Tại sao REIT lại là lựa chọn đầu tư khiến bạn hài lòng

2025-12-25 02:18:42

หากคุณเป็นนักลงทุนที่คิดจะเข้าตลาดหุ้นไทยมานาน คุณแน่นอนว่าเคยได้ยินคำว่า REIT หรือ ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (Real Estate Investment Trust) กันมาแล้วนาน โดยเฉพาะนับตั้งแต่ปี 2018 ที่ REIT เริ่มเข้าสู่ตลาดหลักทรัพย์สถาบันจนกลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมสำหรับผู้ที่หาผลตอบแทนที่มากกว่าการฝากเงินธรรมชาติ แต่ก็มีหลายช่วงที่ REIT ให้ผลลัพธ์ที่น่าผิดหวัง เหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น และ REIT คืออะไรจริง ๆ มาทำความเข้าใจกองทรัพย์สินตัวนี้กันให้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น

REIT คือการลงทุนแบบไหน

ในแนวคิดพื้นฐาน REIT เป็นกองทรัพย์สินที่บริหารโดยผู้จัดการกองทรัสต์ โดยมีบทบาทหลักคือ ระดมเงินทุนจากนักลงทุนเพื่อนำไปซื้อและบริหารจัดการทรัพย์สินที่สามารถสร้างรายได้ได้อย่างต่อเนื่อง เช่น ตึกสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โกดัง โรงแรม รวมไปถึงสัญญาเช่าหรือธุรกิจโครงข่ายการสื่อสารต่าง ๆ

กองทรัสต์จะนำรายได้ที่ได้มาจากการบริหารจัดการสินทรัพย์ (เช่น ค่าเช่า ค่าธรรมเนียม) มาจ่ายคืนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปแบบของปันผล ซึ่งเงินปันผลดังกล่าวมักมีความสม่ำเสมอเพราะมาจากรายได้ที่เสถียร

ทำไม REIT ถึงเป็นที่นิยม

สำหรับเจ้าของทรัพย์สินที่มีรายได้แล้ว REIT ช่วยให้สามารถนำสินทรัพย์เหล่านั้นมาระดมทุนจากนักลงทุนได้ เพื่อใช้งบประมาณในการพัฒนาโครงการใหม่

ส่วนนักลงทุนสามารถเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องจ่ายเงินจำนวนมหาศาล สามารถเลือกขายหรือซื้อหน่วยลงทุน REIT ในตลาด SET ได้ง่าย และมีมืออาชีพคอยบริหารพร้อมรายงานผลภายใต้การกำกับของหน่วยงานราชการ

REIT แตกต่างจากกองทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร

ทั้ง REIT และ Property Fund ต่างก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีความแตกต่างที่สำคัญถึง 3 ประการ

ด้านโครงสร้างและการกำกับดูแล Property Fund เป็นกองทุนรวมที่ไม่มีใบรับฝากหลักทรัพย์ ขณะที่ REIT เป็นกองทรัสต์ที่อยู่ภายใต้การกำกับของหน่วยกลต. และตลท.

ด้านความยืดหยุ่นในการลงทุน Property Fund จำกัดเฉพาะในรายการของ Positive List และไม่สามารถลงทุนต่างประเทศได้ แต่ REIT มีเสรีภาพมากกว่า สามารถลงทุนในสินทรัพย์ต่างประเทศและพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม

ด้านการจัดสรรหน่วยลงทุน Property Fund ไม่ต้องมีนายหน้า free float หรือจัดประชุมผู้ถือหน่วย แต่ REIT ต้องมีนายหน้านายหน้าไม่น้อยกว่า 15% และจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี

ดังนั้น REIT จึงมีรูปแบบที่ยืดหยุ่นและข้อกำหนดที่เข้มข้นกว่า จนกระทั่งไทยปัจจุบันไม่มี Property Fund ใหม่เพราะทั้งหมดต้องเป็น REIT แล้ว

REIT มีกี่แบบ

REIT สามารถแบ่งประเภทได้หลายวิธี ขึ้นอยู่กับพื้นฐานการจำแนก

แบ่งตามสิทธิในอสังหาริมทรัพย์

REIT แบบกรรมสิทธิ์ (Freehold) กองทรัสต์เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และบริหารรายได้จากการให้เช่าโดยตรง เมื่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น (เช่น เนื่องจากมีโครงสร้างพื้นฐานเพิ่มเติม) มูลค่าหน่วยลงทุนจะเพิ่มขึ้นตามไปด้วย

REIT แบบสิทธิการเช่า (Leasehold) กองทรัสต์ไม่ได้เป็นเจ้าของ แต่มีสิทธิในการรับผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ตลอดระยะเวลาของสัญญาเช่า เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ทั้งสิทธิและมูลค่าหน่วยลงทุนก็จะหายไป ดังนั้นมูลค่า Leasehold REIT มักลดลงเรื่อย ๆ ตามเวลา

แบ่งตามลักษณะการลงทุน

การลงทุนทางตรง REIT เป็นเจ้าของหรือมีสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง

การลงทุนทางอ้อม REIT ถือหุ้นในบริษัทอื่นที่เข้าไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

