Cổ tức Standoff: Realty Income vs. NNN REIT – Quỹ Đầu Tư Bất Động Sản Bán Lẻ Mỹ Nào Xứng Đáng Để Đầu Tư?

Câu chuyện trở lại mà không ai thấy trước

Các nhà hoài nghi đã từ lâu xem thường các quỹ đầu tư bất động sản bán lẻ (REITs), tin rằng thương mại điện tử và lãi suất tăng sẽ là sự sụp đổ của họ. Nhưng đây là những gì thực sự đã xảy ra: trong chín tháng đầu tiên của năm 2025, các REITs tập trung vào bán lẻ đã mang lại mức lợi nhuận trung bình là 6,9%, theo Hiệp hội Quốc gia về Các quỹ Đầu tư Bất động sản (Nareit). Câu chuyện đã thay đổi. Điều mà trước đây tưởng chừng như bản án tử hình cho các chủ nhà cửa hàng đã biến thành một câu chuyện phục hồi thực sự. Câu hỏi cấp bách nhất ngày nay không phải là có nên đầu tư vào các REITs bán lẻ hay không - mà là quyết định chọn cái nào.

Realty Income (NYSE: O) và NNN REIT (NYSE: NNN) đều đứng vững như những gã khổng lồ trong lĩnh vực này, sở hữu hàng ngàn bất động sản bán lẻ trên khắp nước Mỹ. Tuy nhiên, họ hoạt động từ những chiến lược khác biệt. Để hiểu được cái nào xứng đáng với vốn của bạn, chúng ta cần đi sâu vào những con số thực sự quan trọng.

Thu nhập bất động sản: Quy mô và Sự ổn định

Hãy bắt đầu với vấn đề lớn nhất: Realty Income sở hữu hơn 15,540 bất động sản, biến nó thành một gã khổng lồ bất động sản bán lẻ. Khoảng 80% thu nhập cho thuê đến từ các khách thuê bán lẻ—các cửa hàng đô la và các cửa hàng tiện lợi chiếm 21% danh mục đầu tư. Các tên tuổi lớn chiếm ưu thế trong danh sách khách thuê: Dollar General, Walgreens, Home Depot và Walmart đều nổi bật.

Bài kiểm tra thực sự về chất lượng người thuê thể hiện qua tỷ lệ lấp đầy. Realty Income duy trì tỷ lệ lấp đầy 98,7% trong khi gia hạn hợp đồng với mức giá thuê cao hơn 3,5%. Đây không chỉ là sự sống sót; mà còn là sự mở rộng trong các tài sản hiện có.

Bức tranh cổ tức cũng kể một câu chuyện hấp dẫn tương tự. Quỹ điều chỉnh từ hoạt động (AFFO)—chỉ số quyết định số tiền mặt mà các REIT thực sự có thể phân phối—tăng 2,9% so với năm trước lên $1,09 cho mỗi cổ phiếu pha loãng. Với ban quản lý dự đoán từ $4,25 đến $4,27 trong AFFO hàng năm cho mỗi cổ phiếu, cổ tức hàng năm hiện tại là $3,23 được bảo đảm một cách thoải mái. Khoản thanh toán hàng tháng, gần đây đã được tăng lên vào tháng Mười lên $0,2695 cho mỗi cổ phiếu, phản ánh hơn ba thập kỷ tăng trưởng hàng năm liên tục kể từ khi IPO vào năm 1994.

Với lợi suất 5.7%, Realty Income cung cấp thu nhập cổ tức thu hút cả nhà đầu tư tổ chức và nhà đầu tư lẻ tìm kiếm thu nhập.

Tuy nhiên, có một sự đánh đổi ẩn chứa trong quy mô này. Khi bạn đã sở hữu hơn 15,000 bất động sản, việc tìm kiếm các giao dịch có thể làm tăng trưởng một cách có ý nghĩa trở nên khó khăn hơn theo cấp số nhân. Lợi nhuận gộp đạt đến mức cao nhất. Các nhà đầu tư Realty Income về cơ bản đăng ký cho sự tăng trưởng chậm, có thể dự đoán với các khoản thu nhập hàng tháng—điều này phù hợp với một số danh mục đầu tư và khiến những người khác cảm thấy thiếu thốn hơn.

NNN REIT: Nhỏ hơn, Khao khát hơn, Tập trung hơn

NNN REIT vận hành một danh mục tài sản gọn gàng hơn với 3.700 bất động sản, nhưng sự hạn chế này trở thành một lợi thế. Cơ sở khách thuê của nó bao gồm các cửa hàng tiện lợi, trung tâm dịch vụ ô tô, nhà hàng và các địa điểm giải trí gia đình—một sự pha trộn bán lẻ đa dạng mà không bị trải rộng quá mức.

Các chỉ số hoạt động gây ấn tượng. Tỷ lệ lấp đầy 97.5% trong Q3 ngang bằng với hiệu suất của Realty Income. Quan trọng hơn, AFFO hàng quý trên mỗi cổ phiếu đã tăng từ $0.84 lên $0.86, báo hiệu động lực tích cực ngay cả trong một môi trường đầy thách thức.

