Sở hữu thị trường hàng nghìn tỷ, tại sao token hóa bất động sản lại không phổ biến?

Viết bài: Sean Lee, Forbes

Dịch: Saoirse, Foresight News

Nhiều năm qua, công nghệ token hóa luôn được xem như là bước đột phá trong đổi mới mô hình đầu tư bất động sản.

Về mặt lý thuyết, lợi thế của nó rất rõ ràng: nhà đầu tư có thể chia nhỏ sở hữu các tài sản bất động sản chất lượng cao, hoàn tất giao dịch trong vài phút, thay vì mất nhiều tháng như phương thức truyền thống, đồng thời còn có tính thanh khoản mà bất động sản truyền thống không thể sánh bằng. Tuy nhiên trong thực tế, tầm nhìn đẹp đẽ này vẫn chưa thể trở thành hiện thực.

Dù đã phát triển qua nhiều năm, trong thị trường bất động sản toàn cầu trị giá khoảng 300 nghìn tỷ USD, tỷ lệ token hóa bất động sản vẫn chưa vượt quá 0,1%. Ngay cả trong lĩnh vực token hóa tài sản thực thể rộng hơn, tổng quy mô trên chuỗi chỉ khoảng 31 tỷ USD, chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong toàn thị trường.

Khoảng cách lớn giữa lý tưởng và thực tế đã không còn có thể bỏ qua.

Cho đến ngày nay, muốn đầu tư vào bất động sản thương mại chất lượng cao, vẫn không thể thiếu các trung gian, mức đầu tư cao và chu kỳ sở hữu tài sản kéo dài. Ý tưởng mua bán phần token bất động sản một cách suôn sẻ vẫn chưa hình thành thành các ứng dụng thực tế quy mô lớn.

Vấn đề không bao giờ nằm ở số lượng token thiếu hụt, mà là thiếu một hệ thống pháp lý, vận hành và tuân thủ hoàn chỉnh, để các token này trở thành các sản phẩm tài chính có uy tín.

Hướng phát triển bị đảo lộn

Một trong những sai lầm cốt lõi trong giai đoạn đầu của việc token hóa là: tập trung quá nhiều vào công nghệ mà không nghĩ đến góc độ của nhà đầu tư.

Sonia Shaw, sáng lập kiêm CEO của OneAsset, cho biết, toàn ngành từ đầu đã đi sai hướng. "Các nhà làm nghề chỉ nghĩ đến 'các loại tài sản có thể lên chuỗi', mà bỏ qua vấn đề nhà đầu tư bất động sản thực sự quan tâm — làm thế nào để xây dựng niềm tin vào một tài sản."

Điều này dẫn đến sự xuất hiện tràn lan của các sản phẩm liên quan. Những sản phẩm này có vẻ liên kết với tài sản bất động sản, nhưng không có nền tảng hạ tầng vững chắc đi kèm. Quy định quyền sở hữu tài sản mơ hồ, quy tắc phân chia lợi nhuận rối ren, tính thanh khoản chỉ dừng lại ở lý thuyết.

Đây chính là lý do sau nhiều thử nghiệm, các nhà đầu tư tổ chức vẫn giữ thái độ thận trọng. Ngành thường xem token hóa như một tính năng phụ, chứ không phải là nền tảng cốt lõi để xây dựng hệ thống.

Hạ tầng còn nhiều điểm yếu rõ rệt

Về bản chất, ngành token hóa bất động sản luôn thiếu một loạt các yếu tố hỗ trợ cơ bản nhưng cực kỳ quan trọng: quyền sở hữu tài sản có hiệu lực pháp lý, cơ chế luân chuyển tài sản tuân thủ pháp luật, dịch vụ vận hành và phân chia lợi nhuận chuyên nghiệp, cùng khả năng kết nối với hệ thống tài chính hiện có.

Những điều này không phải là khái niệm mới, mà là tiêu chuẩn chung trong lĩnh vực đầu tư bất động sản truyền thống. Muốn tái tạo quy tắc này trong hệ sinh thái token hóa, chính là thách thức lớn nhất của ngành.

