Khả Văn 3.0 được thông qua》Bổ sung 5 điều kiện mới để loại bỏ các đối tượng ưu tiên, Ko Wen-je nói: Đồ ngốc, vấn đề là giá nhà

Bộ máy Hành chính thông qua ngay hôm nay gói “Qing An 3.0”, bổ sung 5 điều kiện mới như loại trừ theo thu nhập, giới hạn độ tuổi khi vay, trần tổng giá nhà và tăng thêm cho việc kết hôn sinh con, với tổng mức bố trí khoảng 42,255 tỷ Đài tệ trong 9 năm.
(Thông tin nền: “Qing An 2.0 sắp tới”: ngân hàng nhà nước đề xuất 3 kiến nghị, gồm trợ cấp lãi suất và thời gian ân hạn hoặc hạ lãi suất)
(Bổ sung bối cảnh: nới lỏng “Qing An” tương đương hàng nghìn tỷ Đài tệ, giá nhà ở Đài Loan tiếp tục tăng? Chuyên gia cảnh báo người mua nhà lần đầu cẩn thận “bẫy ngọt ngào”)

Mục lục

Toggle

• 5 điều kiện mới lớn cùng lúc xem
• Cách “vẽ” ngưỡng mới cho loại trừ thu nhập theo tuổi
• Luồng phản đối: từ “vấn đề là giá nhà” đến “hạn chế để lập gia đình”
• Thị trường nhìn nhận thế nào: hợp lý nhưng khó tái hiện sức mua

Hội đồng Hành chính hôm nay (16) thông qua “Gói Qing An 3.0”, trên nền “Qing An 2.0” bổ sung thêm 5 hạn chế về điều kiện tư cách, từ độ tuổi xin vay, đến tổng giá trị nhà ở của bản thân, và toàn bộ đều được vẽ ra trần mới.

Bộ Tài chính ước tính, chính sách này trong tương lai sẽ chi khoảng 42,255 tỷ Đài tệ trong 9 năm, trong đó phần trợ cấp của chính phủ chiếm 27,271 tỷ Đài tệ. Tuy nhiên, mới thông qua chưa đầy nửa ngày, phe đối lập và các học giả về thị trường bất động sản đã đồng loạt nghi ngờ: chính phủ vừa hô “loại trừ theo thu nhập”, vừa giới hạn độ tuổi và đặt trần giá, liệu có thực sự giúp “nhóm người mua nhà lần đầu để ở” quay về đúng mục tiêu ban đầu—mua được nhà—hay một lần nữa lại để khoản trợ cấp chạy theo giá nhà?

Từ khi “Qing An” 2023 đi vào vận hành, chương trình này liên tục bị chỉ trích là lực đẩy khiến giá nhà tăng; hiện nay phương án hiện hành hết hạn vào cuối tháng 7, “Qing An 3.0” được xem như phiên bản kế tiếp. Lần này, câu trả lời mà chính quyền đưa ra là siết chặt đối tượng nhận trợ cấp từ “tất cả người mua nhà lần đầu” thành “một nhóm tinh chuẩn hơn”.

Xem nhanh 5 điều kiện mới lớn

So với “Qing An 2.0”, “Qing An 3.0” bổ sung thêm 5 điều kiện:

• Tuổi và thời hạn: Thời hạn vay vẫn giữ tối đa 40 năm, nhưng khi bên vay nộp đơn phải chưa đầy 50 tuổi, và “tổng của tuổi xin vay cộng với thời hạn vay được phê duyệt” không được vượt quá 80; nghĩa là tuổi càng lớn thì thời hạn được vay càng ngắn.
• Loại trừ theo thu nhập: Tổng thu nhập hàng năm của bản thân người vay không được vượt quá 2 triệu Đài tệ, vượt ngưỡng thì sẽ không còn liên quan tới ưu đãi Qing An.
• Trần tổng giá nhà ở: Tại Đài Bắc không được vượt quá 35 triệu Đài tệ, tại Đài Bắc mới và khu vực Tân Trúc không được vượt quá 25 triệu Đài tệ, các thành phố/huyện khác lấy mức 20 triệu Đài tệ làm trần.
• Tăng thêm cho gia đình kết hôn sinh con: Gia đình kết hôn trong vòng 2 năm, hạn mức vay tối đa có thể nâng lên 12 triệu Đài tệ; gia đình có con chưa thành niên thì có thể nâng lên 15 triệu Đài tệ.
• Tiếp tục trợ cấp lãi suất nhưng giảm dần: Tất cả các khoản vay mới và cũ của Qing An đều được hưởng đầy đủ trợ cấp lãi suất trong 3 năm; lãi suất ưu đãi hiện hành là 1,775% (ngân hàng giảm 0,5 điểm lãi suất, và chính phủ bù thêm 1,5 điểm); từ năm thứ 4 trở đi sau khi qua đủ 3 năm, trợ cấp mỗi năm giảm nửa điểm, hết thời gian trợ cấp thì sẽ quay lại lãi suất vay ban đầu.

