أزمة انهيار سوق العقارات في الصين! موجة من اقتراض الرهن العقاري متزايدة، بيع المنازل بخسارة 700,000 ولا زال مدينًا للبنك

سوق العقارات في الصين يشهد أزمة نظامية، حيث انتشرت ظاهرة عقود الرهن العقاري المقلوبة في جميع أنحاء البلاد. في مدينة نانغتشونغ بمقاطعة جيانغشي، كانت قيمة كل وحدة سكنية في أحد المشاريع العقارية 1.2 مليون يوان صيني في عام 2022، وفي عام 2025 لم يتبقى منها سوى 400 ألف يوان، مما يعني انخفاضًا بنسبة 67%، وقد سدد المالكون القروض لمدة ثلاث سنوات، بإجمالي استثمار يتجاوز القيمة الحالية، ولكن لا يزال عليهم 700 ألف يوان للبنك. هذه الأزمة ناتجة عن انهيار الطلب، وإفراط العرض، وفخ هيكل القروض، حيث يرتبط 70% من أصول الأسر العادية بالعقارات، وقد تم استنزاف القوة الشرائية للطبقة الوسطى.

تعريف العجز في الرهن العقاري وواقع انهيار العقارات في الصين

! الأزمة العقارية في الصين

يُشير انزلاق الرهن العقاري إلى ظاهرة تكون فيها القيمة السوقية الحالية للمنزل أقل من رصيد الرهن العقاري المتبقي. عندما يحاول مالك المنزل بيع منزله، فإنه لا يستطيع فقط استخدام عائدات البيع لسداد القرض، بل يحتاج أيضًا إلى دفع الفرق من جيبه الخاص، بل ويضطر أحيانًا إلى “دفع الفارق”. أصبح هذا الأمر شائعًا في سوق العقارات في الصين، خاصة في ظل استمرار انخفاض أسعار المنازل في عام 2025، مما أدى إلى اندلاع موجة من “التوقف عن الدفع” و"صعوبة بيع المنازل". هذه ليست مشكلة خاصة ببعض المدن، بل هي أزمة نظامية تواجهها سوق العقارات في الصين بشكل عام، مما يؤثر على ملايين الأسر ويزيد من الضغوط المالية على الطبقة الوسطى.

دخل سوق العقارات في الصين منذ بدء تنفيذ سياسة “الخطوط الحمراء الثلاثة” في عام 2021، في نفق هبوطي استمر لأربعة أعوام. وفي عام 2025، تراجعت وتيرة الهبوط بشكل أكبر، حيث كانت انهيار الطلب هو السبب الرئيسي. تباطؤ الاقتصاد، وارتفاع معدل البطالة بين الشباب لأكثر من 20%، والنمو السلبي في عدد السكان، أدى إلى انخفاض رغبة السوق في شراء المنازل إلى أدنى مستوياتها. عندما يواجه الجيل الشاب، الذي يعد القوة الدافعة لشراء المنازل، صعوبات في الحصول على وظائف، تصبح أحلام شراء المنازل بعيدة المنال.

فائض العرض يزيد من تفاقم الوضع. انقطاع التمويل للمطورين، وزيادة كبيرة في العقارات المرهونة. تتوقع ستاندرد آند بورز أن مبيعات المنازل الجديدة في الصين ستنخفض مرة أخرى بنسبة 8% في عام 2025. أزمة ديون الشركات الكبرى مثل إيفرغراند وكونتري جاردن لم تُحل، مما أدى إلى تدفق كبير من المباني غير المكتملة والعقارات المعروضة للبيع بالقوة إلى السوق، مما يزيد من ضغط الأسعار. إن فخ هيكل القروض هو الأكثر فتكاً. تعتمد القروض العقارية في الصين بشكل كبير على استراتيجية “دفع الفائدة أولاً ثم الأصل”، حيث يتم سداد الفائدة تقريباً في المرحلة الأولى، بينما يكون تسديد الأصل محدودًا. بمجرد أن يتجاوز انخفاض أسعار المنازل 20%، يصبح من السهل جداً أن تتحول إلى أصول سلبية للأسر.

يبدو أن هيكل القرض هذا معقول خلال فترة ارتفاع أسعار العقارات، حيث يمكن للمالكين الاستفادة من زيادة قيمة الأصول. ولكن خلال فترة الانخفاض، يصبح هذا التصميم كارثيًا. افترض أن هناك منزلًا تبلغ قيمته 1,000,000 دولار، مع دفعة أولى قدرها 300,000 دولار وقرض قدره 700,000 دولار، قد يتم سداد 100,000 دولار فقط من رأس المال في السنوات الخمس الأولى، ولكن إذا انخفضت قيمة المنزل إلى 700,000 دولار، فإن المالك في الواقع لديه أصول صفرية. وإذا انخفضت إلى 600,000 دولار، فسيصبح لديه أصول سلبية، ولن يستعيد فقط دفعة المقدمة عند بيع المنزل، بل يحتاج أيضًا إلى دفع 100,000 دولار لتسديد القرض.

