中國房地產崩盤危機！房貸倒掛潮來襲，賣房倒貼 70 萬還欠銀行

中國房地產市場爆發系統性危機，房貸倒掛現象蔓延全國。江西南昌某樓盤 2022 年每套房屋價值 120 萬元人民幣，2025 年僅剩 40 萬元，跌幅達 67%，業主已還三年貸款，總投入超現值，但仍倒欠銀行 70 萬元。這波危機源於需求崩盤、供應過剩和貸款結構陷阱，普通家庭資產七成綁在房產，中產消費力被掏空。

房貸倒掛定義與中國房地產崩盤現實

房貸倒掛是指房屋當前市值低於剩餘房貸餘額的現象。當房主試圖出售房屋時，不僅無法用售屋款項清償貸款，還需自掏腰包補足差額，甚至「倒貼」。這在中國房地產市場已成常態，尤其在 2025 年房價持續探底的背景下，進一步爆發出一波「斷供潮」和「賣房難」浪潮。這不僅僅是個別城市的問題，而是中國房市普遍面臨的系統性危機，影響了數百萬家庭，放大了中產階層的財務壓力。

中國房地產市場自 2021 年「三道紅線」政策上路後，進入了長達四年的下行通道。2025 年跌勢不減反劇，需求崩盤是首要原因。經濟放緩、青年失業率逾 20%、人口負增長，市場購屋意願降至冰點。當購房主力軍的年輕世代面臨就業困境時，買房夢想自然遙不可及。

供應過剩則雪上加霜。開發商資金斷鏈，法拍屋激增。標普預測 2025 年中國新房銷售額將再跌 8%。恆大、碧桂園等龍頭房企的債務危機未解，導致大量爛尾樓和強制拍賣物件湧入市場，進一步壓低價格。貸款結構陷阱是最致命的。中國房貸多採「先息後本」策略，前期幾乎只還利息，本金減緩有限。一旦房價跌幅超過 20%，極易淪為家庭的負資產。

這種貸款結構在房價上漲週期中看似合理，因為業主可以享受資產增值。但在下行週期中，這種設計成為災難。假設一套 100 萬元的房子，首付 30 萬，貸款 70 萬，前五年可能只還了 10 萬本金，但若房價跌至 70 萬，業主實際上已經零資產。若跌至 60 萬，則成為負資產，賣房不僅拿不回首付，還需倒貼 10 萬才能清償貸款。

真實案例揭示中產家庭的財富崩塌

（來源：X）

據社交媒體用戶爆料，在江西南昌的一個樓盤，2022 年每套房屋價值 120 萬元，如今僅剩 40 萬元，跌幅達到三分之二。業主已還三年貸款，總投入已超現值，但仍倒欠銀行 70 萬元。這個案例極具代表性，假設該業主首付 36 萬（30%），貸款 84 萬，三年還款約 20 萬（多為利息），總投入 56 萬，但房子現值僅 40 萬，意味著已虧損 16 萬。更慘的是，剩餘貸款約 70 萬，若要賣房清償，還需倒貼 30 萬。

另一個案例來自廣東，一男子在疫情前首付 60 萬、累計還款 50 萬，總投入 110 萬人民幣買的房，現市值僅 90 萬。這意味著即使賣房，他不僅無法收回投資，還需繼續償還剩餘貸款。若他選擇斷供，房子將被法拍，而法拍價格通常低於市場價 20-30%，最終可能僅拍得 60-70 萬，他仍需償還差額並承擔信用破產的後果。

更悲慘的案例是法拍悲劇。一男子 128 萬人民幣購屋，斷供後法拍僅 60 萬，執行現場情緒崩潰。這個案例顯示，法拍並非解脫，而是更深的深淵。假設他首付 38 萬，貸款 90 萬，還款數年後剩餘 80 萬本金，法拍 60 萬僅能清償部分貸款，他仍需償還 20 萬差額，同時失去首付和多年還款的投入，總損失超過 60 萬。

房貸倒掛典型損失路徑

購房階段：支付高額首付（通常 30%），耗盡家庭積蓄

還款階段：前期主要還利息，本金減少極慢

價格暴跌：房產市值跌破貸款餘額，成為負資產

被迫出售：售價不足清償貸款，需自掏腰包補差額

信用破產：若無力補差額，面臨法拍和信用記錄污點

這些案例揭示了中國房地產市場的殘酷現實：過去被視為「穩賺不賠」的投資，如今成為掏空家庭財富的黑洞。

系統性危機威脅中國經濟穩定

這波「房貸倒掛」潮暴露出了中國經濟的結構性脆弱性。首先是財富幻象破滅，普通家庭資產七成綁在房產，房價重挫無疑將直接掏空中產消費力。當房產這個「最大資產」變成負債時，家庭消費必然萎縮，進而拖累整體經濟。中國政府試圖透過刺激消費來拉動經濟，但在房產財富縮水的背景下，這些努力收效甚微。

其次是金融連鎖風險。中國房地產一度占 GDP 總額的近三成，壞帳攀升恐拖累銀行與地方財政。彭博 14 日揭露，亞洲銀行正受到最新一輪中國房市危機衝擊，若未達成展延或再融資協議，恐有超過 10 億美元房地產貸款面臨違約風險。其中一筆是香港開發商僑福集團 9.4 億美元的貸款，參貸行包括滙豐、恒生銀行和大華銀行以及板信等數家台灣金融機構。

另一筆由私募股權公司基匯資本主導的一個基金，未能償還本週到期的 2.6 億美元貸款，導致債權人可能在未來幾天宣布貸款違約。這些案例顯示，中國房地產危機已不僅影響國內，更波及國際金融機構。參與貸款的銀行面臨兩難：一再延長期限並不能解決產業問題，但迫使借款人違約可能會導致貸款損失。

人口結構惡化加劇了長期風險。至 2050 年，中國人口預計將減少 1 至 2 億，三四線城市需求或將長期萎縮。這意味著房價下跌不是短期調整，而可能是長期趨勢。當人口減少、城市收縮時，房產供過於求的局面將長期存在，房價回升希望渺茫。

台灣金融業縮減對中曝險應對風險

這幾年因中國經濟下行，房企爆雷不斷，台灣金融三業對中曝險持續縮減。根據金管會最新統計，截至 2025 年 8 月底，金融三業（銀行、保險與證期投信）對中曝險金額為 8020.55 億元，年減 2017.54 億元，減幅 20.1%。其中，銀行業從去年 8 月對中曝險 9235.29 億元，大幅度降至今年 8 月底的 7410.31 億元，年減 19.76%。

值得注意的是產險業，從 2023 年 1 月迄今，對中國就沒有任何曝險，也就是 32 個月「零曝險」。這顯示台灣金融機構已充分意識到中國房地產風險，主動縮減曝險。然而，如僑福集團貸款案所示，部分台灣銀行仍有風險敞口，需密切關注後續發展。

展望未來，中國房市恐呈「都市穩、邊緣崩」的格局：一線都市圈（如長三角、粵港澳）因產業與人口虹吸尚能支撐，廣大二三四線城市則持續探底。中國人對房產「永不跌」的信仰已徹底破碎，市場信心重建需耗時數年，普通家庭正為過去的系統性失衡付出沉重代價。