Còn về 7 điều kiện ban đầu của “Qing An 2.0” thì toàn bộ được giữ nguyên: đã thành niên và bản thân cùng vợ/chồng, con chưa thành niên không có nhà ở riêng; phải ở thực tế và ký cam kết ở thực tế; hạn mức vay tối đa 10 triệu Đài tệ; tỷ lệ cho vay tối đa 80%; thời gian ân hạn tối đa 5 năm; thời hạn vay tối đa 40 năm; và giới hạn “một đời chỉ được vay một lần”.

Nói cách khác, “Qing An 3.0” không động vào các ưu đãi cốt lõi như hạn mức, tỷ lệ cho vay hay thời gian ân hạn; mà là vẽ lại ranh giới ở khâu “ai đủ tư cách”.

Cách vẽ ra ngưỡng mới cho loại trừ theo thu nhập và giới hạn tuổi

Theo ước tính của Bộ Tài chính, “Qing An 3.0” từ ngày 1/8/2026 đến ngày 31/7/2035 trong 9 năm, tổng kinh phí khoảng 42,255 tỷ Đài tệ, trong đó phần trợ cấp của chính phủ khoảng 27,271 tỷ Đài tệ, tiếp tục do Quỹ Nhà ở thuộc Bộ Nội chính chi trả.

Xét theo kịch bản thử nghiệm: với khoản vay 10 triệu Đài tệ, trong 6 năm tổng cộng có thể được hưởng lợi 225 nghìn Đài tệ; gia đình mới kết hôn tính theo hạn mức vay 12 triệu Đài tệ thì 6 năm được hưởng lợi 270 nghìn Đài tệ; gia đình nuôi con, nếu vay 15 triệu Đài tệ thì 6 năm có thể đạt 337,5 nghìn Đài tệ—mức trợ cấp rõ ràng nghiêng về nhóm “kết hôn, sinh con và ở thực tế”.

Nếu trải 5 điều kiện mới ra, thực chất là ba “mũi tên” cùng lúc nhắm vào câu hỏi “ai có thể nhận ưu đãi Qing An”.

• Mũi tên thứ nhất là loại trừ theo thu nhập, nhóm thu nhập lương năm vượt 2 triệu Đài tệ bị loại ra
• Mũi tên thứ hai là giới hạn độ tuổi, “tuổi xin vay cộng với thời hạn vay được phê duyệt” không được quá 80, ép người gần 50 tuổi mới xin—khi đó thời hạn vay bị thu hẹp, áp lực tiền trả hàng tháng cũng tăng lên
• Mũi tên thứ ba là trần tổng giá nhà ở: Đài Bắc 35 triệu Đài tệ, Đài Bắc mới và Tân Trúc 25 triệu Đài tệ, các nơi khác 20 triệu Đài tệ—những ngưỡng này trực tiếp loại một phần nhà ở cao cấp ở các khu trung tâm (đất vàng) khỏi diện ưu đãi

Luồng phản đối: từ “vấn đề là giá nhà” đến “hạn chế lập gia đình”

Chương trình vừa được thông qua, làn sóng chỉ trích đã xuất hiện ngay. Chủ tịch cũ của Đảng Nhân dân Đài Loan (Dân chúng) Ko Wen-je nói thẳng “đồ ngu, vấn đề là giá nhà”, cho rằng việc cần giải quyết là giá nhà bản thân, chứ không phải tiếp tục “làm bài” dựa trên điều kiện vay. Bộ Tài chính đáp lại rằng sẽ chỉ đạo ngân hàng làm tốt công tác kiểm soát khoản vay.

Chủ tịch Đảng Nhân dân Đài Loan Huang Kuo-chang cũng nêu chất vấn bằng số liệu, cho rằng sau khi “Qing An” mới đi vào hoạt động, giá nhà liên tục tăng: từ quý 3/2023 đến quý 4/2025, mức tăng lên tới 18%; suy ý là hạn mức cho vay mà chính phủ hỗ trợ, ở một mức độ nào đó, đã góp phần thúc đẩy làn sóng tăng giá này.

Chuyên gia xu hướng bất động sản Lee Tong-rong phê bình rằng “Qing An 3.0” dù điều kiện chặt chẽ hơn so với 2.0, nhưng tinh thần tổng thể đã bị biến dạng từ “yên tâm lập gia đình” thành “dự án hạn chế lập gia đình”, vẫn chưa thực sự quay về bản chất chính sách “hỗ trợ người mua nhà lần đầu để ở”.