Câu chuyện về cổ tức phản ánh sự bền bỉ của Realty Income: 36 năm tăng trưởng hàng năm liên tiếp. Sự tăng trưởng gần đây nhất—tăng 3,4% lên $0,60 mỗi cổ phiếu vào tháng 8—phản ánh sự tự tin của ban lãnh đạo. Dự kiến AFFO từ $3,41 đến $3,45 mỗi cổ phiếu để lại đủ khả năng chi trả cho khoản thanh toán cao, tương đương với tỷ suất cổ tức 5,9%.

Đây là nơi NNN REIT tìm thấy lợi thế cạnh tranh của mình: sự nhỏ bé tương đối thực sự là siêu năng lực của nó. Khi ban quản lý đầu tư vốn vào các bất động sản mới, những khoản mua lại đó có tác động vượt trội đến các chỉ số tăng trưởng. Một khoản đầu tư $50 triệu đô la trông khác biệt khi được thêm vào một danh mục 3,7 tỷ đô la so với một danh mục $40 tỷ đô la. NNN REIT chưa khai thác hết khả năng đầu tư vào bất động sản có tỷ suất lợi nhuận cao như những đối thủ lớn hơn.

So sánh trực tiếp quan trọng

Cả hai công ty đã thể hiện sự kiên cường đáng kinh ngạc qua những năm tháng khó khăn nhất của ngành bán lẻ. Các gián đoạn do COVID-19, sự gia tăng lãi suất do lạm phát và sự thay đổi trong hành vi người tiêu dùng không bao giờ dẫn đến việc vỡ nợ rộng rãi hay sự ra đi hàng loạt của các nhà thuê. Tại sao? Bởi vì họ cố ý cho thuê cho những doanh nghiệp có nhu cầu bền vững—các siêu thị, hiệu thuốc, nhà hàng phục vụ nhanh—chứ không phải các cửa hàng thời trang hay các nhà bán lẻ chuyên biệt dễ bị ảnh hưởng bởi chu kỳ chi tiêu tùy ý.

Kỷ lục cổ tức của họ chạy gần như song song: hơn 30 năm tăng hàng năm, lợi suất tương tự dao động quanh mức 5.7-5.9%, và cả hai đều vừa tăng tiền thanh toán. Tỷ lệ lấp đầy nằm trong tầm với (97.5% so với 98.7%), cho thấy sự xuất sắc trong vận hành tương đương.

Yếu tố phân biệt chính boils down đến một biến số: tiềm năng tăng trưởng so với sự ổn định.

Realty Income ưu tiên sự nhất quán như một pháo đài. Quy mô khổng lồ của nó, cơ sở tài sản đa dạng (15% tiếp xúc công nghiệp), và các khách thuê blue-chip cung cấp bảo vệ giảm giá. Nhưng tỷ lệ tăng trưởng sẽ vẫn khiêm tốn. Mong đợi sự gia tăng AFFO hàng năm ổn định 2-3%, không có sự gia tăng nhanh chóng.

NNN REIT vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển thể chế. Với số lượng bất động sản ít hơn so với cơ hội thị trường có sẵn trong lĩnh vực bán lẻ của Mỹ, ban quản lý có thể nhắm đến việc mua lại với lợi suất cao hơn. Tăng trưởng có thể gia tốc. Sự đánh đổi: việc tập trung vào các bất động sản bán lẻ trong một khu vực địa lý hẹp hơn mang lại rủi ro đặc thù cao hơn.

Bản án

Đối với các nhà đầu tư tìm kiếm sự ổn định thu nhập tối đa và sự thoải mái tâm lý khi sở hữu người chơi lớn nhất trong lĩnh vực này, Realty Income mang lại điều đó. Đây là lựa chọn cho những ai đánh giá cao séc cổ tức hàng tháng trên hết và ngủ ngon khi nắm giữ danh mục 15,500 tài sản với tỷ lệ lấp đầy 98,7%.

Đối với các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận rủi ro tập trung cao hơn một chút để đổi lấy triển vọng tăng trưởng vượt trội, NNN REIT mang đến một cơ hội hấp dẫn hơn. Quy mô nhỏ hơn không có nghĩa là yếu kém—nó có nghĩa là không gian phát triển. Ban quản lý có khả năng gia tăng giá trị cho cổ đông thông qua các thương vụ mua lại chiến lược trong một thị trường mà họ vẫn giữ sự chọn lọc thay vì bão hòa.

Lựa chọn cuối cùng phản ánh triết lý đầu tư của bạn. Cả hai đều là REIT chất lượng cao có khả năng chống chịu đã được chứng minh trước đại dịch và việc tăng lãi suất. Không một cái nào sẽ làm thất vọng những người tìm kiếm cổ tức. Câu hỏi là liệu bạn muốn sự an toàn của nền tảng lớn nhất trong ngành hay tiềm năng tăng trưởng của một đối thủ vẫn còn khát khao—cả hai đều giao dịch với lợi suất cổ tức hấp dẫn của Mỹ.