Trump ra tay mạnh mẽ: Cấm Wall Street mua nhà riêng, điều này có ý nghĩa gì đối với thị trường?

2026年1月7日，美国前总统特朗普在Truth Social平台发布一则贴文，宣布将“立即采取措施，禁止大型机构投资者购买更多独栋住宅”，并将于两周后在达沃斯论坛上详细阐述这一住房政策。他指责前总统拜登和国会民主党人引发的“历史性高通胀”使美国梦“对太多人、尤其是年轻美国人而言越来越遥不可及”。

Chính sách tác động

Chính sách này nhằm vào vai trò của các nhà đầu tư tổ chức trên thị trường nhà ở. Trump đã rõ ràng nói trên mạng xã hội: “Nhà ở là để cư trú, không phải để tích trữ của doanh nghiệp”.

Thị trường bất động sản Mỹ kể từ cuộc khủng hoảng tài chính 2008 đã trải qua sự chuyển đổi cấu trúc từ người mua cá nhân sang do các nhà đầu tư tổ chức chi phối. Các công ty cổ phần tư nhân như Blackstone, quỹ đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức lớn khác đã xây dựng danh mục cho thuê nhà độc lập khổng lồ trong thập kỷ qua. Những thực thể này bị chỉ trích vì bóp méo thị trường nhà ở, thúc đẩy giá tăng. Chính sách của Trump lần này nhằm trực tiếp vào các nhà đầu tư tổ chức đó.

Rung lắc thị trường

Sau khi thông tin được công bố, thị trường tài chính phản ứng nhanh chóng. Giá cổ phiếu của Blackstone giảm 4.60% trên Sở Giao dịch Chứng khoán New York, có lúc giảm tới 9.30% trong phiên. Các cổ phiếu của các công ty tư nhân lớn khác cũng bị ảnh hưởng nặng nề. Apollo Global Management giảm 4.57%, KKR & Co. giảm 2.24%, BlackRock giảm 2.64%. Cổ phiếu của Invitation Homes Inc., nhà vận hành thuê nhà độc lập lớn nhất Mỹ, trong phiên giảm tới 10%, cuối cùng giảm 8.19%.

Các nhà xây dựng nhà ở Mỹ cũng không thoát khỏi ảnh hưởng. Chỉ số nhà ở PHLX giảm 2.1 trong ngày, mức giảm phần trăm lớn nhất kể từ ngày 17/11/2025.

Phản ứng dây chuyền của thị trường tiền mã hóa

Khi thị trường bất động sản truyền thống rung chuyển, dòng vốn thường tìm kiếm các loại tài sản thay thế, trong đó tiền mã hóa có thể trở thành lợi ích tiềm năng của dòng vốn này. Tính đến ngày 9/1/2026, giá Bitcoin tăng 3.2% trong 24 giờ qua, Ethereum tăng 2.8%. Hiệu suất này lệch khỏi xu hướng của các tài sản truyền thống, cho thấy một số nhà đầu tư có thể đang đánh giá lại phân bổ tài sản.

Khi thị trường bất động sản không chắc chắn gia tăng, một phần vốn có thể chảy vào thị trường tiền mã hóa, đặc biệt là các tài sản được xem là “lưu trữ giá trị”. Đối với các nền tảng giao dịch tiền mã hóa như Gate, sự biến động này mang lại cơ hội mới. Khối lượng giao dịch các loại tiền mã hóa chính trên Gate trong 24 giờ qua đã tăng khoảng 15%, cho thấy hoạt động thị trường đang tăng lên.

Logic sâu của chính sách

Chính sách nhà ở của Trump không phải là hành động đơn lẻ. Trong bài đăng, ông rõ ràng nói sẽ kêu gọi Quốc hội đưa chính sách này thành luật, và sẽ thảo luận thêm về kế hoạch nhà ở và khả năng chi trả của Mỹ tại Diễn đàn Kinh tế Thế giới tổ chức từ ngày 19 đến 23/1 tại Thụy Sĩ. Động thái này có tính toán chính trị rõ ràng. Trong vài tháng gần đây, các cuộc thăm dò dư luận cho thấy tỷ lệ ủng hộ công chúng đối với cách Trump xử lý kinh tế giảm, ngày càng nhiều người Mỹ lo lắng về khả năng chi trả.

