Crise de colapso do mercado imobiliário na China! A onda de hipotecas negativas está a chegar, vender casas com um prejuízo de 700 mil e ainda deve ao banco.

O mercado imobiliário da China explodiu em uma crise sistêmica, com o fenômeno do desvio de hipotecas se espalhando por todo o país. Em Nanchang, Jiangxi, um empreendimento em 2022 tinha o valor de 1,2 milhão de yuanes por unidade, mas em 2025 restou apenas 400 mil yuanes, uma queda de 67%. Os proprietários já pagaram três anos de hipoteca, com um investimento total superior ao valor atual, mas ainda devem ao banco 700 mil yuanes. Essa onda de crise se origina do colapso da demanda, excesso de oferta e armadilhas na estrutura dos empréstimos, com 70% dos ativos das famílias comuns atrelados a imóveis, e o poder de consumo da classe média sendo esvaziado.

Definição de inversão de hipoteca e a realidade do colapso do mercado imobiliário na China

A inversão da hipoteca refere-se ao fenômeno em que o valor de mercado atual da propriedade é inferior ao saldo restante da hipoteca. Quando o proprietário tenta vender a casa, ele não apenas não consegue liquidar o empréstimo com o valor da venda, mas também precisa complementar a diferença com recursos próprios, chegando até a “pagar do próprio bolso”. Isso se tornou uma norma no mercado imobiliário da China, especialmente no contexto em que os preços das casas continuam a cair até 2025, resultando em um surto de “onda de inadimplência” e “dificuldade em vender casas”. Isso não é apenas um problema de cidades específicas, mas uma crise sistêmica que o mercado imobiliário da China enfrenta, afetando milhões de famílias e ampliando a pressão financeira da classe média.

O mercado imobiliário chinês entrou em um longo período de queda de quatro anos desde a implementação da política das “três linhas vermelhas” em 2021. Em 2025, a tendência de queda não só não diminui, como se intensifica, com o colapso da demanda sendo a principal razão. A desaceleração econômica, a taxa de desemprego juvenil acima de 20% e o crescimento populacional negativo fazem com que a disposição do mercado para comprar imóveis caia ao nível do congelamento. Quando a geração jovem, que é a principal força de compra, enfrenta dificuldades de emprego, o sonho da compra da casa torna-se naturalmente inalcançável.

O excesso de oferta é como adicionar insulto à lesão. Os desenvolvedores enfrentam falta de financiamento, levando a um aumento de imóveis em leilão. A Standard & Poor's prevê que as vendas de novas casas na China cairão mais 8% em 2025. A crise da dívida das principais empresas imobiliárias como a Evergrande e a Country Garden permanece sem solução, resultando em uma grande quantidade de edifícios inacabados e propriedades em leilão forçado entrando no mercado, o que pressiona ainda mais os preços. A armadilha da estrutura de empréstimos é a mais mortal. Os empréstimos hipotecários na China geralmente adotam a estratégia de “juros primeiro, principal depois”, onde os pagamentos iniciais são quase exclusivamente de juros, com a amortização do principal sendo limitada. Uma vez que a queda dos preços das casas ultrapasse 20%, é fácil que as famílias se tornem devedoras em ativos negativos.

Esta estrutura de empréstimo parece razoável durante um período de valorização dos imóveis, pois os proprietários podem beneficiar-se da valorização do ativo. No entanto, durante um período de queda, esse design torna-se um desastre. Suponha que uma casa de 1 milhão de yuan, com um pagamento inicial de 300 mil e um empréstimo de 700 mil, nos primeiros cinco anos pode ter apenas pago 100 mil de capital, mas se o preço da casa cair para 700 mil, o proprietário terá na verdade um ativo zero. Se cair para 600 mil, então se tornará um ativo negativo, vender a casa não apenas não recupera o pagamento inicial, mas ainda é necessário pagar 100 mil a mais para liquidar o empréstimo.