تظهر الحالات الحقيقية انهيار ثروة الأسر المتوسطة

! الأزمة العقارية في الصين

（المصدر：X）

وفقًا لما كشفه مستخدمو وسائل التواصل الاجتماعي ، في مجمع سكني في نانتشانغ بمقاطعة جيانغشي ، كانت قيمة كل شقة في عام 2022 تبلغ 1.2 مليون يوان ، والآن لم يتبق سوى 400 ألف يوان ، مما يشير إلى انخفاض بنسبة ثلثين. دفع المالكون أقساط القرض لمدة ثلاث سنوات ، وتجاوز إجمالي الاستثمار القيمة الحالية ، لكنهم لا يزالون مدينين للبنك بمبلغ 700 ألف يوان. هذه الحالة تمثل بشكل كبير ، إذا افترضنا أن المالك دفع دفعة أولى قدرها 360 ألف (30%) ، وقام بالاقتراض بمبلغ 840 ألف ، وسدد حوالي 200 ألف (معظمها فوائد) خلال ثلاث سنوات ، فإن إجمالي الاستثمار هو 560 ألف ، لكن القيمة الحالية للمنزل لا تتجاوز 400 ألف ، مما يعني أن الخسارة قد بلغت 160 ألف. والأكثر سوءًا هو أن القرض المتبقي يبلغ حوالي 700 ألف ، وإذا أراد بيع المنزل لتسديد الدين ، فسوف يحتاج إلى دفع 300 ألف إضافية.

حالة أخرى تأتي من غوانغدونغ، حيث دفع رجل مقدم 600,000، وسدد 500,000 في المجموع، واستثمر إجمالي 1,100,000 يوان صيني في شراء منزل، والآن قيمته السوقية فقط 900,000. هذا يعني أنه حتى لو باع المنزل، لن يتمكن من استرداد استثماره، وعليه مواصلة سداد القرض المتبقي. إذا اختار التوقف عن السداد، سيتم بيع المنزل بالمزاد، وعادة ما يكون سعر المزاد أقل بنسبة 20-30% من السعر السوقي، وقد يحصل في النهاية على 600,000-700,000، وعليه سداد الفرق وتحمل عواقب الإفلاس الائتماني.

الحالة الأكثر مأساوية هي مأساة المزادات القانونية. اشترى رجل منزلًا بمبلغ 1.28 مليون يوان، وبعد انقطاع الدفع، تمت المزادات القانونية بمبلغ 600 ألف فقط، مما أدى إلى انهيار عاطفي في موقع التنفيذ. تُظهر هذه الحالة أن المزادات القانونية ليست تخليصًا، بل هي هاوية أعمق. افترض أنه دفع مقدمًا 380 ألف، واقترض 900 ألف، وبعد سنوات من السداد تبقى 800 ألف من رأس المال، فإن المزاد القانوني بمبلغ 600 ألف لن يسدد سوى جزء من القرض، ولا يزال يتعين عليه سداد 200 ألف من الفرق، بينما فقد أيضًا المبلغ المدفوع مقدمًا والاستثمارات على مدار سنوات السداد، ليصل إجمالي الخسارة إلى أكثر من 600 ألف.

مسار الخسارة النموذجي لعكس الرهن العقاري

مرحلة شراء المنزل: دفع دفعة أولى كبيرة (عادة 30%)، استنفاد مدخرات الأسرة

مرحلة السداد: في المرحلة الأولى، يتم سداد الفوائد بشكل رئيسي، ويقل المبلغ الرئيسي ببطء شديد

سعر هبوط: قيمة العقارات تتجاوز رصيد القرض، مما يجعلها أصول سلبية

مجبور على البيع: سعر البيع غير كافٍ لتسديد القرض، يجب أن أتحمل الفارق من جيبي

إفلاس ائتماني: إذا كانت غير قادرة على تغطية الفارق، تواجه حجز قانوني وعيوب في السجل الائتماني

تكشف هذه الحالات عن الواقع القاسي لسوق العقارات في الصين: الاستثمارات التي كانت تُعتبر في السابق “مربحة بلا خسارة” أصبحت الآن حفرة تفرغ ثروات الأسر.

تهديد الأزمات النظامية لاستقرار الاقتصاد الصيني

تظهر هذه الموجة من “تراجع قروض الإسكان” الضعف الهيكلي للاقتصاد الصيني. أولاً، انكسار وهم الثروة، حيث ترتبط 70% من أصول الأسر العادية بالعقارات، ومن المؤكد أن الانخفاض الحاد في أسعار العقارات سيؤدي مباشرة إلى تآكل القوة الشرائية للطبقة الوسطى. عندما تتحول العقارات، التي تُعتبر “أكبر أصل”، إلى ديون، فإن استهلاك الأسر لا بد أن يتقلص، مما يجر الاقتصاد الكلي إلى الوراء. تحاول الحكومة الصينية تحفيز الاستهلاك لدفع الاقتصاد، لكن في ظل خلفية تقلص الثروة العقارية، فإن هذه الجهود كانت لها نتائج ضئيلة.

