Hướng dẫn đầy đủ của bạn về quy trình tái cấp vốn thế chấp trong 13 giai đoạn

Hiểu rõ các nguyên tắc cơ bản về quy trình Tái cấp vốn thế chấp

Quy trình tái cấp vốn bắt đầu khi bạn quyết định thay thế khoản vay thế chấp hiện tại bằng một khoản vay mới. Nhà cho vay mới của bạn sẽ thanh toán khoản vay cũ bằng khoản vay mới, còn gọi là khoản vay mới. Yêu cầu thiết yếu là bạn phải có vốn chủ sở hữu tích cực—bạn phải nợ ít hơn giá trị thị trường hiện tại của nhà. Nếu giá trị nhà giảm xuống dưới số tiền bạn nợ, việc tái cấp vốn sẽ gặp khó khăn, mặc dù các lựa chọn như FHA streamline refinance và VA IRRRL có thể cung cấp các phương án thay thế cho những người đủ điều kiện về loại khoản vay.

Một lợi thế quan trọng: bạn không bị ràng buộc vào nhà cung cấp dịch vụ thế chấp hiện tại. So sánh nhiều nhà cho vay, giống như khi bạn mua nhà lần đầu, giúp bạn có cơ hội nhận được lãi suất cạnh tranh hơn. Chỉ dựa vào nhà cung cấp dịch vụ hiện tại thường khiến bạn bỏ lỡ các điều khoản tốt hơn.

Thời gian của quy trình Tái cấp vốn: Những gì bạn cần mong đợi

Thông thường, quá trình tái cấp vốn kéo dài vài tuần, trung bình khoảng 45 ngày theo dữ liệu ngành của ICE Mortgage Technology. Thời gian của bạn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, phản hồi của bạn đối với yêu cầu của nhà cho vay, loại nhà cho vay bạn chọn, có tồn tại các khoản nợ thế chấp phụ hay không, loại khoản vay cụ thể của bạn, và phân loại công việc của bạn. Người tự doanh thường mất nhiều thời gian xử lý hơn so với nhân viên W-2.

Giai đoạn 1: Xác định rõ mục tiêu Tái cấp vốn của bạn

Trước khi bắt đầu quy trình, xác định mục tiêu chính của bạn. Các mục tiêu phổ biến bao gồm: có lãi suất thấp hơn, rút ngắn thời hạn vay, kéo dài thời gian trả nợ để giảm khoản thanh toán hàng tháng, hoặc thoát khỏi phí bảo hiểm thế chấp trên các khoản vay FHA. Một số người vay sử dụng việc tái cấp vốn để chuyển từ khoản vay có lãi suất điều chỉnh sang cố định, đảm bảo sự ổn định trong thanh toán. Tái cấp vốn rút tiền mặt là một chiến lược khác khi bạn muốn tiếp cận vốn chủ sở hữu trong nhà trong khi thay thế khoản vay thế chấp đầu tiên.

Giai đoạn 2: Xem xét tình trạng tín dụng của bạn

Lấy báo cáo tín dụng từ cả ba tổ chức tín dụng lớn và kiểm tra điểm tín dụng của bạn—tất cả đều có thể lấy miễn phí qua annualcreditreport.com và nhiều nhà phát hành thẻ tín dụng. Phát hiện lỗi hoặc dấu hiệu cảnh báo trước vài tháng khi nộp hồ sơ giúp bạn có thời gian sửa lỗi và nâng cao điểm số. Cách tiếp cận chủ động này giúp tránh bị từ chối bất ngờ hoặc nhận được các đề nghị lãi suất không thuận lợi.

Giai đoạn 3: Nghiên cứu và xác định các nhà cho vay phù hợp

Không phải tất cả các nhà cho vay đều mang lại giá trị như nhau. Một số có danh tiếng về dịch vụ khách hàng kém, phí cao hoặc sản phẩm không phù hợp với nhu cầu của bạn. Bắt đầu tìm kiếm nhà cho vay qua danh sách các công ty tái cấp vốn thế chấp hàng đầu, sau đó mở rộng ra các liên hiệp tín dụng, ngân hàng khu vực và các tổ chức cộng đồng. Việc này giúp bạn làm việc với các đối tác đáng tin cậy.