แบ่งตามประเภทสินทรัพย์

Retail REIT บริหารห้างสรรพสินค้า ศูนย์ค้าปลีก เอาท์เล็ต ฯลฯ
Residential REIT บริหารโรงแรม คอนโด อพาร์ทเมนต์ หอพัก ฯลฯ
Healthcare REIT บริหารโรงพยาบาล ศูนย์สุขภาพ ศูนย์พักพิงผู้สูงอายุ ฯลฯ
Office REIT บริหารพื้นที่สำนักงานเพื่อให้เช่า
Infrastructure REIT บริหารโครงข่ายสื่อสาร ท่อส่งพลังงาน ฯลฯ

แต่ละประเภท REIT มีลักษณะการจ่ายผลตอบแทนและปัจจัยที่กระทบต่อกระแสรายได้ที่แตกต่างกันไป

ปัจจัยที่ทำให้มูลค่า REIT เปลี่ยนแปลง

มูลค่าของ REIT มีแหล่งที่มาหลัก 2 ประการ

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ได้รับอิทธิพลจากสิทธิที่ REIT มี (Freehold หรือ Leasehold) สภาวะเศรษฐกิจในพื้นที่ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวม ฯลฯ ถ้ามูลค่าที่ดินหรืออาคารเพิ่มขึ้น มูลค่า REIT ก็จะเพิ่มตามไปด้วย

กระแสรายได้ที่คาดหวัง ขึ้นอยู่กับอัตราการเช่า อัตราการครอบครองสถานที่ (occupancy rate) สภาวะเศรษฐกิจที่มีผลต่อความต้องการของผู้เช่า ตัวอย่างเช่น ถ้าจำนวนผู้เช่าเพิ่มขึ้น รายได้ก็เพิ่มและเงินปันผลก็จะสูงขึ้น แต่ถ้าเกิดสถานการณ์ไม่สงบหรือเหตุร้ายใหญ่ (เช่น โรค) อัตราการเช่าของสินทรัพย์ประเภทโรงแรมหรือศูนย์ค้า ก็อาจลดลง

ข้อดีและข้อจำกัดของ REIT

ข้อชี้แจงด้านบวก

สภาพคล่องสูง ซื้อขายได้ง่ายในตลาด SET เหมือนหุ้นธรรมดา
กระจายความเสี่ยง เพิ่มทางเลือกการลงทุนนอกเหนือจากหุ้นและพันธบัตร
ความโปร่งใส มีการเปิดเผยข้อมูลและตรวจสอบภายใต้การกำกับของหน่วยราชการ
รายได้ที่สม่ำเสมอ เงินปันผลออกมาเป็นประจำเพราะมาจากรายได้ที่เสถียร

ข้อชี้แจงด้านลบ

ต้องถูกหักภาษี เงินปันผลจาก REIT ถูกหักภาษี 10% หรือนำไปหักลดหย่อนภาษีประจำปี
ความเสี่ยงจากอัตราดอกเบี้ย เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น นักลงทุนอาจย้ายเงินไปลงทุนอื่นที่ให้ผลตอบแทนแน่นอน ทำให้ราคา REIT อาจปรับตัวลง

ก่อนการลงทุนใน REIT ควรพิจารณาข้อดีและข้อจำกัดเหล่านี้อย่างรอบคอบเพื่อให้ตรงกับเป้าหมายทางการเงินของตนเอง

ตัวอย่าง REIT ที่นักลงทุนสามารถลงทุนได้ในไทย

CPNREIT เป็น Leasehold REIT ที่บริหารศูนย์ค้า สำนักงาน และโรงแรมของกลุ่มเซ็นทรัล มีอัตราเงินปันผล 8.35% ต่อปีคำนวณจากราคาปัจจุบันที่ 9.85 บาท

IMPACT เป็น Freehold REIT ของสถานที่จัดประชุม ศูนย์นิทรรศการ และอาคารสำนักงาน 4 หลังของอิมแพ็คเมืองทอง มีอัตราเงินปันผล 4.69% ต่อปีที่ราคา 12.80 บาท

WHART เป็น REIT ที่บัญชีทั้ง Freehold และ Leasehold สำหรับธุรกิจโกดังเก็บสินค้า มีอัตราเงินปันผล 7.63% ต่อปีที่ราคา 9.50 บาท

JASIF เป็น Infrastructure REIT ที่มีกรรมสิทธิ์เส้นใยแก้วนำแสง 1,680,500 คอร์กิโลเมตร ได้รายได้จากการให้บริษัทโทรคมนาคมเช่า มีอัตราเงินปันผลที่สูงสุด 13.73% ต่อปีที่ราคา 6.70 บาท

บทสรุป

REIT เป็นเครื่องมือลงทุนที่เหมาะสำหรับผู้ที่แสวงหาผลตอบแทนจากเงินปันผลที่สูงกว่าดอกเบี้ยธนาคาร โดยได้รับประโยชน์จากการบริหารจัดการทรัพย์สินโดยมืออาชีพและการให้ข้อมูลอย่างโปร่งใส อย่างไรก็ตาม ก่อนการตัดสินใจลงทุน ควรศึกษาลักษณะของแต่ละกองทรัสต์ ประเมินความเสี่ยง ติดตามการเปลี่ยนแปลงของสถานการณ์เศรษฐกิจ และพิจารณาว่าสอดคล้องกับวัตถุประสงค์การลงทุนของตัวเองหรือไม่

Xem bản gốc

Trang này có thể chứa nội dung của bên thứ ba, được cung cấp chỉ nhằm mục đích thông tin (không phải là tuyên bố/bảo đảm) và không được coi là sự chứng thực cho quan điểm của Gate hoặc là lời khuyên về tài chính hoặc chuyên môn. Xem Tuyên bố từ chối trách nhiệm để biết chi tiết.