Ông còn đưa ra bảy “ngộ nhận” lớn và sáu kiến nghị, chất vấn việc chính phủ dùng lần lượt các điều kiện như tuổi, thu nhập, tổng giá nhà để đặt giới hạn, thay vì có thể vô tình làm ảnh hưởng tới một số gia đình thật sự có nhu cầu ở, nhưng lại “kẹt” ngay sát rìa ngưỡng.

Một rủi ro khác dễ bị bỏ qua là sự chênh lệch khi nhìn đồng thời trần tổng giá nhà ở tại Đài Bắc và chuẩn loại trừ theo thu nhập. Lấy trần tổng giá tại Đài Bắc là 35 triệu Đài tệ kết hợp với tỷ lệ cho vay 80% để tính: số tiền vay thường xuyên phải tiến rất gần 10 triệu Đài tệ. Nếu thu nhập năm của người vay vừa đúng quanh 2 triệu Đài tệ, thì gánh nặng tiền lãi và gốc hàng tháng vẫn khá nặng; khi trợ cấp giảm dần, có thể xuất hiện rủi ro “đứt gánh”: “mua được tiền đầu vào, nhưng không nuôi nổi khoản vay nhà” khi chi phí trả tăng lên.

Gia đình mới kết hôn và gia đình nuôi con có thể nhận hạn mức cao hơn 12 triệu Đài tệ, thậm chí 15 triệu Đài tệ, nhưng hạn mức càng cao thì nghĩa là vốn và tiền lãi phải gánh càng nặng.

Thị trường nhìn nhận thế nào: hợp lý nhưng khó tái hiện sức mua

So với các chỉ trích gay gắt từ phe đối lập và học giả, đánh giá của những người làm dịch vụ bất động sản tuyến đầu ôn hòa hơn. Ông Tseng Jing-de—giám đốc dự án tại phòng nghiên cứu chuyên đề Công ty bất động sản Eslite—cho biết hướng điều chỉnh của “Qing An 3.0” là hợp lý, nhưng sẽ không kích thích thị trường bất động sản; khó có thể giống như giai đoạn đầu khi “Qing An” mới đi vào vận hành năm 2023, tạo ra một làn sóng hưng phấn mua nhà. Cũng có chuyên gia bất động sản nói thẳng rằng “Qing An 3.0” “khó tái tạo hiệu ứng sức mua”.

Giới môi giới bất động sản nhìn chung cho rằng khoản trợ cấp lần này “tinh chuẩn” hơn để quay về nhu cầu cứng, giữ nguồn lực cho đúng nhóm thực sự cần ở và cần lập gia đình.

Nhìn rộng hơn về bối cảnh, logic thiết kế chính sách “Qing An” mới thực ra đã đi theo hướng thay đổi dần dần. Khi mới tung ra năm 2023, trọng tâm chính sách là “giải quyết bài toán mua không nổi nhà”, nên hạn mức, tỷ lệ cho vay và thời gian ân hạn đều được nới rộng toàn diện; đến các phiên bản 2.0 và 3.0, trọng tâm chuyển thành “tập trung vào ai cần được giúp đỡ nhất”, thông qua loại trừ theo thu nhập, giới hạn tuổi và tăng thêm cho hôn nhân sinh con để hướng nguồn lực về nhóm tự ở.

Thêm vào đó, trong hai năm qua, Cục Dự trữ Liên bang/Ngân hàng trung ương thực hiện quản lý tín dụng chọn lọc và giới hạn mức “nước vay” của ngân hàng cho vay mua nhà vẫn tiếp tục phát huy, nên sức mua trên thị trường vốn đã hạ nhiệt; “Qing An 3.0” giống như một sự vi chỉnh đối tượng được trợ cấp trong bối cảnh hạ nhiệt sẵn có, chứ không phải khởi động lại một làn sóng nóng mua nhà.

Với nhóm người mua nhà lần đầu và các gia đình mới kết hôn, nuôi con đang có ý định nộp đơn, việc “làm bài” thật sự sau khi “Qing An 3.0” lên đường không phải là vội tính “vay được bao nhiêu tiền”, mà trước hết xác nhận xem mình có rơi vào ba “cửa” là thu nhập, tuổi và tổng giá nhà hay không, rồi mới đánh giá áp lực trả nợ dài hạn khi đến kỳ hết trợ cấp lãi suất sẽ tăng dần theo năm; bởi lãi suất thấp chỉ kéo dài 3 năm, trong khi khoản vay mua nhà có thể là cam kết 30-40 năm.