Bối cảnh tài chính nhà ở Mỹ đang chào đón những thay đổi mới. Trump gần đây đã công bố một kế hoạch mua trái phiếu thế chấp quy mô 200 tỷ đô la, trực tiếp nhắm vào vấn đề khả năng chi trả nhà ở hiện tại. Theo xác nhận của Bill Pulte, Giám đốc Tổng cục Tài chính Nhà ở Mỹ, khoản tiền này sẽ do hai gã khổng lồ Fannie Mae và Freddie Mac chịu trách nhiệm thực hiện, toàn bộ quá trình không cần sự phê duyệt của Quốc hội, thể hiện sự can thiệp trực tiếp của quyền hành pháp.

Điều thú vị là kỹ thuật này thực tế không xa lạ. Sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008, Cục Dự trữ Liên bang đã ổn định thị trường thông qua các hoạt động mua MBS tương tự. Nhưng bối cảnh hiện tại hoàn toàn khác biệt — Cục Dự trữ Liên bang đã liên tục giảm lãi suất, với tổng mức giảm lên tới 75 điểm cơ bản, nhưng lãi suất thế chấp cố định 30 năm vẫn kẹt ở mức cao 6,16%. Điều này cho thấy cơ chế giảm lãi suất truyền thống đã gặp sự cố trong việc truyền tải đến thị trường thế chấp.

Từ góc độ thị trường, mục tiêu cốt lõi của chính sách này rất rõ ràng: thông qua mua MBS quy mô lớn để tăng tính thanh khoản trên thị trường, từ đó hạ thấp chi phí thế chấp, giảm nhẹ áp lực mua nhà của những gia đình bình thường. Mức độ mạnh của chính sách là bao nhiêu? Quy mô 200 tỷ đô la đủ để tác động thực chất đến thị trường trái phiếu. Liệu có thực sự phá vỡ được bế tắc lãi suất hiện tại hay không, vẫn phải xem phản ứng thực tế của thị trường.