ثانياً هي المخاطر المالية المرتبطة بسلسلة التمويل. كانت العقارات في الصين تمثل في وقت ما ما يقرب من 30٪ من إجمالي الناتج المحلي، وارتفاع القروض المتعثرة قد يجر البنوك والمالية المحلية إلى الوراء. كشفت بلومبرغ في 14 من الشهر الجاري أن البنوك الآسيوية تتعرض لصدمة من أحدث جولة من أزمة سوق العقارات في الصين، وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاقيات لتأجيل أو إعادة تمويل، فقد يواجه أكثر من 1 مليار دولار من قروض العقارات مخاطر التخلف عن السداد. ومن بين هذه القروض قرض بقيمة 940 مليون دولار لمطور العقارات في هونغ كونغ مجموعة تشيوف، وتشمل البنوك المشاركة بنك HSBC، وبنك هانغ سنغ، وبنك داوا، بالإضافة إلى عدد من المؤسسات المالية التايوانية.

فشلت إحدى الصناديق التي تقودها شركة كابيتال جلوبال للاستثمار الخاص في سداد قرض بقيمة 260 مليون دولار مستحق هذا الأسبوع، مما قد يدفع الدائنين للإعلان عن تخلف عن السداد في الأيام المقبلة. هذه الحالات تُظهر أن أزمة العقارات في الصين لم تؤثر فقط على الداخل، بل امتدت أيضًا لتؤثر على المؤسسات المالية الدولية. تواجه البنوك المشاركة في القرض معضلة: إن تمديد المواعيد النهائية مرارًا وتكرارًا لن يحل المشكلة الصناعية، لكن إجبار المقترضين على التخلف عن السداد قد يؤدي إلى خسائر في القروض.

تفاقم هيكل السكان يضاعف المخاطر طويلة الأجل. بحلول عام 2050، من المتوقع أن ينخفض عدد سكان الصين بمقدار 100 إلى 200 مليون، وقد تتقلص الطلب في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة على المدى الطويل. وهذا يعني أن هبوط أسعار العقارات ليس مجرد تعديل قصير الأجل، بل قد يكون اتجاهًا طويل الأجل. عندما ينخفض عدد السكان وتقلص المدن، ستظل ظاهرة فائض العقارات قائمة لفترة طويلة، وآمال انتعاش أسعار العقارات ضئيلة.

تخفيض القطاع المالي التايواني لمخاطر التعرض للصين

في السنوات الأخيرة، بسبب تراجع الاقتصاد الصيني، استمرت الشركات العقارية في الانهيار، وتقلصت المخاطر المالية الثلاثة في تايوان تجاه الصين باستمرار. وفقًا للإحصاءات الأخيرة من لجنة الخدمات المالية، حتى نهاية أغسطس 2025، بلغ مبلغ المخاطر المالية الثلاثة (البنوك، التأمين، وصناديق الاستثمار) تجاه الصين 8020.55 مليار دولار، بانخفاض سنوي قدره 2017.54 مليار دولار، بنسبة انخفاض 20.1%. من بينها، انخفضت المخاطر البنكية من 9235.29 مليار دولار تجاه الصين في أغسطس من العام الماضي إلى 7410.31 مليار دولار حتى نهاية أغسطس من هذا العام، بانخفاض سنوي قدره 19.76%.

من الجدير بالذكر أن صناعة التأمين على الحياة، منذ يناير 2023 وحتى الآن، ليس لديها أي تعرض للصين، مما يعني 32 شهرًا “صفر تعرض”. هذا يظهر أن المؤسسات المالية في تايوان قد أدركت تمامًا مخاطر العقارات الصينية، وقامت بشكل استباقي بتقليص تعرضها. ومع ذلك، كما يتضح من قضية قرض مجموعة تشياو فو، لا تزال بعض البنوك التايوانية لديها تعرض للمخاطر، مما يتطلب مراقبة وثيقة للتطورات اللاحقة.

تطلّعاً إلى المستقبل، من المحتمل أن يظهر سوق العقارات في الصين نمط “استقرار المدن، وانهيار الأطراف”: حيث لا يزال بإمكان المناطق الحضرية الأولى (مثل دلتا نهر اليانغتسي، ومنطقة قوانغدونغ-هونغ كونغ-ماكاو) دعم الصناعة والسكان، بينما تستمر المدن الكبرى من الفئة الثانية والثالثة والرابعة في الانخفاض. لقد تحطمت تماماً إيمان الصينيين بأن العقارات “لن تنخفض أبداً”، وإعادة بناء ثقة السوق ستستغرق عدة سنوات، والأسر العادية تدفع ثمناً باهظاً لفقدان التوازن النظامي في الماضي.