房地產RWA:區塊鏈與磚塊的融合

真實世界資產(RWA)在加密貨幣市場已存在多年,最早可追溯至2018年的資產代幣化和證券代幣發行(STO)概念。然而,由於監管不完善和回報率不突出,早期嘗試未能形成規模。

2022年,隨着美國利率上調,國債收益率超過了加密行業穩定幣借貸利率,使得將美國國債作爲RWA標的代幣化對加密行業更具吸引力。成熟的DeFi項目和傳統金融機構都開始探索RWA領域。

近兩年出現了一些房地產RWA項目,旨在擴大房地產投資市場、多樣化投資產品,並降低投資門檻。本文將分析這些項目的設計優缺點及潛在市場,主要聚焦北美房地產市場。

代幣化房地產市場的方法

房地產市場蘊含巨大投資機會。2023年3月數據顯示,北美上市房地產市場價值達1.3萬億美元,全球爲2.66萬億美元。

代幣化房地產市場的主要目標包括:創造更多樣化靈活的投資產品、吸引更廣泛投資者、提高資產流動性和價值。主要表現形式有:

1. 碎片化房產所有權融資
2. 特定區域房地產市場指數產品
3. 房產代幣抵押借貸

房產代幣化還可能增強資產透明度和治理民主性。

房地產投資信托(REIT)與房地產RWA在提供碎片化投資機會方面相似,都降低了投資門檻並增強流動性。但REIT通常不爲投資者提供管理機會或所有權,保持中心化運營模式。盡管如此,REIT嚴格的監管框架和運營模式爲房地產RWA項目提供了參考。

房地產RWA項目通常具有以下優缺點:

優點:

• 降低投資門檻
• 提高房產流動性
• 簡化房產投資流程
• 全天候交易
• 透明度高

缺點:

• 監管不明確
• 法律框架不完善
• 運營成本高
• 流動性仍有限
• 技術風險

案例分析

RealT

RealT於2019年推出,是較早的房地產RWA項目之一,專注於在以太坊和Gnosis鏈上代幣化美國住宅房產供散戶投資。

RealT購買住宅房產,依法將其代幣化。房產管理、維護和租金收集由第三方機構負責。扣除費用後,租金分配給代幣持有者。RealT負責代幣化過程,但與持有房產的公司在法律上有隔離。如果該公司違約,代幣所有者可指定新公司管理房產。

以蒙哥馬利的一處房產爲例,總價值323,020美元,發行6,200個代幣,每個52.10美元。每月租金2,600美元,扣除622美元費用後,淨利潤1,978美元。每個代幣年收益3.83美元,收益率7.35%。

RealT向市場提供100%代幣,維持近乎無風險的模式。管理機構從租金中取得8%,從維護費用中取得剩餘部分,RealT僅收取2%代幣化和監督費用。這種方式使RealT可專注於尋找合格房產並代幣化。

然而,分散所有權也帶來挑戰。當投資者持股比例過小,公司管理成本可能變得不可持續。RealT與代幣持有者之間存在潛在利益衝突。如果RealT持股過多,會減少流動性;如果持股過少,可能缺乏監督動力。

通過分析RealT最新售罄的十個房產代幣,發現大多數房產位於底特律,約有500個代幣持有者,兩個房產超過1,000人。約90%投資者投資少於500美元,9%投資500-2,000美元,1%超過此數額。這表明RealT在一定程度上成功爲散戶創造了房地產投資市場,增加了住房市場流動性。

根據RealT在Gnosis的錢包地址交易數據,平台總共分發了約600萬美元租金。平台費用約爲租金的2.5%-3%,相當於過去兩年收入150K-180K美元。但由於RealT未被強制參與房產投資,其從租金獲得的實際利潤不得而知。

從公司結構看,RealT在特拉華州成立了Real Token Inc.作爲核心運營實體,以及Real Token LLC作爲房地產公司母公司。每個投資房產都成立了相應的系列LLC,作爲Real Token LLC的子公司,擁有特定房產和代幣。這種結構旨在隔離單個房產的風險。

Parcl

Parcl是一個DeFi投資平台,允許用戶交易全球房地產市場價格變動。Parcl通過AMM架構提供房地產相關的合成資產。Parcl Labs Price Feed創建基於銷售歷史記錄的特定區域房地產指數,投資者可對房價走勢進行投機。

這種方法避免了實際房產交易的法律問題。雖然可能不完全符合傳統RWA定義,但Parcl得到了Coinbase、Solana Ventures等知名公司的投資。

Parcl測試網於2022年5月在Solana上啓動,目前TVL爲1600萬美元。然而,經過一年多運營,Parcl似乎未引起太多關注,日交易量不到10,000美元,日活躍用戶不到50人。

盡管Parcl產品易用且迭代迅速,設計相對成熟,團隊也積極推出用戶獲取計劃,但市場關注度和份額仍然較低。這在一定程度上反映出加密貨幣市場可能還未準備好迎接房地產指數產品。

Reinno

一些大型加密貨幣公司如Ripple和MakerDAO也在探索房地產RWA產品。Ripple宣布其CBDC團隊正嘗試支持房產代幣化和抵押貸款,MakerDAO與Robinland合作支持房產抵押借貸。

Reinno是一個2020年推出並於2022年停止運營的項目。雖然未在市場上留下太多痕跡,但其引入了兩個值得一提的房地產RWA相關產品:

1. 基於代幣化房產的貸款服務:房產所有者可將房產文件提交給Reinno,獲批後Reinno會在特拉華州創建SPV公司。然後爲房產創建智能合約代幣,所有者可將代幣作爲抵押品進行借貸。

2. 房貸融資:用戶用銀行房貸購買房產後,可將房產所有權代幣化融資。所得資金用於償還銀行房貸,之後用戶按固定利率向協議還款。

Reinno採用中心化線下模式運營,存在明顯風險:

1. 如果借款人違約,Reinno作爲代幣化服務商難以起訴借款人。
2. 房產所有者可能在借款後出售房屋或停止向銀行還款,導致房產所有權轉移。

這些風險可能是項目停止運營的原因之一,未來房地產RWA需要更成熟的法律框架來解決這些問題。

結論

房地產RWA仍是一個相對新興的概念,尚未形成明確的市場規模或龍頭項目。現有項目規模和用戶基礎相對較小。該領域需要嚴格的合規運營和成熟的法律框架。一些項目採用風險隔離的公司結構或選擇房產相關金融產品作爲投資目標以降低風險。然而,要充分發揮房地產RWA潛力,立法進步和運營合規至關重要。

目前房地產RWA缺乏清晰一致的監管框架。美國各監管機構對代幣分類存在分歧,國際上也缺乏可參考的框架。這種監管混亂威脅潛在投資者,危及房產代幣化的長期可行性。

盡管監管環境復雜,仍有許多知名金融和加密貨幣公司在探索房地產RWA,少量項目已初步證明了產品可行性。隨着相關法律框架的建立和完善,房地產作爲龐大的金融投資領域,RWA有望迎來迅速發展。