Trước cuộc bầu cử giữa kỳ sắp tới, quyết định của Trump về việc liệu đảng Cộng hòa có thể duy trì kiểm soát Quốc hội hay không, ông đang đối mặt với áp lực ngày càng lớn, cần giải quyết nỗi lo về chi phí sinh hoạt của cử tri.

Điểm chuyển biến của thị trường bất động sản

Nếu chính sách này được thực thi, các công ty cổ phần tư nhân sẽ mất đi một trong những công cụ đầu tư chính của họ. Kể từ sau đại dịch, khi tỷ lệ trống của bất động sản thương mại Mỹ tăng vọt, các công ty này đã tích lũy thiệt hại. Hiện chưa rõ lệnh cấm này dành cho các công ty cổ phần tư nhân và các nhà đầu tư tổ chức lớn khác sẽ được xây dựng hoặc thực thi như thế nào.

Trump cho biết ông đang “kêu gọi Quốc hội đưa chính sách này thành luật”. Ông không cung cấp chi tiết về chính sách, hình thức hoặc các sửa đổi ông muốn Quốc hội thực hiện. Trump nói rằng ông sẽ công bố thêm chi tiết trong bài phát biểu tại Davos sau hai tuần nữa.

Các nhà phân tích chỉ ra rằng, nếu chính sách này được thực thi, có thể sẽ gây ảnh hưởng sâu rộng đến thị trường bất động sản Mỹ. Trong thập kỷ qua, các quỹ cổ phần tư nhân, quỹ đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư tổ chức lớn khác đã xây dựng lượng lớn danh mục cho thuê nhà độc lập. Các công ty cổ phần tư nhân ngày càng chú ý đến nhà ở và bất động sản thương mại, do các cơ hội mua bán và phát hành cổ phiếu lần đầu (IPO) đã giảm.

Góc nhìn mới về phân bổ tài sản

Các tổ chức tài chính Wall Street kể từ sau khủng hoảng tài chính 2008 đã mua hàng nghìn căn nhà độc lập. Xu hướng này bị các nhóm vận động về nhà ở và các nhà lập pháp, bao gồm cả đảng Dân chủ, chỉ trích, cho rằng các chủ nhà tổ chức góp phần làm tăng lạm phát thuê nhà. Từ góc nhìn phân bổ tài sản rộng hơn, sự thay đổi của thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng đến sở thích rủi ro tổng thể của nhà đầu tư và chiến lược đa dạng hóa. Khi các loại tài sản truyền thống gặp bất ổn về chính sách, nhà đầu tư thường tìm kiếm các tài sản ít tương quan hơn.

Tiền mã hóa, đặc biệt là các loại tiền số có đặc điểm khan hiếm, có thể thu hút nhiều sự chú ý hơn trong môi trường này. Tính đến ngày 9/1/2026, dữ liệu giá của Gate cho thấy trong top 10 đồng tiền mã hóa theo vốn hóa thị trường, có bảy loại đã đạt lợi nhuận dương trong tuần qua, thể hiện xu hướng giá khác biệt so với thị trường bất động sản và chứng khoán.

Sau khi chính sách được công bố, giá trị thị trường của Blackstone đã bốc hơi hơn 70 tỷ USD, trong khi tổng tài sản quản lý vượt quá 1.1 nghìn tỷ USD. Con số này làm nổi bật tác động của tín hiệu chính sách đối với tâm lý thị trường. Khi Diễn đàn Davos khai mạc vào ngày 19 tháng này, bài phát biểu của Trump có thể không chỉ đơn thuần về chính sách nhà ở, mà còn là bước ngoặt để các dòng vốn toàn cầu đánh giá lại rủi ro và cơ hội của thị trường Mỹ.