Giai đoạn 4: Xin phê duyệt sơ bộ khoản vay

Phê duyệt sơ bộ cho thấy nhà cho vay xem bạn là ứng viên khả thi, nhưng không đảm bảo được phê duyệt cuối cùng. Nếu không có nhà cho vay nào phê duyệt sơ bộ, bạn có thể cần nâng cao điểm tín dụng, tăng thu nhập, giảm nợ hiện tại hoặc xây dựng thêm vốn chủ sở hữu trước khi tiếp tục quy trình.

Giai đoạn 5: Chuẩn bị các giấy tờ tài chính cần thiết

Nhà cho vay thường yêu cầu các giấy tờ sau trong quá trình nộp hồ sơ:

• Báo cáo ngân hàng (hai tháng gần nhất)
• Báo cáo tài khoản đầu tư (hai tháng gần nhất)
• Bản sao phiếu lương hoặc xác nhận thu nhập (hai tháng gần nhất, hoặc tờ khai thuế cho người tự doanh/nghỉ hưu)
• Tờ khai thuế đã ký (hai năm gần nhất)
• Báo cáo thuế bất động sản (mới nhất)
• Trang tuyên bố bảo hiểm nhà (hiện tại)

Việc gửi hồ sơ điện tử qua cổng an toàn đã thay thế các phương thức cũ như fax và chuyển phát nhanh, giúp quá trình thu thập tài liệu nhanh chóng hơn.

Giai đoạn 6: Nộp hồ sơ đầy đủ cho nhiều nhà cho vay

Nhận phê duyệt sơ bộ chỉ là bước khởi đầu. Hồ sơ đầy đủ kích hoạt quá trình thẩm định chính thức của nhà cho vay dựa trên các giấy tờ tài chính và chi tiết bất động sản của bạn. Nộp hồ sơ cho nhiều nhà cho vay đòi hỏi ít công sức hơn so với chỉ một nhà, nhưng các đề nghị đa dạng bạn nhận được có thể tiết kiệm hàng nghìn đô la. Các môi giới thế chấp có thể đẩy nhanh giai đoạn này bằng cách quản lý nhiều hồ sơ cùng lúc.

Giai đoạn 7: Đánh giá và so sánh các ước tính khoản vay

Mỗi nhà cho vay phê duyệt cung cấp một ước tính khoản vay chính thức, chi tiết loại khoản vay, thời hạn, lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng, phí đóng và các chi tiết khác. Sử dụng các ước tính này để xác định đề nghị phù hợp với mục tiêu tái cấp vốn của bạn. Các ước tính cũng là công cụ đàm phán—bạn có thể dùng các đề nghị cạnh tranh để thúc ép nhà cho vay ưu đãi hơn về lãi suất hoặc giảm phí đóng.

Tính toán thời gian hòa vốn của bạn bằng cách sử dụng máy tính thế chấp: sau bao nhiêu tháng số tiền tiết kiệm từ việc tái cấp vốn vượt quá chi phí bỏ ra? Phân tích này giúp xác định xem việc tái cấp vốn có thực sự hợp lý về mặt tài chính hay không.

Giai đoạn 8: Chọn nhà cho vay ưa thích của bạn

Bạn có tối đa mười ngày làm việc kể từ khi nhận ước tính khoản vay để chính thức chọn nhà cho vay và thể hiện ý định tiếp tục. Mặc dù không bắt buộc thông báo cho các nhà cho vay từ chối, nhưng lịch sự nên thông báo quyết định của bạn. Điều này duy trì mối quan hệ chuyên nghiệp.

