Millrose Properties Tăng 48% Kể Từ IPO Tháng Hai, Nhưng Các Nhà Đầu Tư Tổ Chức Vẫn Chốt Lợi Nhuận — Đây Là Lý Do

Lối Ra Khiến Nảy Sinh Câu Hỏi

Vào ngày 14 tháng 11, công ty đầu tư Newtyn Management ở New York đã gây chú ý khi hoàn toàn thoái vốn khỏi vị thế của Millrose Properties (NYSE: MRP), bán ra 807,135 cổ phiếu trị giá khoảng $23 triệu. Động thái này đã khiến nhiều người trong cộng đồng đầu tư phải ngạc nhiên: nếu cổ phiếu đã tăng gần một nửa kể từ khi ra mắt vào tháng 2, tại sao một nhà đầu tư tổ chức lớn lại hoàn toàn rút lui?

Câu trả lời tiết lộ điều gì đó thú vị về cách các nhà đầu tư dày dạn đánh giá các nền tảng bất động sản mới nổi so với động lực ngắn hạn.

Những con số đứng sau lối ra

Việc thanh lý toàn bộ vị thế của Newtyn đại diện cho 2,8% tổng tài sản quản lý của công ty. Trước quý ba, Millrose Properties chiếm 3,5% trong danh mục đầu tư của họ - một khoản đầu tư có ý nghĩa nhưng không chiếm ưu thế. Tại mức giá hiện tại là 31,71 USD mỗi cổ phiếu (tăng 47,5% so với đợt tách cổ phiếu vào tháng Hai), thời điểm này có vẻ là chiến lược hơn là hoảng loạn.

Các cổ phiếu hàng đầu khác của công ty tạo ra một bức tranh về một nhà quản lý danh mục đầu tư đa dạng:

• INDV holdings: $101.3 triệu (12.4% của AUM)
• Vị thế QDEL: 79,5 triệu đô la (9.7% của AUM)
• TBPH stake: 72.3 triệu đô la (8.8% của AUM)
• AD shares: 67,5 triệu đô la (8.3% của AUM)
• CNNE holdings: 62,5 triệu đô la (7,6% của AUM)

Điều Gì Khiến Tài Sản Millrose Hoạt Động

Để hiểu quyết định chốt lợi nhuận, bạn cần nắm rõ Millrose thực sự làm gì. Công ty vận hành một Nền tảng Mua Lựa Chọn Homesite (HOPP'R), hoạt động như một trung gian giữa các nhà xây dựng tổ chức và đất phát triển trong tương lai. Thay vì buộc các nhà xây dựng phải chôn vốn khổng lồ vào việc mua đất, Millrose xử lý việc mua lại, sau đó từ từ triển khai vốn đó vào các thỏa thuận với các nhà xây dựng nhà lớn.

Hãy coi nó như một máy tái chế vốn. Chỉ trong Q3, công ty đã tạo ra $852 triệu từ lợi nhuận bán đất và ngay lập tức tái đầu tư $858 triệu vào việc mua đất. Dưới các thỏa thuận không phải của nhà xây dựng Lennar, nguồn vốn đã đạt $770 triệu, đưa tổng số vốn đầu tư bên ngoài Lennar lên 1,8 tỷ USD với lợi suất trung bình trọng số 11,3%.

Bảng Tóm Tắt Hiệu Suất Gần Đây Của Công Ty

Ngoài các con số thô, ban quản lý đã hoàn tất việc phát hành ghi chú cấp cao trị giá $2 tỷ trong quý, củng cố đáng kể bảng cân đối kế toán lên 1,6 tỷ đô la trong thanh khoản và loại bỏ các mối quan ngại về hạn mức đáo hạn trong ngắn hạn.

Logic Chốt Lợi Nhuận

Đây là nơi quyết định của Newtyn bắt đầu có ý nghĩa: Millrose Properties đã phát triển từ một cơ hội đầu cơ thành một tài sản sinh tiền dựa trên hợp đồng có thể dự đoán. Công ty không chỉ tồn tại sau tháng Hai - mà đang tăng tốc, với hướng dẫn tăng lên, thanh khoản được củng cố và một danh sách các đối tác xây dựng mở rộng hơn mối quan hệ ban đầu với Lennar.

Đối với một quản lý quỹ, sự chuyển mình đó tạo ra một điểm uốn tự nhiên. Cổ phiếu đã phản ánh nhiều giá trị của sự “công khai mới”. Sự tăng trưởng tiếp theo phụ thuộc vào việc thực hiện trong 12-24 tháng tới, không chỉ là sự mới mẻ của việc mới được tách ra.

Việc khóa lợi nhuận gần 50% để tái phân bổ vốn vào những ý tưởng có tỷ lệ rủi ro-lợi nhuận cao hơn không phải là bi quan—đó là quản lý danh mục đầu tư có kỷ luật. Millrose Properties tiếp tục hoạt động giống như một động cơ thu nhập trưởng thành hơn là một công ty tách ra mong manh. Sự ổn định đó chính là lý do tại sao việc chốt lợi nhuận ngay bây giờ và khám phá các cơ hội khác là điều hợp lý về mặt chiến lược cho các nhà phân bổ thể chế quản lý hàng tỷ.

Điểm chính

Đôi khi, những nhà đầu tư thông minh nhất không phải là những người vội vàng mua vào sau những buổi ra mắt tháng Hai. Họ là những người đủ khôn ngoan để nhận ra khi một giả thuyết đã được thực hiện và lợi nhuận xứng đáng được chuyển đổi thay vì tái đầu tư.