Shaw giải thích: "Xây dựng khung quyền sở hữu hợp pháp, cơ chế luân chuyển tuân thủ pháp luật và hệ thống dịch vụ được quản lý chặt chẽ cần rất nhiều thời gian, nguồn lực chuyên môn, và không thể thiếu sự tham gia sâu của cơ quan quản lý."

Các công việc này tiến triển chậm, chi phí cao, phần lớn là công việc hậu trường, khó thấy rõ bên ngoài. Điều này cũng lý giải vì sao nhiều dự án ban đầu tránh đề cập đến vấn đề này. Như Shaw nói, phần lớn dự án trong ngành chỉ chạy theo huy động vốn nhanh, mà bỏ qua việc xây dựng nền tảng hạ tầng vững chắc.

Thiếu các yếu tố cốt lõi này, dù công nghệ token hóa có thể thể hiện khả năng, cũng không thể trở thành sản phẩm tài chính đáng tin cậy. Cô bổ sung: "Không có nền móng này, mọi thứ còn lại chỉ là hình thức bên ngoài."

Nguyên nhân các nhà đầu tư tổ chức còn do dự

Trong mắt các nhà đầu tư truyền thống, họ không phản đối ý tưởng token hóa, mà là thực trạng của hệ sinh thái ngành hiện tại.

Kevin Crowther, nhà quản lý tài sản cá nhân tại UAE, nói: "Mô hình này về cơ bản là khả thi, nhưng hạ tầng và quy định chưa hoàn thiện, khiến ngành khó có thể triển khai thực tế."

Với các tổ chức, điểm đau lớn nhất là quy định mơ hồ. Các vấn đề như quyền sở hữu tài sản, hiệu lực pháp lý của quyền lợi, phù hợp với quy định xuyên khu vực, vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng. Trong bối cảnh đó, các tổ chức rất khó yên tâm phân bổ vốn.

Ngoài ra còn có các cân nhắc thực tế: phần lớn các tổ chức và nhóm khách hàng cao cấp đã đầu tư vào bất động sản qua các kênh truyền thống.

Crowther chỉ ra: "Họ hiện sử dụng các công cụ đầu tư rõ ràng, minh bạch. Token hóa có thể nâng cao hiệu quả ở một số khâu, nhưng hiện tại lại tạo ra nhiều rủi ro và phức tạp hơn."

Các đặc điểm của mô hình trưởng thành

Nếu khắc phục được các thiếu sót về hạ tầng, toàn bộ trải nghiệm đầu tư sẽ có bước chuyển đổi lớn.

Theo Shaw, nhà đầu tư có thể hoàn tất quy trình tiếp cận hợp pháp, đầu tư vào các tài sản bất động sản chất lượng cao của các tổ chức lớn, với số tiền tối thiểu thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn truyền thống; lợi nhuận phân phối minh bạch, trực tiếp liên kết với lợi nhuận từ cho thuê bất động sản.

Điều đặc biệt quan trọng là, tài sản sẽ có tính thanh khoản thực sự. Nhà đầu tư có thể thoái vốn qua thị trường thứ cấp được quản lý chặt chẽ, thoát khỏi các thủ tục phức tạp của giao dịch bất động sản truyền thống.

Tuy nhiên, hiện tại, mô hình lý tưởng này vẫn còn xa vời. Dù một số lĩnh vực token hóa tài sản thực đã đạt được tốc độ thanh toán nhanh hơn, tính thanh khoản cải thiện, nhưng các ví dụ thành công trong lĩnh vực bất động sản vẫn rất ít.

Xu hướng tích cực của ngành

Tuy nhiên, các dấu hiệu cho thấy môi trường bên ngoài đang dần thay đổi.

