分紅對峙：房地產收入與NNN REIT – 哪個美國零售REIT值得您的投資？

Question

## 沒有人預料到的復出故事長期以來，懷疑論者一直否定零售房地產投資信托基金（REITs），堅信電子商務和利率上升將導致它們的衰落。但實際情況是這樣的：根據全國房地產投資信托協會的數據顯示，在2025年前九個月，零售型REITs平均回報率爲6.9%。敘述已經發生了變化。看似對實體店房東的死刑實際上變成了一個真實的復蘇故事。今天最緊迫的問題不是是否投資零售REITs——而是*選擇哪個*。**房地產收入** (NYSE: O) 和 **NNN REIT** (NYSE: NNN) 在這個領域中都是巨頭，掌控着美國數千個零售物業。然而，他們的運作方式截然不同。要了解哪個值得你的資本投資，我們需要深入研究那些真正重要的數字。## 房地產收入：規模與穩定性讓我們從大家都知道的問題開始：Realty Income 擁有超過 15,540 處物業，使其成爲一個零售房地產巨頭。大約 80% 的租金收入來自零售租戶——僅美元商店和便利店就佔投資組合的 21%。藍籌股的名字主導了租戶名單：Dollar General、Walgreens、Home Depot 和 Walmart 都顯著在列。租戶質量的真正考驗體現在入住率上。房地產收入保持了98.7%的入住率，同時以高出3.5%的租金率續租。這不僅僅是生存；是在現有物業內的擴張。股息情況同樣講述了一個引人注目的故事。調整後的運營資金(AFFO)——這一指標決定了房地產投資信托基金（REITs）實際可以分配的現金——同比增長2.9%，達每股稀釋後1.09美元。管理層預計每股年度AFFO在4.25美元到4.27美元之間，目前年化股息3.23美元得到了很好的覆蓋。最近在10月份將每股月度派息提高至0.2695美元，反映出自1994年首次公開募股以來連續三十多年的年度增長。以5.7%的收益率，房地產收入公司提供的股息收入吸引了機構和零售收入尋求者。然而，這種規模中蘊含着一種權衡。當你已經擁有超過15,000個物業時，找到能顯著推動增長的交易變得指數級困難。復合收益達到頂峯。房地產收入投資者基本上選擇了緩慢、可預測的增值和每月的收入支票——這對於某些投資組合來說完美契合，而對另一些則顯得不夠。## NNN REIT：更小、更渴望、更專注NNN REIT 運營着一個更精簡的 3,700 個物業的投資組合，但這一限制反而成爲了優勢。其租戶基礎涵蓋便利店、汽車服務中心、餐館和家庭娛樂場所——一種多樣化的零售組合，而沒有過於分散。運營指標令人印象深刻。第三季度的入住率爲97.5%，與房地產收入的表現相媲美。更重要的是，季度每股AFFO從0.84美元上升至0.86美元，即使在充滿挑戰的環境中也顯示出積極的勢頭。股息敘述反映了房地產收入的持久性：連續36年的年增長。最近的一次提升是——在8月份將每股股息提高了3.4%至0.60美元——反映了管理層的信心。預計每股AFFO爲3.41美元至3.45美元，爲高額派息提供了充足的覆蓋，轉化爲5.9%的股息收益率。NNN REIT 競爭優勢的所在：相對的小型化實際上是它的超能力。當管理層將資本投入新物業時，這些收購對增長指標產生了巨大的影響。(百萬的投資在附加到 37 億美元的投資組合中與附加到 ) 億美元的投資組合中看起來是不同的。NNN REIT 並沒有像更大競爭對手那樣耗盡其高回報物業投資的潛力。## 重要的直接比較兩家公司在零售業最動蕩的歲月中展現了非凡的韌性。COVID-19 的幹擾、通貨膨脹導致的加息和消費者行爲的變化，從未轉化爲廣泛的違約或大規模的租戶撤離。爲什麼？因爲他們故意將租約提供給具有持久需求的企業——超市主力店、藥店、快餐餐廳——而不是容易受到可自由支配消費週期影響的時尚精品店或專業零售商。他們的股息記錄幾乎平行：超過30年的年度增長，類似的收益率徘徊在5.7-5.9%之間，且兩者均剛剛提高了分紅。入住率接近$50 97.5%與98.7%$40 ，暗示着相當的運營卓越性。真正的區別在於一個變量：**增長潛力與穩定性**。房地產收入優先考慮堡壘般的一致性。其龐大的規模、多樣化的物業基礎(15%工業曝光)，以及藍籌租戶提供了下行保護。但增長率將保持適度。預計年度AFFO增長穩定在2-3%，而不是加速。NNN REIT 仍處於其機構演變的早期階段。相對於美國零售市場的可用市場機會，管理層可以針對更高回報的收購進行投資，因此擁有的物業數量較少。增長可能會加速。權衡之處在於：在更狹窄的地理範圍內集中暴露於零售物業會帶來更高的特有風險。## 判決對於尋求最大收入穩定性和擁有沙盒中最大玩家的心理舒適感的投資者來說，房地產收入提供了這樣的選擇。這是那些將每月分紅支票視爲最重要的，並且安心持有98.7%出租率的15,500個物業組合的投資者的理想選擇。對於願意接受適度更高集中風險以換取更優增長前景的投資者來說，NNN REIT 提供了更具吸引力的機會。其較小的規模並不意味着弱點——這意味着發展空間。在一個管理層保持選擇性而非飽和的市場中，管理層有空間通過戰略性收購來復合股東價值。最終的選擇反映了您的投資哲學。這兩者都是高質量的房地產投資信托基金，具有經過驗證的抗疫情和加息能力。對於尋求股息的投資者來說，兩個選擇都不會令人失望。問題在於您想要行業最大平台的安全性，還是仍然渴望增長的挑戰者的潛力——兩者都提供具有吸引力的美國股息收益率。