Giá Thuê Năm 1980 so với Ngày Nay: Làm Thế Nào Chi Phí Nhà Ở Tầng Lớp Trung Lưu Tăng Vọt Ngoài Kiểm Soát

Thị trường thuê nhà của Mỹ đã trải qua một sự biến đổi đáng kể trong bốn thập kỷ qua. Những gì bắt đầu như một thách thức về khả năng chi trả vào những năm 1970 đã phát triển thành một cuộc khủng hoảng nhà ở ảnh hưởng sâu sắc đến cách hàng triệu người thuê nhà trung lưu lên kế hoạch tài chính của mình. Hiểu rõ sự thay đổi này đòi hỏi phải xem xét các số liệu—và chúng kể một câu chuyện ấn tượng về áp lực kinh tế và sự trì trệ của thu nhập.

Bão tố hoàn hảo: Khi thuê nhà năm 1980 đánh dấu sự bắt đầu của khủng hoảng

Suy thoái kinh tế những năm 1970 đã tạo ra rạn nứt lớn đầu tiên trong khả năng chi trả thuê nhà, mở đường cho hàng thập kỷ khó khăn. Đến năm 1980, theo nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hiệp Harvard, 35% người thuê nhà gặp khó khăn về chi phí, trong đó hơn một nửa phải đối mặt với áp lực tài chính nghiêm trọng do chi phí nhà ở. Trước đó, những năm 1960 và đầu những năm 1970 đã có thị trường thuê nhà tương đối ổn định, nơi người thuê có thể duy trì tỷ lệ nhà ở so với thu nhập hợp lý.

Thu nhập trung bình hàng tháng vào năm 1980 chỉ là 243 đô la, một con số ngày nay có vẻ khá nhỏ bé. Năm năm sau, vào năm 1985, mức thuê trung bình đó đã tăng lên 432 đô la. Để hình dung các con số này qua các mặt hàng hàng ngày: năm 1987, một gallon sữa 2% có giá 1,59 đô la ở Iowa, táo có giá 0,39 đô la mỗi pound ở Wyoming, và thịt bò xay có giá 1,39 đô la mỗi pound ở New York. Tuy nhiên, mức tăng giá thuê đã vượt xa mức tăng của các mặt hàng tiêu dùng này một cách rõ rệt.

Khoảng cách lương bổng mở rộng: Tại sao lương không theo kịp

Khủng hoảng thực sự bắt đầu khi so sánh sự tăng trưởng của thuê nhà với sự tăng trưởng của thu nhập. Năm 1980, thu nhập trung bình hàng năm của Mỹ khoảng 29.300 đô la (đã điều chỉnh theo lạm phát năm 2022). Đến quý 4 năm 2023, mức lương trung bình quốc gia đã đạt 59.384 đô la—một con số có vẻ đáng kể nhưng che giấu một vấn đề sâu xa hơn.

Kể từ năm 1980, giá thuê trung bình đã tăng gần 9% mỗi năm, theo dữ liệu từ iPropertyManagement. Tốc độ tăng đều đặn này đã vượt xa lạm phát tiền lương, tạo ra một khoảng cách ngày càng lớn giữa thu nhập và chi phí nhà ở. Các con số trở nên đáng báo động hơn khi nhìn vào các thập kỷ gần đây: đến tháng 8 năm 2022, mức thuê trung bình hàng tháng trên toàn quốc đã đạt 1.388 đô la. Điều này tương đương với mức tăng 471% so với năm 1980—trong khi lương, ngay cả sau điều chỉnh lạm phát, vẫn chưa tăng theo tỷ lệ tương ứng.

Thực tế hiện tại: Hầu hết người thuê nhà trung lưu đều gánh nặng chi phí

Hậu quả đã trở nên không thể tránh khỏi. Theo TIME, đến năm 2022, một nửa số người thuê nhà ở Mỹ phải chi hơn 30% thu nhập của họ cho chi phí nhà ở. Ngưỡng này rất quan trọng—các chuyên gia tài chính thường khuyên nên hạn chế chi phí nhà ở tối đa 30% tổng thu nhập trước thuế.

Thậm chí còn đáng lo ngại hơn, hơn 12 triệu người Mỹ đang chi ít nhất 50% thu nhập của họ chỉ để trả tiền thuê nhà. Đối với nhiều cá nhân và gia đình trung lưu đang đi làm, điều này để lại rất ít nguồn lực cho các chi phí thiết yếu khác như thực phẩm, vận chuyển, chăm sóc sức khỏe và tiết kiệm. Xu hướng này phản ánh không chỉ khó khăn cá nhân mà còn là một sự thay đổi cấu trúc trong cách phân phối phần thưởng kinh tế trên toàn quốc.

Sự biến đổi từ thị trường thuê nhà những năm 1980 đến bối cảnh ngày nay không chỉ đơn thuần là lạm phát. Nó phản ánh một sự lệch lạc căn bản giữa tốc độ tăng chi phí nhà ở và thu nhập, một khoảng cách ngày càng mở rộng theo từng thập kỷ và tiếp tục định hình lại tầng lớp trung lưu Mỹ.