Các cơ quan quản lý tại UAE và các khu vực khác bắt đầu ban hành quy định rõ ràng hơn về quản lý tài sản số. Các doanh nghiệp như Tokinvest, hoạt động theo quy định của Cơ quan Quản lý Tài sản Ảo UAE (VARA), đã chính thức ra mắt các sản phẩm token hóa bất động sản. Một loạt các thủ tục phê duyệt và các biện pháp liên quan đến chứng khoán số cho thấy các sản phẩm tài chính token hóa (bao gồm token bất động sản) đang dần được chính thức công nhận.

Song song đó, các lĩnh vực token hóa tài sản thực thể khác như trái phiếu chính phủ, quỹ thanh khoản cũng thu hút sự quan tâm của các tổ chức, các quỹ lớn đang mở rộng đầu tư, cho thấy một số phân khúc đã đạt tiêu chuẩn được các tổ chức công nhận.

Các cuộc thảo luận trong ngành cũng đã thay đổi trọng tâm.

Shaw nói: "Các dự án ban đầu luôn gặp tranh cãi về quyền sở hữu tài sản. Nhà đầu tư luôn hỏi: Tôi thực sự sở hữu quyền gì? Những quyền này được pháp luật bảo vệ ra sao? Và trước đây, chưa bao giờ có câu trả lời thỏa đáng." Hiện nay, ngành đang đối mặt và bắt đầu giải quyết vấn đề cốt lõi này.

Giá trị đầu tư còn cần được xác thực

Xét về góc độ đầu tư, token hóa bất động sản không tạo ra nguồn lợi nhuận mới hoàn toàn. Giá trị cốt lõi của nó là tối ưu hóa các rào cản đầu tư, hiệu quả vận hành và tính thanh khoản của các tài sản bất động sản hiện có.

Shaw nói: "Token bất động sản đại diện cho quyền của người sở hữu đối với các bất động sản có thể tạo ra lợi nhuận ổn định, có tính hợp pháp và xác thực."

Phân định này rất quan trọng, nó dựa trên mô hình tạo ra giá trị bền vững từ lợi nhuận thực tế, khác biệt rõ ràng với mô hình dựa vào câu chuyện thị trường hoặc đầu cơ trên thị trường thứ cấp.

Dù vậy, để thu hút dòng vốn lớn từ các tổ chức, mô hình token hóa bất động sản cần phải có lợi thế cạnh tranh thực sự.

Crowther nhận định: "Để được các nhà đầu tư chính thống ưa chuộng, token hóa bất động sản phải chứng minh được giá trị kinh tế thực sự, chứ không chỉ dừng lại ở công nghệ. Hiện tại, phần lớn các cấu trúc liên quan chỉ là cách phức tạp hơn để mô phỏng lại mô hình đầu tư bất động sản hiện tại."

Hướng phát triển trong tương lai

Giai đoạn phát triển tiếp theo của token hóa bất động sản sẽ không còn tập trung vào số lượng dự án mới, token mới phát hành nữa, mà là kết quả vận hành thực tế.

Shaw nói: "Các tổ chức sẽ không chỉ dựa vào một bản whitepaper để tham gia. Chỉ khi thấy nền tảng vận hành quy mô, tuân thủ pháp luật, và có hồ sơ vận hành đầy đủ, có thể truy xuất và kiểm toán, họ mới hành động."

Đây chính là rào cản mà ngành cần vượt qua hiện tại.

Trong thời gian tới, mức độ hoàn thiện của quy định, hiệu quả vận hành thực tế của các nền tảng sẽ quyết định liệu mô hình "xây dựng hạ tầng trước" này có thể hiện thực hóa tầm nhìn ban đầu hay không.

Nếu con đường này thành công, token hóa bất động sản cuối cùng sẽ từng bước tiến gần hơn đến tầm nhìn lý tưởng ban đầu; còn nếu vẫn trì trệ, khoảng cách giữa lý tưởng và thực tế của ngành sẽ còn kéo dài.

Tóm lại, công nghệ đã không còn là rào cản của ngành nữa, mà chính là hạ tầng và hệ thống tuân thủ pháp luật mới là những điểm nghẽn thực sự.