Caso real revela o colapso da riqueza das famílias de classe média

（fonte：X）

Segundo relatos de usuários das redes sociais, em um empreendimento em Nanchang, Jiangxi, em 2022, cada unidade habitacional valia 1,2 milhão de yuan, e hoje resta apenas 400 mil, com uma queda de dois terços. O proprietário já pagou três anos de empréstimos, o investimento total já ultrapassou o valor atual, mas ainda deve ao banco 700 mil. Este caso é altamente representativo; supondo que o proprietário tenha dado uma entrada de 360 mil (30%), financiado 840 mil, e pago cerca de 200 mil em três anos (principalmente juros), o investimento total foi de 560 mil, mas o valor atual da casa é apenas 400 mil, o que significa uma perda de 160 mil. Pior ainda, o restante do empréstimo é de cerca de 700 mil, e se quiser vender a casa para quitar, ainda terá que cobrir 300 mil.

Outro caso vem de Guangdong, onde um homem fez um pagamento inicial de 600 mil, acumulou 500 mil em pagamentos, totalizando 1,1 milhão de RMB para comprar uma casa, que atualmente vale apenas 900 mil. Isso significa que, mesmo que ele venda a casa, não só não conseguirá recuperar o investimento, como também terá que continuar pagando o restante do empréstimo. Se ele optar por parar de pagar, a casa será leiloada, e o preço de leilão geralmente é 20-30% inferior ao preço de mercado, podendo ser leiloada por apenas 600-700 mil, e ele ainda terá que pagar a diferença e arcar com as consequências da falência de crédito.

Um caso ainda mais trágico é o trágico leilão judicial. Um homem comprou uma casa por 1,28 milhões de renminbi, e após a interrupção do pagamento, o leilão judicial rendeu apenas 600 mil, levando à quebra emocional no local da execução. Este caso mostra que o leilão judicial não é uma libertação, mas sim um abismo mais profundo. Supondo que ele tenha dado um adiantamento de 380 mil, tenha financiado 900 mil, e após anos de pagamento ainda tenha 800 mil de principal restante, o leilão judicial de 600 mil só consegue quitar parte do empréstimo, ele ainda precisa pagar 200 mil da diferença, ao mesmo tempo em que perde o adiantamento e o investimento de anos de pagamentos, totalizando uma perda superior a 600 mil.

Caminho típico de perda de inversão de hipoteca

Fase de compra de casa: pagar um elevado adiantamento (normalmente 30%), esgotando as poupanças familiares

Fase de reembolso: No início, principalmente reembolsar juros, a redução do principal é muito lenta.

Preços a cair: O valor do imóvel caiu abaixo do saldo do empréstimo, tornando-se um ativo negativo

Forçado a vender: preço de venda insuficiente para liquidar o empréstimo, necessidade de pagar a diferença do próprio bolso

Falência de crédito: se não for capaz de cobrir a diferença, enfrentará a execução judicial e manchas no registro de crédito

Estes casos revelam a dura realidade do mercado imobiliário chinês: o que antes era visto como um investimento “sem risco de perda” tornou-se um buraco negro que esvazia a riqueza das famílias.

A ameaça de crise sistêmica à estabilidade econômica da China

A atual onda de “inversão dos empréstimos imobiliários” expôs a vulnerabilidade estrutural da economia chinesa. Primeiro, a ilusão de riqueza desmoronou; 70% dos ativos das famílias comuns estão atrelados a imóveis, e a queda acentuada nos preços dos imóveis, sem dúvida, irá esvaziar diretamente o poder de consumo da classe média. Quando o imóvel, considerado o “maior ativo”, se transforma em dívida, o consumo das famílias inevitavelmente encolhe, o que, por sua vez, prejudica a economia como um todo. O governo chinês tenta estimular o consumo para impulsionar a economia, mas, no contexto da diminuição da riqueza imobiliária, esses esforços têm tido pouco efeito.

