股息股票比較：了解兩大REITs的策略差異

為何REIT對收入投資者如此重要

房地產投資信託基金 (REITs) 在尋求穩定收入來源的投資者中越來越受歡迎。REIT的基本結構規定必須將至少90%的應稅收入分配給股東，為投資者創造了內建的收入優勢。

運作方式非常簡單：REIT購買物業，將其出租給租戶，並收取租金。雖然這個模式適用於各種物業類別——工業、辦公、住宅——但其中一個細分市場卻引起了特別的關注與討論：零售物業。

零售REIT的復甦故事

近年來，專注於零售的REIT面臨重大阻力。COVID-19疫情引發了對電子商務侵蝕實體零售的擔憂，而2022-2023年的利率環境則推高了借貸成本，直接影響房地產運營商的收購經濟性。

然而，故事已經轉變。根據全國房地產投資信託協會 (Nareit)，截至2025年前九個月，專注於零售的REIT平均回報率為6.9%。許多公司成功應對了這些挑戰，現在正處於相對強勢的地位。

兩種截然不同的零售房地產策略

Realty Income (NYSE: O) 和 NNN REIT (NYSE: NNN) 代表了零售REIT領域中的不同理念。兩者都已建立領導地位，但其運營規模和策略重點卻大不相同。

Realty Income：規模與多元化

Realty Income擁有超過15,540個物業的龐大投資組合。約80%的租金來自零售租戶，並在雜貨 (11%) 和便利商店 (10%) 方面具有顯著集中。公司與主要運營商保持密切合作：Dollar General、Walgreens、Home Depot和Walmart是其主要租戶之一。

其多元化不僅限於純零售——約15%的收入來自工業物業，遊戲和其他細分市場則佔剩餘部分。

財務指標顯示運營穩定。近期的入住率達到98.7%，租約續簽時租金上漲3.5%。調整後的營運資金 (AFFO)，作為股息支付的關鍵現金指標，較去年同期成長2.9%，達到每股稀釋後1.09美元。

股息方面尤為吸引人。公司自1994年開始交易以來，已連續三十多年每季增加派息，且每月分紅通常每年多次調升。近期每月派息由$0.269調升至$0.2695每股。管理層預估今年每股AFFO在$4.25至$4.27之間，當前年化分紅為每股$3.23，覆蓋率充足。

目前股息收益率為5.7%。

對於追求成長的投資者來說，一個考量是：龐大的投資組合規模在數學上帶來挑戰。若已持有超過15,000個物業，想要顯著增加收益就需要投入越來越多的資本，這意味著未來的成長潛力較為有限。

( NNN REIT：專注擴張

NNN REIT的規模較小——約3,700個物業，集中在零售領域。便利商店、汽車服務中心、餐廳和家庭娛樂場所佔據主要比例。

運營表現穩健。第三季度的入住率為97.5%，略低於Realty Income，但仍然強勁。每股AFFO的趨勢由$0.84提升至$0.86，展現正向動能。

股息的可靠性很高。公司將連續每年增加的紀錄延長至36年，最近一次調整是在)八月###，季度派息提高3.4%至每股$0.60。管理層預估全年AFFO在每股$3.41至$3.45之間，充分支持提升的分紅率。

目前股息收益率為5.9%。

規模，反而成為NNN REIT的一大優勢。個別物業的收購和資本部署仍能顯著影響成長軌跡——這是較大競爭者所無法比擬的動態。這使得公司具有更具彈性的擴張潛力。

投資決策框架

在這兩個REIT之間做選擇，需權衡各自的優勢。兩者都展現出在充滿挑戰的零售環境中，專注於租戶業務的相對經濟免疫力，並以資本運作展現韌性。三十年的股息紀錄彰顯管理層的實力。收益率差異則較小。

最終的區別在於理念偏好：你是偏好Realty Income所提供的成熟、多元化的廣度，還是偏好NNN REIT較小、專注於美國零售平台、具有較高集中潛力的上行空間？

從純成長角度來看，較小的REIT在每次收購中都能實現更顯著的擴張，儘管伴隨較高的集中風險，但也可能帶來更優渥的回報。