất động sản bán lẻ.

Câu chuyện phục hồi của Retail REIT

Các REIT tập trung vào bán lẻ đã đối mặt với nhiều khó khăn trong những năm gần đây. Đại dịch COVID-19 đã gây lo ngại về việc thương mại điện tử ăn mòn bán lẻ truyền thống, trong khi môi trường lãi suất 2022-2023 đẩy chi phí vay mượn lên cao hơn, ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế mua bán bất động sản của các nhà vận hành.

Tuy nhiên, câu chuyện đã thay đổi. Trong chín tháng đầu năm 2025, các REIT tập trung vào bán lẻ đã mang lại lợi nhuận trung bình 6.9%, theo Hiệp hội Quỹ Đầu tư Bất động sản Quốc gia (Nareit). Nhiều công ty đã vượt qua các thử thách này thành công và hiện hoạt động từ vị thế tương đối vững mạnh.

Hai phương pháp đối lập trong bất động sản bán lẻ

Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN) đại diện cho các triết lý khác nhau trong lĩnh vực REIT bán lẻ. Cả hai đều đã khẳng định vị thế là những nhà lãnh đạo, tuy nhiên quy mô hoạt động và chiến lược tập trung của họ khác biệt rõ rệt.

Realty Income: Quy mô và Đa dạng hóa

Realty Income vận hành một danh mục rộng lớn gồm hơn 15.540 bất động sản. Khoảng 80% doanh thu cho thuê đến từ các khách thuê bán lẻ, với sự tập trung đáng kể vào siêu thị (11%) và bán lẻ tiện ích (10%). Công ty duy trì mối quan hệ lớn với các nhà vận hành chính: Dollar General, Walgreens, Home Depot, và Walmart nằm trong số các khách thuê hàng đầu.

Sự đa dạng còn vượt ra ngoài bán lẻ thuần túy — khoảng 15% doanh thu đến từ bất động sản công nghiệp, cùng các lĩnh vực như game và các phân khúc khác chiếm phần còn lại.

Các chỉ số tài chính nhấn mạnh sự ổn định hoạt động. Tỷ lệ lấp đầy đạt 98.7% trong các kỳ gần đây, trong khi việc gia hạn hợp đồng diễn ra với mức tăng giá thuê 3.5%. Các quỹ hoạt động điều chỉnh (AFFO), chỉ số tiền mặt chính để đảm bảo cổ tức, đã tăng 2.9% so với cùng kỳ lên $1.09 trên mỗi cổ phiếu pha loãng.

Chủ đề cổ tức đặc biệt hấp dẫn. Công ty đã tăng cổ tức hàng quý hơn ba thập kỷ (giao dịch kể từ 1994), với các khoản phân phối hàng tháng thường xuyên tăng nhiều lần trong năm. Gần đây, khoản trả hàng tháng đã chuyển từ $0.269 lên $0.2695 trên mỗi cổ phiếu. Với hướng dẫn của ban quản lý về $4.25-$4.27 AFFO trên mỗi cổ phiếu cho năm, các khoản phân phối hàng năm hiện tại là $3.23 trên mỗi cổ phiếu vẫn đảm bảo an toàn.

Lợi suất cổ tức hiện tại là 5.7%.

Một yếu tố cần xem xét đối với nhà đầu tư hướng tới tăng trưởng: quy mô danh mục khổng lồ tạo ra thách thức về mặt toán học. Việc tăng đáng kể lợi nhuận khi bạn đã sở hữu hơn 15.000 bất động sản đòi hỏi phải đầu tư vốn ngày càng lớn hơn. Điều này hạn chế tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

NNN REIT: Tập trung mở rộng

NNN REIT hoạt động với quy mô khác — khoảng 3.700 bất động sản tập trung trong lĩnh vực bán lẻ. Các cửa hàng tiện lợi, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà hàng, và các địa điểm giải trí gia đình chiếm phần lớn danh mục.

Việc thực thi hoạt động có vẻ vững chắc. Tỷ lệ lấp đầy quý III đạt 97.5%, thấp hơn chút so với Realty Income nhưng vẫn rất khả quan. Đường đi của AFFO trên mỗi cổ phiếu đã cải thiện từ $0.84 lên $0.86 hàng quý, cho thấy đà tích cực.

Độ tin cậy của cổ tức rất cao. Công ty đã kéo dài chuỗi tăng trưởng hàng năm liên tiếp lên 36 năm, với điều chỉnh gần nhất (Tháng 8), tăng cổ tức hàng quý lên 3.4% lên $0.60 trên mỗi cổ phiếu. Hướng dẫn của ban quản lý về AFFO cả năm là $3.41-$3.45 trên mỗi cổ phiếu, dễ dàng hỗ trợ mức phân phối đã nâng cao.

Lợi suất cổ tức hiện tại là 5.9%.

Quy mô, nghịch lý, lại mang đến lợi thế cho NNN REIT. Việc mua bán bất động sản riêng lẻ và các khoản đầu tư vốn vẫn ảnh hưởng đáng kể đến quỹ đạo tăng trưởng — một đặc điểm không thể có ở các đối thủ lớn hơn nhiều. Điều này giúp công ty có khả năng mở rộng linh hoạt hơn trong tương lai.

Khung quyết định đầu tư

Việc chọn lựa giữa hai REIT này liên quan đến việc cân nhắc các lợi thế cạnh tranh. Cả hai đều đã thể hiện khả năng thích nghi trong môi trường bán lẻ đầy thử thách bằng cách tập trung vốn vào các doanh nghiệp thuê có khả năng chống chịu kinh tế tương đối. Hồ sơ cổ tức kéo dài ba thập kỷ nhấn mạnh chất lượng quản lý. Sự chênh lệch lợi suất vẫn rất nhỏ.

Cuối cùng, sự khác biệt nằm ở sở thích triết lý: bạn ưu tiên quy mô đa dạng, đã được thiết lập của Realty Income, hay tiềm năng tăng trưởng tập trung (dù ít đa dạng hơn) như trong nền tảng bán lẻ nhỏ hơn, tập trung vào Mỹ của NNN REIT?

Xét theo góc độ tăng trưởng thuần túy, khả năng mở rộng đáng kể của REIT nhỏ hơn qua từng thương vụ mua bán cho thấy khả năng sinh lợi cao hơn, mặc dù phải chấp nhận rủi ro tập trung cao hơn trong quá trình này.