Em segundo lugar, há o risco de cadeia financeira. O setor imobiliário da China chegou a representar quase 30% do PIB, e o aumento das dívidas ruins pode prejudicar os bancos e as finanças locais. No dia 14, a Bloomberg revelou que os bancos asiáticos estão sendo impactados pela mais recente crise do mercado imobiliário na China. Se não forem alcançados acordos de prorrogação ou refinanciamento, mais de 1 bilhão de dólares em empréstimos imobiliários poderão enfrentar riscos de inadimplência. Um dos empréstimos é de 940 milhões de dólares do desenvolvedor imobiliário de Hong Kong, o grupo Chiu Fung, e os bancos credores incluem o HSBC, o Hang Seng Bank, o United Overseas Bank e várias instituições financeiras de Taiwan, como o Bank Sinopac.

Outro fundo liderado pela empresa de private equity Base Capital não conseguiu pagar um empréstimo de 260 milhões de dólares que vence esta semana, levando os credores a possivelmente anunciarem a inadimplência do empréstimo nos próximos dias. Esses casos mostram que a crise imobiliária na China não afeta apenas o mercado interno, mas também repercute nas instituições financeiras internacionais. Os bancos envolvidos no empréstimo enfrentam um dilema: prorrogar repetidamente o prazo não resolve os problemas da indústria, mas forçar o inadimplemento dos mutuários pode resultar em perdas nos empréstimos.

A deterioração da estrutura populacional agrava os riscos a longo prazo. Até 2050, a população da China deverá diminuir de 100 a 200 milhões, e a demanda nas cidades de terceira e quarta linha poderá encolher a longo prazo. Isso significa que a queda dos preços das casas não é um ajuste de curto prazo, mas pode ser uma tendência a longo prazo. Quando a população diminui e as cidades encolhem, a situação de excesso de oferta de imóveis persistirá a longo prazo, e as esperanças de recuperação dos preços das casas são escassas.

O setor financeiro de Taiwan reduz a exposição ao risco em relação à China

Nos últimos anos, devido à desaceleração da economia chinesa e aos constantes problemas das empresas imobiliárias, a exposição das três indústrias financeiras de Taiwan em relação à China tem diminuído. De acordo com as estatísticas mais recentes da Comissão de Supervisão Financeira, até o final de agosto de 2025, o montante da exposição das três indústrias financeiras (bancos, seguros e fundos de investimento) à China é de 8020,55 bilhões de yuan, uma redução anual de 2017,54 bilhões de yuan, o que representa uma diminuição de 20,1%. Dentre estes, o setor bancário caiu de uma exposição de 9235,29 bilhões de yuan em agosto do ano passado para 7410,31 bilhões de yuan até o final de agosto deste ano, uma redução anual de 19,76%.

É importante notar que o setor de seguros, desde janeiro de 2023 até o momento, não teve nenhuma exposição à China, ou seja, 32 meses de “zero exposição”. Isso mostra que as instituições financeiras de Taiwan estão plenamente cientes dos riscos imobiliários da China e estão ativamente reduzindo a exposição. No entanto, como demonstrado pelo caso de empréstimo do Grupo Chiao Fu, alguns bancos taiwaneses ainda têm exposição ao risco, o que requer atenção contínua ao desenvolvimento subsequente.

Olhando para o futuro, o mercado imobiliário da China pode apresentar um padrão de “estabilidade urbana, colapso nas periferias”: os principais centros urbanos (como o Delta do Yangtze e a região da Grande Baía de Guangdong-Hong Kong-Macau) ainda conseguem se sustentar devido à absorção de indústrias e população, enquanto as amplas cidades de segunda, terceira e quarta linhas continuam a buscar o fundo. A crença dos chineses de que os imóveis “nunca vão cair” foi completamente destruída, e a reconstrução da confiança no mercado levará anos, com as famílias comuns pagando um preço pesado pelo desequilíbrio sistêmico do passado.