Giai đoạn 9: Giữ liên lạc chặt chẽ trong quá trình thẩm định

Nhân viên tín dụng của bạn sẽ cập nhật về biến động lãi suất nếu bạn chưa khóa lãi suất. Hiểu rõ mức lãi suất mục tiêu để có thể khóa đúng thời điểm tối ưu. Khi nhà thẩm định xem xét hồ sơ của bạn, họ có thể hỏi về tiền gửi ngân hàng, các khoản mục tín dụng hoặc khấu trừ thuế. Phản hồi nhanh qua điện thoại, tin nhắn và email giúp tránh trì hoãn và giữ tiến trình tái cấp vốn đúng lịch trình.

Giai đoạn 10: Xem xét kỹ Bản tiết lộ đóng

Tài liệu này gồm năm trang, sẽ đến ít nhất ba ngày làm việc trước khi ký hợp đồng vay. Kiểm tra xem số tiền vay, thời hạn, loại, lãi suất và các chi tiết khác có đúng như mong đợi không. So sánh phí của nhà cho vay và các dịch vụ yêu cầu với ước tính ban đầu—bất kỳ khác biệt nào cần phù hợp với các thay đổi bạn đã thương lượng.

Giai đoạn 11: Thực hiện ký kết khoản vay

Sắp xếp cuộc họp ký kết gồm đại lý ủy thác, công chứng hoặc luật sư của bạn. Kiểm tra kỹ từng tài liệu vay và xác nhận các điều khoản phù hợp với bảng kê của bạn. Nếu quy định Z áp dụng cho khoản vay của bạn (quy định bảo vệ người tiêu dùng liên bang), việc giải ngân sẽ diễn ra vào ngày làm việc thứ tư sau khi ký tài liệu.

Giai đoạn 12: Giữ lại hồ sơ thanh toán

Sau khi thanh toán, bạn sẽ nhận được thông báo giải chấp và xác nhận hoàn tất khoản vay thế chấp cũ, chứng minh khoản vay đó không còn tồn tại. Giữ các bản sao để lưu trữ phòng khi có các câu hỏi trong tương lai về khoản nợ thế chấp hoặc quyền sở hữu nhà.

Giai đoạn 13: Xác nhận báo cáo tín dụng mới

Trong vòng vài tuần, báo cáo tín dụng của bạn sẽ phản ánh khoản vay cũ đã được thanh toán và khoản vay mới đang hoạt động. Bất kỳ sai lệch nào cần liên hệ với nhà cung cấp dịch vụ thế chấp của bạn. Nếu vấn đề vẫn còn, hãy gửi tranh chấp tới các tổ chức tín dụng hoặc báo cáo khiếu nại tới Cục Bảo vệ Người tiêu dùng Tài chính (CFPB).

Quản lý việc hủy bỏ hồ sơ vay

Hủy bỏ trong quá trình tái cấp vốn rất đơn giản: thông báo cho nhà cho vay biết bạn rút lui và yêu cầu đóng hồ sơ. Bạn không cần giải thích lý do. Tuy nhiên, nếu vấn đề dịch vụ là lý do duy nhất, hãy cân nhắc giải quyết trước khi rút lui. Các phí ứng dụng hoặc định giá thường không hoàn lại sau khi thanh toán, trừ khi các định giá chưa hoàn tất. Giai đoạn chỉ dựa trên ước tính khoản vay sẽ tự động hủy nếu bạn không tiếp tục.

Hiểu rõ quyền rút lui của bạn

Quy định Z cho phép bạn có quyền rút lui trong vòng ba ngày làm việc sau khi ký các tài liệu đóng, miễn là bạn đang tái cấp vốn chính cho nhà ở chính của mình với nhà cho vay khác hoặc thực hiện khoản vay rút tiền mặt. Ngày làm việc tính từ thứ Hai đến thứ Bảy, trừ các ngày lễ liên bang. Hãy hành động quyết đoán nếu bạn muốn thực hiện quyền này—thời gian này sẽ nhanh chóng kết thúc.